整体报告(定位与建议)[1]

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1、整体报告(定位与建议)1本文由heiyanggao贡献北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目顺驰静海项目整体定位报告 （项目定位与建议） 2004 年 6 月 28 日北京世纪华夏资产管理有限公司 Beijing Century China Asset Management Co.,Ltd.第1 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目第一章 本篇要点归纳 . 4 1 上篇分析结论回顾 . 4 2 本篇结论要点 . 5 第二章 项目自身规划方案分析及建议 . 7 1.1 项目现规划方案介绍 . 7 1.2 项目规划方案的问题分析 . 8 1.3 项目规划方案的调整

2、方向 . 12 第三章 项目整体定位和发展思路 . 14 1 项目整体定位方向 . 14 1.1 项目定位依据 . 14 1.2 项目整体定位描述 . 21 1.3 项目功能分区的划分 . 22 1.4 项目进行功能分区的现实意义 . 22 1.5 项目功能分区可能存在的问题和解决方法 . 23 2 项目的目标客户群定位 . 24 2.1 项目目标客户群分析 . 24 2.2 项目目标客户群定位 . 31 3 顺驰地块功能划分 . 31 3.1 顺驰地块业种分布 . 31 3.2 3 号地块业种规划 . 32 4 顺驰地块发展思路 . 33 第四章 项目整体定位的其他建议 . 34 1 关于交

3、通布置的建议 . 34 2 关于税费政策的优惠 . 34 3 政府在招商政策上的支持 . 35 4 关于交通管理的支持 . 36 5 整体形象推广的支持 . 36第2 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目6 关于物业管理和公共设施的支持 . 36 7 商业街 3 公里范围内不能规划大型商业设施. 37 本篇总结 . 37第3 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目第一章 本篇要点归纳1 上篇分析结论回顾 上篇分析结论回顾1.1 优势分析 项目区域未来前景优势 项目的政策支持优势 开发商的知名度优势 顾问方商业专业优势 1.2 劣势分析 项目现有

4、与近期内的客流不足劣势 项目目前规划体量超大的风险劣势 项目距离老城区绝对距离远的劣势 项目现阶段部分规划的不合理劣势 项目现有的交通设施不完善的劣势 项目现有规划调改的诸多限制劣势 1.3 机会分析 项目区域现状缺乏商业设施，但是在可以预计的将来，待周边居民入住后 对于商业设施的需求又会十分强烈。 商业地产的先发优势，指的是在一个相对饱和的商圈范围内，如果已经有 正在经营或者已经确定将要经营的商业，那么后来者更多会选择回避竞 争，另行选址开店。 1.4 威胁分析 天津市区商业对于本项目商业的剥夺作用 老城区现有和拟开业项目相对于本项目更加强势的吸引力 本区域其他规划商业对本项目的分流作用第4

5、 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目2 本篇结论要点首先，通过对项目原规划的分析，结合我们上篇对市场的判断，依据 “华夏商业规模五算法”，我们认为项目在中短期内最适合的商业总规模在 35 万平米，而这种理想情况下本商业项目的合理定位应该是：社区型为基础的 区域性商业中心。 但是，经过顺驰与我方的共同努力，得到确认：政府已经认可的商业规划 难以进行大规模调改，而项目目前规划存在的主要问题在于商业街长、宽、高 及总规模均超出商业规律与中短期内的市场消化能力。因此我们特别提醒：目 因此我们特别提醒： 因此我们特别提醒 前难以大规模调改的商业规划将使本项目存在极大的市场风险

6、， 前难以大规模调改的商业规划将使本项目存在极大的市场风险，并且影响到未 来商业的经营成活，同时因此对顺驰品牌带来的负面影响也将难以弥补。 来商业的经营成活，同时因此对顺驰品牌带来的负面影响也将难以弥补。 为此，在目前的商业规划难以调改的情况下，结合本项目整体商业规划都 由顺驰进行的特点，我们提出的项目整体定位规划将以弥补性策略为指导，尽 量减少项目目前存在的风险，增加项目成活机率。我们提出的弥补性定位为： 城市新商业中心，重点体现政务、商务、文化教育、休闲娱乐、购物餐饮等功 能。期望通过本定位，达到两个主要目的：第一：最大限度地增加功能，使得 项目吸引力增强；第二，最大限度地通过功能增加后的

7、“一站式消费”吸引人 流。最终达到积聚人气，养活商业的目的。 当然，顺驰事实上对本项目拥有的商业面积只占到一半。考虑到另一半的 开发商的实力、开发速度及其它因素，我们将重点介绍顺驰拥有的近 6 万平米 的商业如何定位与开发的问题。 世纪华夏认为，顺驰商业部分在定位上应以前面提到的理想的“社区型为 基础的区域性商业中心”为基本定位，在功能上体现购物、餐饮、休闲娱乐等 主要方面，业态上突出主力业态与非主力业态、主力商家与一般商家等的区 分。 在商业开发上，建议分两期进行开发。第5 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目定价上，以“低价出击、迅速套现”为原则出售小型商铺，对大

8、体量商铺 则立即启动招商，短期内可租可售，并通过大型商铺的招商宣传，带动小型商 铺的发售。 最后，针对本项目目前的条件，世纪华夏提出对交通、商业限制、政策支 持等多方面建议，供顺驰在项目操作过程中参考，以促进本项目的成活。第6 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目第二章 项目自身规划方案分析及建议对于项目现有规划方案的分析主要是分析其是否与商圈情况相匹配，以探 求此方案的可行性。研究其布置方式和建筑形式能否满足商业经营需要，是否 有利租售，为开发商进行整体布局和建筑形式上的调整提供依据。1.1 项目现规划方案介绍通过政府会议批准的项目规划设计方案图如下：此规划方案基本数值如下，街长 800 米，宽 190 米，中间绿化带宽约 70 米左右。主要经济指标如下表一： 表一第7 页 共 37 页北京世纪华夏资产管理有限公司顺驰静海商业街项目指标名称 规划用地面积 总建筑面积 商铺建筑面积 配套建筑面积 基底面积 建筑密度 容积率 绿地率 室外停车位数值单位 90296M2 111000M2 110500M2 500M2 48000M2 53% 1.23 40% 380 辆此方案设计的出发点在于充分考虑政府对于景观效果的要求，因此采用了 以“S 形”绿化带作为景观核心，在景观带两侧分别布置大型商业和步行街的 方式，整体建筑南北方向大体呈中心对称布置，以中间的