快环综合整治(秀灵-友爱立交)改造工程项目(一期)国有

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1、- 1 - 快环综合整治（秀灵-友爱立交）改造工程项目（一期） 国有土地上房屋征收补偿安置方案 根据城市建设规划需要，需对快环综合整治（秀灵-友爱立交） 改造工程项目（一期）范围内国有土地上房屋实施征收。根据国有 土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、南宁市国有 土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发20126 号）、南宁市人 民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知 （南府规201620 号）及南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化 安置实施细则（南府规201719 号）等有关规定，并结合本项目实 际情况，制定本方案。 一、一、项项目概况目概况 快环综合整治（秀灵-友

2、爱立交）改造工程项目（一期）土地级 别属于商业三级、住宅三级、工业三级地段。 经调查，项目（一期）总用地面积约 1.58 亩；被征收房屋面积 约 4735.11，其中住宅面积约 2526.81，非住宅面积约 2208.30；涉及被征收总户数 36 户。（具体数据以实际签约为准） 二、房屋征收范二、房屋征收范围围 安吉大道 7 号（原安吉路 3-3 号）恒安公寓 1 号楼。 上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的 具体界线，均以规划行政主管部门出具的蓝线图范围为准。蓝线 图自公告之日起在项目征收范围张贴公布（张贴地点：安吉大道 7 号），相关单位或个人可以到西乡塘区房屋征收补偿和征

3、地拆迁办 公室（联系方式：0771-2236615）查询。 三、房屋征收部三、房屋征收部门门 房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会。 - 2 - 征收实施单位：西乡塘区人民政府。 西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本 项目房屋征收与补偿的具体工作。 四、四、评评估机构确定和救估机构确定和救济济途径途径 （一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通 知（建房201177 号）房地产价格评估机构的选取由被征收人协 商选定，被征收人在 15 个工作日内协商不成的，由征收实施单位 组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 （二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的

4、，出具 评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征 收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报 告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 （三）房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日 起 10 日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当 重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估 申请人。 （四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的 复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向市房 地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。 五、五、评评估与估与补偿补偿 （一）被征收房屋的价值

5、，由选定的房地产价格评估机构按照 房屋征收政策有关法律、法规等有关规定进行评估，评估报告作 为征收补偿依据。 （二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收 房屋类似房地产的市场价格。 类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、 - 3 - 新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似房地产 的市场价格，是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均市 场价格，确定被征收房屋类似的房地产市场价格，应当剔除偶然 的和不正常的因素。 （三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机 构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。 （四）房屋征收部门、房屋征

6、收实施单位与被征收人应当订立 房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协 议的约定进行搬迁。 六、住宅房屋的六、住宅房屋的补偿补偿 根据本项目情况，住宅房屋补偿采取货币补偿或产权调换方式， 具备条件的也可采用货币和产权调换相结合的方式。 （一）选择货币补偿 1.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价 值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。 2.选择货币补偿的被征收人，符合条件的可按本方案第六点 第（二）项规定给予奖励。 （二）住宅房屋选择货币补偿的奖励 1被征收人选择纯货币补偿并在规定期限内签约交房的，获 得以下奖励： （1）补足被征收房屋（有权属登记证）分户评估

7、单价与同区位、 同地段在售新建普通商品住房平均销售单价之间差价，即奖励金 额=（新建普通商品住房平均销售单价-分户评估单价）房屋面积。 （2）手续不全房屋符合本方案第八条的规定可获房屋征收补 偿的，可获奖励金额=（新建普通商品住房平均销售单价-房屋征收 - 4 - 项目同类房屋分类评估单价）对应比例房屋面积。 （3）增加 6 个月的临时安置补助费。 前款规定的新建普通商品住房平均销售单价，由房地产估价 机构按本项目分户估价时点进行评估，对平均销售单价评估时， 需选取被征收房屋项目同区位、同地段在售新建普通商品住房作 为参考交易案例。在售新建普通商品住房不含精装房、保障性住 房、政策性住房、别墅

8、、建筑面积超过 144 平方米的住房。 （4）还可获得南府规201620 号规定的奖励。 2被征收人在规定期限内未签约交房，但在政府作出房屋征 收补偿决定前签订货币补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的， 可由房屋征收部门按房屋分户估价报告确定的估价价值的 30%给 予奖励。 （三）选择产权调换补偿 1.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照有证房屋套 内面积 1：1 调换或者选择按照建筑面积 1：1.3 调换，也可选择货 币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。 （1）按照套内面积 1：1 调换的，产权调换房屋套内面积超出被 征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超 出

9、的面积在 10 平方米以内（含 10 平方米）的部分（含相应公摊面 积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差 价；超出的面积在 10 平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照 征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格 结算差价。 （2）选择按照有证房屋建筑面积 1：1.3 调换的，产权调换房屋 面积超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公布的 - 5 - 同地段类似商品房平均价格结算差价。 （3）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面积 可分为产权调换面积和货币补偿面积, 双方协商补偿在签订协议 中确定。 选择套内面积 1:1 进行产权调换的

10、，其剩余货币补偿面积为 被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积; 选择建筑面积 1:1.3 产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房 屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部 门以货币补偿面积按房屋估价报告房屋单价计算出货币补偿款给 予补偿，对于货币补偿面积的房屋按货币补偿面积估价价值的 30%给 予奖励。 2. 征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权 调换房源应为全产权房屋。 3. 被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换 后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足 50 平方米，且被 征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积

11、 50 平 方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在 50 平方米内 （含 50 平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适 用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在 50 平方米以上的部 分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的 同地段类似商品房平均价格结算差价。 4.用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。 5.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以签 订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的，先选房；同时完成 签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。 - 6 - 征收住宅房屋的，产权调换房源为西乡塘区统筹建设的金水 湾花园（拆迁安

12、置小区），具体房源面积、户型、楼层、位置等信息 以项目现场办公室公布的为准，供被征收人选择。 6.被征收人自行选择地点调换房屋的，应在房屋征收部门通 知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内，向房屋征收实施单位书 面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房 屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价，如逾期申 请的不予受理。 7.被征收房屋产权人已去世的，对提供能确定被征收房屋所 有权的公证书或人民法院作出的生效法律文书等有关规定的所有 权人，给予办理房屋产权调换的相关手续。 七、非住宅房屋的七、非住宅房屋的补偿补偿 根据本项目实际情况，被征收非住宅不具备在拆迁安置小区 内进

13、行产权调换的条件，因此原则上实行货币补偿。货币补偿的 金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估机构出 具的分户评估报告给予补偿。已在项目房屋征收补偿安置方案征 求意见期限内向房屋征收实施单位提出书面意见的，以项目房屋 征收决定公告日期为评估时点，结清被征收房屋评估价值总额与 用于产权调换房屋售价总额的差价。 八、八、审审批手批手续续不全、无房屋所有不全、无房屋所有权证权证房屋的房屋的认认定及定及补偿补偿 （一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。 （二）1984 年 1 月 5 日以前建成的单位自管公房、直管公房和 私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收

14、项目 同类房屋分类估价价格的 100%给予补偿。 （三）1984 年 1 月 5 日至 2004 年 8 月 15 日前建成的单位自 管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房， - 7 - 规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类 估价价格的 85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证 （不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 95% 补偿。 对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述 规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3 进行产权调换换算。超出的面积，以折算后的建筑面

15、积，按征收决 定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差 价。 （五）2004 年 8 月 15 日后建设的手续不全、无房屋所有权证 （不动产权证）的房屋不予补偿。 （六）房屋建造年份和用途的确认 按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、 规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确 认，无法确定建造年份和用途的，由被征收房屋所在辖区政府（开 发区管委会）组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。 （七）房屋建筑面积的确认 1.根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确 认。 2.根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的 房产测绘单位出具

16、的测绘成果确认。 3.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前 3 日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。 被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入 户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或 - 8 - 社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予 以认定，按认定结果处理。 九、九、对对改改变变用途房屋的用途房屋的补偿补偿 （一）2004 年 1 月 1 日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋 权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿： 自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋、直 管公房改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且 正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类房屋估 价价格的 70%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经 营性用房分类房屋估价价格的 60%给予货币补偿。 办公用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和 税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业 用房分类房屋估价价格的