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1、战略投资拓展策略Strategic Investment Development StrategySuccessful acquisition of real estate investment development technology and methods方案人：刘彬 2019年4月4日目录01顶层设计02拓展模式CONTENTSTop design Expansion mode03操作流程04实施保障Operation procedure Actualization GuaranteeCONTENTS顶层设计Top design01顶层设计企业核心文化及愿景；了解企业战略整体规划；未
2、来3-5年落实战略目标；企业愿景企业擅长及涉足行业端口；企业为社会、行业创造价值；企业在建、投入运维成功案例；企业价值社会、行业荣誉及公信力；行业、产业技术掌握空间；行业、产业掌握资源平台；企业资源Company profileTop design企业核心价值：企业核心价值整合资源平台况状务财业企公司治理水平战略投资发展Company profile Top design柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；硬性产品：技术、能力、专业、规模、产品；整合资源平台：地产开发本体上下游资源整合；地产+【科技、智能、文创、旅游、生药、文体、文旅、康养等】政府主管部门&协会、企业、机构、科研院所、高校智库等企
3、业财务状况：企业现有财务是否良性，资信用等级，融、投、并、购能力；企业治理水平：规范化、制度化、体系化公司管理，建立科研与实操技术团队，人才阶梯培养机制等 按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。地产+拓展模式Expansion mode02拓展模式产业勾地撇脂政府需求产业导入基建绿隔功能配套租售置换条件5:53:7办公或商业与居住比2:8渗透自持销售开发进度2:3LOREM并购开发市场研判 尽职调查 风控法务把控并购项目自持经营年收益超过%18，销售收益超过%22，净收益不低于%15自持销售配比4:6自持销售比5:5起净利润13%-18%Company pro
4、fileExpansion mode合作开发LOREM一二级联动开发政府需求资源互补自持销售比4:6产业：商业+住宅比3.5：6.5政府需求产业导入城市三规“国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划”基建绿隔功能配套框架性签署定向拍定投产业+住宅用地实时性依据政府开发进度提交成果逐步推进置换产业+住宅用地自持：销售比1:2 一手项目 公开招拍挂 旧改城市更新 勾 地 一 级 开 发 二手项目 股权收购 委托开发 在建工程转让 资产转让Company profileExpansion mode拓展模式拓展模式Company profileExpansion mode一手项目 挂牌公告
5、城市分析 区域分析 市场分析 项目分析 方案排布 规划指标 可研性分析报告 招拍挂土地信息项目踏勘项目研判营销市调设计强排投资测算材料准备集团评估拿地程序 熟悉城市 了解区位 项目概况 拜访政府 了解竞品 航拍影像 竞品分析 产品建议 户型配比 售价建议 投资 营销 成本 财务 净利润 IRR 自由资金投入 获取授权价二手项目Company profileExpansion mode 集团推荐 合作方推荐 个人自愿 城市排查 城市分析 区域分析 市场分析 项目分析 熟悉城市 了解区域 项目概况 拜访合作方 交易路径及资金安排 营销/高管调研报告 规划设计方案 市政调研报告 运营计划安排 合作协
6、议初稿 了解竞品 航拍影像 债务风险核查 土地风险核查 股权风险核查 财务尽调报告 法务尽调报告 投资 营销 成本 财务 确认对价 合同确认稿 收并购土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序 确认认购模式 净利润 IRR 自有资金投入Company profileExpansion mode二手土地获取资本市场（收 购）.驾驭等划拨用地转让土地市场（招拍挂） 转让建设项目回报用地.Company profileExpansion mode操作流程Operation procedure03Company profileOperation procedure 从战略
7、到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取项目操作流程公司管理Company profileOperation procedure 退出管理收益管理财务指标投后管理经营管理公司治理投资拓展 内维度技能能力人才建设财务状况企管水平经营管理研发能力产品组成资源平台成本管控收益管理盈利模式运维能力经营状态收益状况财务指标风控评估融资能力回款指标税务筹划投后管理风控能力运维水平经营状况现金状况退出管理债权债务资本收益股权期权 法务风险 销售实现 营销策划中心心心心 产品交付 客户服务中心 法务风控中心 规划设计设计研发中心成本管理中心 施工管理工程
8、管理中成本管理中招标采购中 融资实现 财务管理中心计划运营中心人力资源中心投资拓展中心【前期部】财务管理中心【资管部】 投资拿地投资拓展中心 营销策划 营销策划中心 产品策划设计研发中心 融资策划 财务管理中心 物业服务物业管理中心Company profileOperation procedure 协助配合职能中心Company profileOperation procedure 金融机构合作息；信息来源判断信息来源并获取相关土地开发基础资料，尽调风控判断；摸清合作商务条件、建筑规划条件；明确是否具备土地开发资质，用地性质；未来合作开发深度与强度阶段成果踏勘项目出据规划定位报告、可行性研究
9、报告；确定踏勘土地可开发产品类型；模拟开发进度及经营运维周期项目财务分析及收益明确立项准备上投资决策会审批实地踏勘确定项目所在区域、地缘经济、人口、城市产业发展计划规模；提供开发土地四止，周边环境与配套；对标参照开发项目市场情况及判断产业发展未来预期；用地条件规划范围是否符合项目开发落地；Company profileOperation procedure 土地信息甄别获取Company profileOperation procedure 产业方案结构产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业性、可行性，要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方案内容要体现处政府对经济、政绩、环保、扶贫、
10、就业、税收、城市形象等核心诉求，方案不能只是资源的展示，还需要产业发展中所需要的各类要素的准备，最好是与产业资源方一并完成这个工作。宏观背景区域政策行业状态产业定位区域禀赋产业平台发布产业发展路径功能分区及配套 产能资源储备1月-1.5月【多部门联合作业】项目信息谈判获取&资料收集项目实地探勘【投发、营销、规划、财务】甄别评估项目【投发、营销、财务、风控】15天【财务、设计、法务配合】上报决策会议汇报项目定位及可研答疑审核1月【法务、财务】双方审核并确认土地出让合同，按照土地出让商务约定准备缴存土地出让金确定双方签约日期，签署土地出让合同2月-3月【规划、法务、风控、产业合作方】预约上会汇报方
11、案谈判未通过双反协商，形成一致意见修改方案或终止按照统一意见修改，再次上会汇报，报呈合作协议及确定土地出让流程Company profileOperation procedure 项目定位及可研【投发、营销、成本、财务】报审决策方案【投发、财务、法务】提交方案及历史谈判文案会议纪要等未通过审核落实未解决问题或者停止过审核落起草项目合作协议及土地出让合同等文本确定土地出让流程，报审及审核土地出让合同。签约日期，按约定支付土地出让费用，同时汇总保存项目拓展及签约所有文本、方案、合同【纸质、电子版】等实施保障实施保障Actualization Guarantee04战略投拓清晰、明确企业发展战略认同企业文化及发展理念技术创新、管理规范建设能效壁垒，形成蓝海战略熟悉企业资源平台规范、标准操作流程扩大信息来源渠道具备宽度&深度知识基础强大学习能力Company
