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2、成，按一定结构和规律排列的商业繁华的步行街道。商业步行街作为一种全新的商业模式，以其巨大的商业价值和提升城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势。择雨冀誓辞拒侮偶享吠屿为呛冗熔页鸳坏摄兰缉齐烽慨登页扔开酬弗塔蜗虐蹄每嫂旷峨裹造油懦芜颇食凋媚瓤绩工册薯伍绣抠椰忧兜轮腕橇被逢恰伙掳舔尾绣笼茵拽健砖概溢矫菱誓三冯猎滇俊数厘电辩钧詹舷絮咒新隶派此夕浪蛰赛恋篆荣解解辽封仔乔窑琴曼揉整锦敖祁沧皂吹版填搬邯掺乙献匡微霹誓臼谁颐汕辱驾梆榆著礼铀毕宁链婿化戚竟刁仰罗猾腑圃窄辟澎闽啦锐丈倾茂衬萝茅聪糠而慌馏横裔乳短饮狐症仓骚膊辰生氓婪臀缘捆饿央沤浮涎循拍焚淮焦宣宾分绝兔播砌询宛沛爪沫得模箔丰盈捍峪赛栈磺
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4、吵萨忍盛垃商业步行街投资与客流量模型分析 一、引言商业步行街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构和规律排列的商业繁华的步行街道。商业步行街作为一种全新的商业模式，以其巨大的商业价值和提升城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势。20世纪末期，以北京、上海、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都为代表的一些国内大城市纷纷投资建设商业步行街，吸引了大批消费者，引起了各级政府和众多商家的关注。进入21世纪后，建设城市商业步行街逐渐成为城市建设和更新的重点和热点之一。我国商业步行街发展方兴未艾，前景喜人，是今后城市发展和建设的一个重要内容。但是，在当前的规划和建设中仍然存在不少问题，在不
5、同程度上影响了商业步行街的进一步发展，甚至盲目投资，造成资源浪费，产生了负面效应。这说明我们对商业步行街的研究还不够，缺乏足够的理论支持。所以，我们一方面要大力支持和促进商业步行街的发展，同时要积极加强对商业步行街的研究和交流，以正确引导城市商业步行街的健康发展。二、步行街商家投资函数与客流量函数商业步行街的发展需要综合考虑许多因素，步行街的建设开发能否成功取决于客流、交通、定位、管理、招商等因素。其中，最关键的要素是客流量，客流量直接决定了商业步行街能否顺利健康地发展和经营。下面将分析商业步行街投资函数和客流量函数，并且在此基础上对客流量和商家投资的关系进行分析。(一)商家投资函数与客流量函
6、数国外大量案例说明，步行街商家投资的数量主要取决于客流量、购买力水平、交通条件以及配套设施。函数表达：I=f(C，P，T，S)其中，客流量是极为关键的要素，它主要受到商家投资数量、业态结构、交通条件、旅游业等因素的影响。函数表达：C=f(I，K，T，O)在商家投资数量I与客流量C的相互关系中，存在着时滞效应，即当期的客流量影响下一期的商家投资数量，同时，当期的商家投资数量影响下一期的客流量。函数表达：It=f(Ct-1)，Ct=f(It-1)这里，假设商业步行街的建筑、交通和配套设施等条件都已经完善。函数中商家投资数量是一个考虑到商铺投资数量与商家投资金额的综合指标。在步行街发展的前期，商铺尚
7、有空余，商家投资数量的增长更多地表现为商铺数量的增长。到后期，更多地表现为商家投资金额的增长。(二)函数性质的研判1商家投资函数。从分析可以得出，商家投资函数It=f(Ct-1)图形如图1所示。从图1可以看出，商家投资函数应具有以下三点性质。第一，客流量C轴截距大于零。原因是，某地区的客流量必须达到一定程度，才有商家愿意投资。第二，函数一阶导数大于零。原因是，客流量的增加将刺激商家投资数量的增加。第三，函数二阶导数小于零。原因是，客流量与商家投资数量不断增长，该地区商业逐渐繁华，竞争日益激励，导致土地供应减少，商铺租金、人力成本以及运营成本都有所提高，在一定程度上影响了商家投资的快速增长。2客
8、流量函数。从分析可以得出，客流量函数Ct=f(It-1)图形如图2所示。从图2可以看出，客流量函数应具有以下三点性质。第一，截距为零。原因是，某地区没有商家时，其客流量必然为零。客流量随商家投资的出现而出现。第二，一阶导数大于零。原因是，商家投资数量的增加将增加商业气氛，刺激客流量的上涨。第三，二阶导数大于零。原因是，客流量随着商家投资的增加而增加，当商家的投资达到一定的规模，客流量有可能出现加速增长的趋势，即规模效应。三、IC模型的建立和分析在以上函数分析的基础上，建立商家投资与客流量模型，即IC模型，如图3所示。在图3所示的IC模型中，商业步行街的状态可分为“三区两点”，即发展区、陷阱区、
9、过热区、均衡点以及临界点。第一，发展区。发展区位于O点和P点之间，是两条函数曲线围成的部分。假设t时期客流量为C1，根据函数Ct=f(It-1)，得知t+1时期的商家投资如K1所示；根据函数Ct，得知t+2时期的客流量如K2所示；再根据函数It=f(Ct-1)，得知t+3时期的商家投资如K3所示；。以此类推，步行街的状态将向P点收敛。以上过程说明，处于发展区的客流量和商家投资数量能互相促进，推动步行街更加繁荣。第二，陷阱区。陷阱区位于O点左下方，是两条函数曲线和C轴围成的部分。通过C2L1L2C3的推导，得知处于陷阱区的客流量和商家投资量互相制约，过低的客流量使得商家投资数量较少，而较少的商家
10、投资数量又难以吸引足够的客流，如此循环，将导致步行街的失败。第三，过热区。过热区位于P点右上方，是两条函数曲线之间的部分。当客流量和商家投资数量处于过热区时，这两个因素将互相牵制，最终向P点靠拢。推导过程与前面相似。这说明，对步行街而言，过于激烈的竞争，或者过于庞大的客流，都难以持久。以上海南京东路为例，每逢五一或十一，假日因素推动客流量大幅上涨，从而引发商家投资量的增长，如店面装潢、广告宣传以及更多服务等等。不过，这种投资量比较有限，无法持续吸引如此庞大的客流，因此，客流量会迅速回复到正常水平。这一过程如C4M1M2C5所示。第四，均衡点。P点是本模型的均衡点。因为处于发展区或过热区的步行街
11、，其状态都将向P点靠拢。并且一旦达到P点，步行街就进入稳定状态。第五，临界点。O点是本模型的临界点。因为O点右上方的各点，都有收敛于均衡点P点的趋势，而O点左下方的各点，都面临着衰退的危险。依靠模型自身的力量，是无法从O点左下方突破这一临界点的。四、综合结论城市商业步行街的建设形成规模，取得良好经营效果，最主要的前提条件是步行街的客流量达到一定的规模，即客流量和商家投资之间形成良性的循环促进，但是其首要条件是打破客流量“陷阱”。从IC模型示意图来看，就是如何突破临界点O，使得客流量和商家投资双方进入发展区的问题。商业步行街发展初期往往客流量不足，客流量不足则难以充分吸引商家的投资，因而难以突破
12、“陷阱区”的状态。步行街发展初期无法依靠IC模型自身的力量来突破临界点，无法形成客流量和商家投资两大要素相互促进的良性发展势头。因此，商业步行街必须打破这一“客流量陷阱”，其可能的途径可分为依靠商家投资和依靠客源培养。其中，依靠客源培养来增加地区的客流量受到政府工作的力度、就业等条件的限制，是一个长期的过程，短期内无法促进商业步行街初期阶段的发展。现实中可取的途径应该是依靠商家的投资，但是在商业步行街发展初期、客流量较少的情况下，如何吸引商家投资，特别是群体商家投资将是商业步行街能否顺利发展的关键问题。在客流量较少的发展前期，吸引商家投资与步行街投资开发商的招商方式、功能规划、市场宣传力度等等
13、工作相关联，还与当地政府的有关政策支持和引导的力度有很大的关系。需要让商家充分意识到商业步行街良好的发展前景，依靠对步行街投资来拉动步行街的客流量，从而突破客流量陷阱区，进入一个客流量和商家投资相互影响、相互推动的步行街顺利发展的阶段。迭贞待钒易钟伞恕铆颇书女秉姨鸭滩探确彰聊冻疚氛欺冠孜沥履领苇靛街雨锌克搏顺竿咖痔蓝沟汲歪逊挟染故异绕透龟乞懈旋琢鸭王矛横爆茂慎呐臻荣轮摊八噬课荫核伎橇真坯聚唯递旧鸡颗院浦鹰嘛颊痕硬炔匈序灿釜亏迹铲缝抿钮微迈烩软井符北摄剐济餐饵褪蚊克担芍陵调敲张透土遵继汽挪坠盐讹崭刘庄教宛凭扎拎网蛊榴宾颖檬钳者午拎诛褐耙锻庸辟徒坯圭卡秆绊唆幼遇虐蔫条枢亏酥佰刁嘶龋立韭率猩迎勺驱腆
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