土地资源管理学课件第二部分地权管理篇

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1、土地资源管理学,高等教育出版社,1,（第二版）,王万茂教授 主编,ISBN：978-7-04-030424-4 课件作者：付光辉,课程提纲,2,注：第五部分为补充内容，供参考。,地权管理篇,土地管理学第二部分,3,地权管理篇,第八章 土地法制管理,第九章 土地所有权管理,第十章 土地使用权管理,第十一章 土地他项权利管理,5,2,3,4,1,第七章 地权管理概述,4,第七章 地权管理概述,土地权利的产生和形成 土地权利的类型 各国（地区）土地所有制形式 各国（地区）土地权利的设置,5,6,7.1土地权利的产生和形成,7.1.1土地权利的产生 7.1.2土地产权的构成 产权是指民事权利主体所享有

2、的经济权利，包括以所有权为主的物权、债权和知识产权等，其内涵可分为资本权、占有权、收益权和处置权等。,7,7.1.3土地权利简介 土地权利是指土地所有权、土地使用权和土地他项权利。上述土地权利的归属称土地权属。,1,2,3,4,5,6,7,土地权利确定的 一般原则,8,7.2土地权利的类型,7.2.1土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。 我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地为国家和农民集体经济组织所有。,9,7.2.2土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允

3、许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用和收益及部分处分的权利。 7.2.3土地他项权利 土地相邻权是指相互毗邻土地的所有者和使用者为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利，包括相邻临时占用权、相邻通行权、相邻截水用水权、相邻排水权、相邻安全权和相邻采光通风权。,10,7.3各国（地区）土地所有制形式,7.3.1各国的土地所有制形式 全民与国家所有 国家与中央政府所有 国家与各级政府所有 各级政府分别所有 国王与国家所有 土地上级所有权归国家所有 合作组织集体所有 公共事业部门或团体所有 部落、民族、村社、宗族等所有,11,数人合有 数人共有 股份公司所有 区分所有建筑物持分所有

4、所谓区分所有建筑物，是指数人就一栋建筑物区分为若干部分，无论其为纵的区分或横的区分（如一楼房 层，甲乙丙 人各有 层，即所谓纵的区分；又如平房 间，甲乙丙 人各有 间，是所谓横的区分），区分所有人可就各区分部分取得该区分部分的单独所有权的建筑物。 个人所有,12,7.3.2同一块土地所有制形式,7.3.3土地所有制的公平与效率 一般来说，人们习惯将各种土地所有制划分为土地公有制和土地私有制。,13,7.4各国（地区）土地权利的设置,7.4.1罗马法对土地权利的设置,14,永佃权又称永租权、永借权，是指按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。永佃权是一种特殊的物权关系，永

5、佃人对其标的物有使用、收益和部分处分的权能，而土地所有人仅享有部分收益和处分的权能。 典当权又称信托质权，是指当事人一方依照市民法的方式将其物的所有权转移给债权人，债权人在同一方式中附带约定在债务清偿时返还原物。,15,7.4.2我国台湾地区对土地权利的设置,16,7.4.3土地发展权的创设 土地发展权是指发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。 所谓土地发展权就是土地变更为不同性质使用的权利，如由农地变更为建设用地，或对原有土地利用集约度的提高。,17,当今世界上对于土地发展权存在两种不同的处理方式： （）土地发展权同地上权、抵押权一样，首先自动地归属于原土地所有权人，政

6、府要保护农业土地不变更为城市土地，可事先向土地所有权人购买发展权，从而土地发展权掌握在政府手中，土地所有者已无变更土地用途的权利，这样可起到保护农地的作用。 （）土地发展权一开始就属于政府或国家，如果土地所有者要改变土地用途或增加土地利用集约度，必须先向政府购买发展权，其目的在于防止造成不公平。,18,土地权利是如何产生的？ 土地是天赋的自然资源，土地本身不能制造，数量不能增减，位置不能移动。土地在人类占有、使用与开发之前已经自然存在，没有任何经济价值，也没有地权制度的存在。土地上自有人类出现，人类依赖土地生存生活，土地产生了使用价值。具有使用价值的土地，自被人类占有使用之后，希望继续保持占有

7、使用，以排除他人的掠夺，于是地权及其地权制度随之应运而生。随着人口增长、经济发展和社会进步，土地利用呈现多元化，地权制度也随之愈加复杂和细化。 何谓产权和土地产权？ 产权是指民事权利主体所享有的经济权利，包括以所有权为主的物权、债权和知识产权等，其内涵可分为资本权、占有权、收益权和处置权等。 土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。,复习思考题,19,简述我国土地权利的类型？ 土地权利是指土地所有权、土地使用权和土地他项权利。 简述世界各国土地权利的设定？ 罗马法对土地权利的设置、我国台湾地区对土地权利的设置、

8、,第八章 土地法治管理,土地法治管理概述 我国土地立法的任务和原则 土地法律保护 土地与建筑物的权利关系,20,21,8.1土地法治管理概述,土地法治实质上就是国家在土地资源管理过程中对法律调整机制的运用。具体内容包括制定土地法律和法规，建立各种管理制度，严格依法开展各项土地管理的活动。 法律要素是指组成法律系统所不可缺少的各种因素。具体来讲，法律要素包括法律原则、法律规范和法律概念三项因素。,22,法律创制是指有关国家机关依据宪法和法律规定的职权，从事制定、修改、废除和解释法律的专门活动。 法律权利是指法律关系主体所享有的由法律对其进行保护的自由和利益。 土地权利属于国家权力。,23,8.2

9、我国土地立法的任务和原则,8.2.1我国土地立法的本质 8.2.2我国土地立法的任务 8.2.3我国土地立法的原则 维护和发展社会主义土地公有制的原则 经济、合理、充分地利用土地的原则 禁止侵占、变相买卖和擅自转让土地的原则 促进经济社会的可持续发展,24,8.3土地法律保护,8.3.1土地是法律保护的客体 8.3.2保护土地资源的法律规定 关于土地所有权和使用权的法律规定： （）中华人民共和国土地管理法第条第款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” （）国家对集体所有土地的征用权（简称国家征用权），是国家固有的、强制将一切土地用于公共目的的权力，

10、是主权国家固有的权力。,25,（）土地管理法第条第款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。 （）要实现“土地使用权可以依法转让”这一变革必须使土地使用权从土地的所有权中分离出来，通过土地使用权的转让，实现其应有的经济权利。土地使用权的转让分为国有土地使用权转让和集体所有土地使用权的转让。,26,关于土地用途管制制度的法律规定： （）土地管理法第条第款规定：“国家实行土地用途管制制度。”这是我国土地使用制度和土地管理制度的重大变革。所谓土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划划定土地利用区，确定土地使用限制条

11、件，土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地，违者将受到严厉处罚的制度。 （）为了切实实施土地用途管制制度，枟土地管理法枠第条第款、第款、第款明确规定：“国家编制土地利用总体规划，划定土地用途，将土地分为农业用地、建设用地和未利用土地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”,27,关于土地利用总体规划的法律规定 关于耕地保护和基本农田保护的法律规定： 土地管理法第31条第1款明确规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。” 关于建设用地的法律规定： 土地管理法第44 条明确规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，

12、应当办理农用地转用审批手续。”征用基本农田，基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，其他土地超过七十公顷的均由国务院批准。,28,关于防止水土流失的法律规定 关于防止采矿多占土地和对土地造成破坏的法律规定： 采矿不可避免地要占用土地，对土地资源有破坏作用。矿区作业要占用土地，开矿尾矿及矿渣堆放占用土地以及因开采矿藏而破坏当地植被从而引起附近地区土地资源的破坏。 关于保护和合理使用土地的国家监督的法律规定 关于违犯保护和合理使用土地立法责任的法律规定： 土地法规中，除去对于保护土地资源、节约和合理使用土地做出显著成绩的单位和个人给予奖励以外，对于土地立法的违犯者也要给予惩罚。,29,8.4土地与建筑

13、物的权利关系,建筑物系指为一定面积的空间利用，于地上地下所建筑之物，包括房屋、道路、铁路、矿物、水力设施、桥梁、人工隧道和涵洞等。 1990 年国务院颁布实行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。事实上，我国法律不仅没有否定过去“地随房走”的做法，而且同时建立了“房随地走”的原则。,30,地上权是指“在他人土地上建筑、植树的权利”，起源于罗马。 地上权起源于土地租赁制度，因此，地上权与批租土地使用权在许多方面具有相似之处，但两者也有相异之处，如批租土地使用权一般都是有限期，期满地上物无偿收归地主，地上权的期限可以有期

14、也可以无期。,31,区分地上权是区分所有建筑物坐落基地的权源。建筑物区分所有是物权法中一种特殊的所有形式，它既不同于独有，也不同于共有，是解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的制度。 建筑物的所有形态有单独所有、共同所有、区分所有。 共同所有（又称共有）为数人共同拥有一栋建筑物的所有权；区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。,32,土地法律管理包括哪些内容？ 土地法治实质上就是国家在土地资源管理过程中对法律调整机制的运用。具体内容包括制定土地法律和法规，建立各种管理制度，严格依法开展各项土地管理的活动。 简述我国土地立法的本质和任务？ 我国土地立法是我国整个社会主义法律体系

15、中的重要组成部分，是旨在调整我国社会主义土地关系的法律规范体系。 我国土地法的任务是维护我国社会主义土地公有制，保证经济合理、充分地利用土地，建立良好的生态环境，促进国民经济的持续发展，加快社会主义现代化建设。 我国立法应遵循的原则 维护和发展社会主义土地公有制的原则；经济、合理、充分地利用土地的原则；禁止侵占、变相买卖和擅自转让土地的原则；促进经济社会的可持续发展。,复习思考题,33,简述我国保护土地资源的法律规定？ 中华人民共和国土地改革法、政务院关于治理淮河的决定、国家建设征用土地办法、水土保持暂行纲要、关于加强人民公社土地利用规划工作的通知、森林保护条例等。 从私法和公法角度阐述土地所

16、有权的法律限制？ 集体土地所有者及其代表可依法将集体土地所有权的部分权能让与符合法律规定的用地者。集体土地所有者对土地依法享有收益权，并可保有一定处分权。集体土地所有者代表实施对集体土地的重大处置，需经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意，并不得违反法律的禁止性规定，且应履行法定义务 集体土地所有权可以由所有者亲自行使，也可以由所有者代表代为行使。其权利内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。集体土地所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限制。例如：,34,例如： 在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发，必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家出让给发展商。这就使属于集体土地所有权人在土地商业性开发方面的收益受到限制。 在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，若向非农业性用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等，均使集体土地所有权中的处分权受到相当大的限制。 土地与建