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1、王坤市场条线定位能力提升产品力成果控制产品定位三大核心户型总平示范区一切产品问题都来自“成本与效果的矛盾！”效益追求！什么样的户型是好户型？如何系统全面评估户型产品力？如何直观明朗的表达户型产品力？户型产品力设计10要素户型产品力设计10要素房型功能面积实用率公共空间感套房配置布局组织收纳系统户型人性化入户方式户型资源户型力设计一级要素方案1-170平米方案2-170平米170平米户型备选的两个方案，项目定位城市豪宅，户型西侧有稀缺景观资源，请说明户型存在哪些问题，每个户型最少写2条？选择一个户型进行优化，文字说明，并在户型图上意向调整方向？案例1案例11251053.3m3.4m2.5m案例
2、2105案例2125案例21251053.3m3.4m2.5m案例2案例3案例3案例3案例3案例3179户型l3动线玄关l4房2厅3卫l超级三级收纳l入户双洄游动线l超大西厨案例3l双洄游动线系统l3+1房2厅2卫l超级三级收纳系统l干湿分离卫浴系统案例3产品定位三大核心户型总平示范区规划力规划类型物业组合建筑系数规划布局交通组织资源分配天际线设计的规划力元素：设计规划力元素总平规划市场评价体系即是规划力评价规划力市场评价角度是什么？规划力市场评价点是什么？问题1从市场营销角度规划力营销的观点表象货值最大化价值最大化从市场营销角度规划力物业形态价值规划形态价值营销的规划力价值营销规划力价值评价
3、点价值判断价值评价原点物业形态价值最大化整体定位一致性项目整体价值实现的重点表象货值最大化物业溢价力的判断规划形态价值最优化资源价值匹配资源溢价力的判断市场合理性空间市场竞争力判断形象价值最大化形象力的客户偏好隐形成本最小化最大化减少潜在成本规划力评价模型：“营销规划力设计规划力”的统一性营销规划力设计规划价值判断价值评价原点规划力评价项物业形态价值最大化整体定位一致性项目整体价值实现的重点规划类型社区定位（自中心型、住区型、商业型）表象货值最大化物业溢价力的判断物业组合物业配比户型配比规划形态价值最优化资源价值匹配资源溢价力的判断资源面外部资源利用和规避户型落位与资源匹配市场合理性空间市场竞
4、争力判断建筑系数建筑层高日照系数（园林空间、私密性）形象价值最大化形象力的客户偏好规划结构（交通组织规划布局天际线）内部形式感片区融合度（入口、车人行、规划空间利用、建筑立面、材料、天际线）隐形成本最小化最大化减少潜在成本经济指标（容积率、可售比、车库）物业类型种类、户型种类案例1案例13.33.13.13.33.13.1案例1秦淮分枝高层高层别墅用地案例2案例2别墅案例2案例3案例4产品定位三大核心户型总平示范区如何做好示范区构图结构空间尺度色彩搭配？关键到底在哪里？目的旭辉需求客户需求涨钱值钱溢价！项目形象提升诉求？围绕客户需求解决目标问题核心问题、难点问题？解决关键问题思考1后期使用和交
5、付问题？展示修正交付缺陷思考2思考3问题导向一个背负目标的作品战规会：城市方向最终：住区方向高架高架战规会：城市方向最终：住区方向VS123458671、外围绿化树阵2、偏位大门，侧入3、石材高墙4、廊道顶盖5、小水流6、树阵7、竹林小路8、高架下高大挡板成功营造中心住区外嘈内静的氛围小空间下，大幅降低噪音及视线影响A环境优化后退3米，砂石过渡，道旗、简单绿化及树阵美化围墙1外围绿化树阵+围墙A环境优化偏位大门，拉大空间深度，大门后移，侧入2示范区大门A环境优化石材高墙+廊道顶盖，半封闭半通透空间，有效改善3石材高墙+廊道顶盖A环境优化静水，小水流声进一步弱化外部噪音5小水流+静水+水幕墙A环
6、境优化树阵较为清幽，但室外洽谈区利用率偏低6树阵A环境优化竹林营造疏密有致，售场与实景展示场过渡顺畅7竹林小径A环境优化挡板展示项目，结合绿化退线，遮挡高架桥体及部分噪音8高架下高达挡板优秀案例2：优势：城郊边缘，生活气息浓劣势：城市界面差，铁路、卡车公路嘈杂形象问题：城区中高端住宅铁路公路高墙大院树形象，多层退，多层绿弱干扰1243546第一层停车入口弱化1、入口增加曲折，见口不见内2、增加入口的景观深度3、简化停车场减少成本第二层人行景观弱化4、增加景观厚度5、人行设置于景观内部第三层大门弱化6、高墙大院大门第四层围墙界面弱化7、围墙公益化包装8、界面品质提升7第一层入口弱化1、入口增加曲
7、折，见口不见内2、增加入口的景观深度3、简化停车场减少成本A、弱化老城影响入口弱化:8米上下的景观入口A、弱化老城影响5米左右宽度的人行景观第二层人行景观弱化4、增加景观厚度5、人行设置于景观内部A、弱化老城影响高墙，大院，门厅第三层大门弱化6、高墙大院大门A、弱化老城影响围墙界面弱化1：道路-硬质-软质自然过渡第四层围墙界面弱化7、围墙公益化包装8、界面品质提升A、弱化老城影响围墙界面弱化2第四层围墙界面弱化7、围墙公益化包装8、界面品质提升项目形象提升诉求？围绕客户需求解决目标问题核心问题、难点问题？解决关键问题思考1后期使用和交付问题？展示修正交付缺陷思考2思考3问题导向示范区位置示范区
8、位于两地块间，售楼处做在转角商铺内，前场空间借用了规划道路，扩大了展示面；别墅样板区位于南地块的别墅区内，临南地块内部道路。示范区别墅样板区南地块北地块示范区别墅样板区大区位小区位售楼处动线：公寓和别墅洽谈区分开二楼为办公区和90边户临时样板间一套沙盘别墅洽谈区公寓洽谈区接待台去样板房示范区展示丨外场大尺度的外场展示，昭示性好示范区展示丨停车场人行车行分开，设置风雨连廊直通售楼处门口售楼处丨前场售楼处丨内场-接待区售楼处丨内场-沙盘区虚拟看房系统虚拟看房体统以第一视角让客户看到每套房的景观售楼处丨内场-公寓洽谈区水吧售楼处丨内场-别墅洽谈区售楼处丨后场后场设置了室外洽谈区、阳光草坪；风雨连廊连
9、接售楼处和各样板房项目形象提升诉求？围绕客户需求解决目标问题核心问题、难点问题？解决关键问题思考1后期使用和交付问题？展示修正交付缺陷思考2思考3问题导向解决销售问题：现房（示范区图片）墙体未对齐解决销售问题：现房（示范区图片）卧室内的突出墙体解决销售问题：现房（示范区图片）此处为厨房推拉门，将挡住插座三套样板房厨房的冰箱插座位置都不合理，冰箱放置后将被遮挡而难以使用厨房推拉门关闭的时候，将挡住插座，且冰箱空间不足厨房地下不平整，冰箱无法放置此处为门头石，导致不平整解决销售问题：现房（示范区图片）橱柜尺寸出现较大偏差解决销售问题：现房（示范区图片）淋浴房尺寸不对，台盆边角突出水龙头与镜柜之间的
10、位置处理不当解决销售问题：现房（示范区图片）空调口位置偏差管道未包、洗衣机位偏小解决销售问题：现房（示范区图片）开窗方式影响室内空间室外儿童游乐区问题露天，功能缺，品质低，非开放，利用率极低优享项目尊享项目核心是交圈营销设计策划市场销售设计院明确责任营销主动把控市场积极参与事业部营销深度交圈示范区概念方案交底会约定或主动追踪方案概念评审、施工图评审、交付清单评审n平台市场主导督促n事业部营销总监配合推进n项目营销总监提需求n平台市场主导跟踪，n项目营销总监配合n项目营销总监签字确认重点在提升把控能力跨部门跨专业跨周期刻意练习，快速入门：一个方法Step 1Step 2Step 3Step 4Step 5客户分析内容选择方向选择示范区选址景观示范售楼处样板房方案反向检查项目档次级配思考1：难点和重点思考2：定位诉求思考3：精神需求打造主题方向城市板块文化关键词客户精神关键词中低档乐u重点难点突出优势突出产品突出规模融合前卫时尚先进飞跃国际文化故事韵味沉淀痕迹传统根儒、道、佛、教工业、教育、湖居、老镇年轻、个性、张扬、活力、前卫、小资中档优小资、温馨、理性、舒适、时
