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1、,第三节 土地权利登记的内容和程序,一、土地登记的概念和作用 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。 土地登记或不动产登记是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。 二、土地登记的类型 （1）契约登记制度 契约登记制度起源于法国、英美及中国香港特别行政区。以当事人就不动产权利变动所订立的书面契约为登记对象，契约内容是否真实，登记机关不予审查，也不对其真伪负责。登记无强制作用，当事人是否愿意登记采取自愿。,,（2）权利登记制 权利登记制首
2、创于德国。土地权利的取得与变更均以登记才发生效力，若不登记，当事人间所订契约，不仅不能对抗第三人，在法律上也不发生效力。具有公信力，一切土地权利及变动均必须登记。 （3）托伦斯登记制 托伦斯登记制度最初由澳大利亚托伦斯爵士设计，目前，东南亚许多国家采用这一登记制度。其特点：不强制要求每一块土地必须申请登记，但是任何一宗土地一经申请第一次登记后，其土地权利之转移或变更，非经登记不生效力，即初次登记不强制，但经登记后进入强制状态。实质审查主义。 三、土地登记的特点 统一性、唯一性、完整性、连续性、强制性、可信性,,四、土地登记的对象和类型 土地登记的对象：所有土地使用单位、包括土地所有权、土地使用
3、权和土地他项权利。 土地登记的类型：初始登记和变更登记 五、土地使有权变更登记，具体有如下几种情况： 因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更 ； 土地使用权出让； 土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与； 因单位合并、分立、企业兼并和实行股份制等原因引起土地权属变更的 ； 依法继承土地使用权； 因处分抵押财产而取得土地使用权的 ； 交换和调整土地的。,,六、土地登记的内容 确定权源 土地权利主体 土地权属界址 土地用途 土地总面积 权属类别及其面积 地类与其面积,,七、我国土地登记的特点 我国目前采用的土地登记制度属于产权登记制度，个别部
4、门采用托伦斯土地登记制度 。 （1）强制性登记； （2）土地登记采取实质审查主义； 我国的土地登记在发证之前经过登记申请、地籍调查、权属审核等程序，审查实际的权属状况与申请的是否一致并且以合法的实际权属状况确定土地权利。 （3）土地登记具有社会一直信赖的法律基础； 土地登记应由统一的登记机构，依据统一的登记规则规定统一的登记内容，填写统一的登记表格，依据统一的审核标准，颁发统一的证书。但现阶段我国尚未统一土地登记机构，存在多部门多级登记的现象。 （4）我国的土地登记依地块编号，采取物的编成主义 ； （5）我国土地登记机构给土地权利人颁发土地权利证书。,,第四节 土地划拨和征用,一、土地划拨 土
5、地划拨指从国有土地中划出一定数量的土地给国家、城市集体单位、农村和城镇居民建房使用。 二、土地征用 1.概念 土地征用是指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防 工程和其它文化生活福利设施，以及城镇兴办集体企业占用农 村集体所有制的土地。,,2. 土地征用的程序,,3.土地征用的现状和存在的缺陷 由于我国土地征用制度的不完善,以及具体操作过程中存在着随意性和盲目性,土地征用权的运用十分混乱,所引发的纠纷和矛盾也越来越激烈。总的来说,当前的土地征用主要有以下几个方面的缺陷: (一)征地程序不透明。 首先,市场经济下土地的出让应该采取招标等公平竞争机制。 其次,土地征用没有采用大多数国家所推行
6、的公告听证制度。 (二)土地征用补偿不合理 。 目前众多的争议主要集中于征地的补偿额过低,问题的根源在于所确定的 补偿标准不合理。 我国土地管理法第47条规定:“征用土地按被征用土地的用途给予补偿 ,具体包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补助费。”法律 中仅仅提到补偿,至于这个补偿是否是合理的或是适当的,则没有涉及。“依 照本条第2款的规定支付土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民 保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补 助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均 产值的30倍。”,,三、土地征用补偿标准,（一）政策依
7、据 1、 我国土地管理法第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。 2、土地管理法实施条例第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物或青苗的补偿费应归承包土地的农户所有。 3、国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见规定：按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。 4、2004年10月21日发布
8、实施的国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第12条规定，“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”。并指出“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴”，第一次在增值收益返还农民问题上给出了政策导向。,,5、2006年8月31日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）指出，“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则”。明确规定，被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，并
9、强调，“社会保障费用不落实的不得批准征地。” 6、我国物权法第四十二条指出：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。” 7、国务院办公厅转发的劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知指出，被征地农民的社会保障是指基本生活和长远生计两个层面的保障。并要求被征地农民基本生活和养老保障水平，应不低于当地最低生活保障标准。 （二）土地征用补偿方法 1.产值倍数法（传统的方法） 2.征地区片综合地价 （1）定义 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利
10、用总体规划确定的建设用地范围内， 依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经 济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿 标准。包括土地补偿费和安置补助费两部分,不包括青苗及地上附着物补偿费。,,（2）天津市西青区征地区片综合地价,,,,,2008年天津市各区县补偿安置和土地补偿费统计表 单位：万元/亩,（三）天津实际征地补偿标准,,1、实际总费用征地区片价标准补偿费与政府附加安置补助费之和。 未包青苗 、地上附着物补偿与房屋拆一补一的费用，按照财产的实际情况进行补偿。 2、征地区片价标准补偿费各区县平均征地区片价。 3、附加安置补助
11、费各区县政府给予的征地区片价标准以外的地均补补偿金。 4、社会保障将政府额外出资为失地农民上缴养老保险费用分摊到征地面积。 （人口年龄结构和性别构成依据市第二次农业普查数据） 5、还迁房之外的住房补助是指拆一补一还迁房以外，以优惠价卖给失地农民的房屋面积总价款与正常市价的差额分摊到征地面积上。 6、未成年人安置补助征地时未达到16周岁的未成年人，在规定的补偿标准 1万元/人以外政府增加的补助。 7、日常生活补助政府提供的日常生活上的补贴项目，包括免费房屋装修、 物业费减免、供暖费优惠等折合的地均价格。 8、搬迁补助各区县提供的搬迁奖励费和临时过渡安置费等。,,（四）合理征地补偿标准的构成,合理
12、的征地补偿标准应包括农用地功能价值和农地发展权价值。农用地功能价格 包括经济价值、社会价值和生态价值。社会价值又包括社会保障价值和社会稳定价 值。社会稳定价值、生态价值和部分土地发展权价值主要分配给国家和政府，经济 价值、社会保障价值和部分土地发展权价值分配给农户。,,1.农用地的经济价值（归农户所有） 土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的多少，衡量其价值的主要方法为收益还原法。其基本公式为： （式1） （式1）中， 是农用地的经济价值， 是农用地的年纯收益， 为还原利率。 土地还原利率是将土地纯收益还原为地价的比率。根据天津市实际情况和可操作 性，还原利率取安全利率与风
13、险调整值之和，其公式为： （式2） 式中， 为土地还原利率， 为安全利率， 为风险调整值。 2.农用地的社会价值 （1）农用地的社会保障价值（归农户所有） 社会保障价值是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业 培训等应得到的补偿。农地作为农民最基本的生存保障，负担着农民的就业、养老、 医疗等一系列社会保障功能。,,（2）农用地的社会稳定价值（归国家所有） 这个价值主要是指农用地的国家粮食安全价值。对农用地的社会稳定价 值进行补偿可以促使使用单位和个人不占或少占农用地，在一定程度上起 到减少占用农业地的作用。目前我国采取最严格的耕地保护制度，主要有： 耕地占卜平衡制度：占用耕地
14、要补充同等数量和质量的耕地，禁止异地占 补平衡。 税收制度：耕地占用税、耕地开垦税、新增建设用地有偿使用税 城乡建设用地增减挂钩 ：2010年12月国务院关于严格规范城乡建设用地 增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知 3.农用地的生态价值（归国家所有） 这是国家从人类生存与可持续发展的角度，为确保生态平衡而对耕地实 行生态安全性保护的权利。农用地的国家生态安全权对其价值是农用地作 为生物生长繁衍基地功能的体现。他与生态环境密切相关。农用地除了农 产品的生产基地、还有生态用地和景观用地。,,4. 农地发展权价值（归农户、国家和用地单位共同所有） 土地发展权的内涵有狭义和广义之分，相对应的其
15、外延也有所发展，可以分为农地发展权和市地发展权。狭义的土地发展权是指土地所有权人改变土地用途从而获利的权利，一般指将农地变更为建设用地的权利。广义的土地发展权则是指土地的空间利用或利用强度提高以及土地用途转变从而获利的权利。 （1）土地增值收益的理解 土地征收增值是指：农用地由集体土地所有权价格、使用权价格转变为国有土地 使用权价格的土地价格增值，具体表现为国家征收农民集体土地后在土地一级市场 上的出让价格和征地补偿价格之间的差额。 （2）土地增值收益分配的观点 “涨价归公”论农用地征用后所带来的巨大增值收益理归国家所有。 “涨价归私”论国家理应将土地增值收益完全还归于农民。 “公私分享”论“合理补偿安置，剩余归公，支援全国”。 （3）土地增值收益,土
