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1、坡岭顿小镇市场推广策划方案一、项目市场分析(一)项目市场背景分析1.重庆市宏观经济发展分析2008年一季度，在全球经济变数增多、中央宏观调控趋紧、遭遇冰雪灾害考验的情况下，全国GDP、工业增加值、出口等指标增幅均出现回落,重庆却走出了一个“独立行情”， 一季度经济继续保持平稳快速增长，经济运行于本轮长周期的扩张期，三次产业协调发展，投资、消费“双轮”驱动强劲，消费对经济增长贡献率超过投资贡献，GDP增长13.9%，比去年同期提高了0.4个百分点，实现连续24个季度两位数增长。重庆，正处于改革开放以来发展最快、持续时间最长、稳定性最好的时期。2、重庆房地产市场分析重庆市作为西部的直辖市，在西部大
2、开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头。 目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产
3、开发投资和消费的进一步活跃。 经过宏观调控的“洗礼”，重庆市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。 2006年上半年，重庆市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.
4、69亿元。其中住宅销售733.87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。 重庆作为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，重庆房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，
5、消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。3、南坪房地产市场分析南岸区幅员面积265平方公里，城区建成面积44平方公里，辖6个街道 、9个镇，总人口近60万（农业人口14万），有33个少数民族，重庆经济技术开发区就位于南坪。作为重庆市主城区中的重要部分，南岸区经济、文化、教育越来越成型，在“重庆都市发达经济圈”建设中居于重要地位。南岸区的“南坪商圈”和“南滨路”又尤为亮眼，住宅和商铺纷纷云集于此，极尽繁荣。3.1南岸区典型住宅概况在售项目开盘时间建筑形态地址价格折扣优惠阳光100国际新城05年8月高层小区滨江路4100按揭9.9折，一次9.7折上海城05年9月高层南坪西路3300无美堤雅城
6、格莱美花园05年3月小高层小区南坪经济技术开发区3300按揭9.9折，一次9.8折，免五通回龙湾二期05年7月高层、小高层小区四公里3100按揭9.95折，一次9.9折竞地溯源阁05年5月高层小区南城大道南湖路3200一次9.7折，免五通融侨半岛云满庭B区05年6月 高层小区南坪西路3700按揭9.7折，一次9.5折，免五通骏逸江南二期05年4月高层小区南湖路3200按揭9.7折，一次9.7折中天阳光美地05年3月多层花园洋房南湖路4000按揭9.8折，一次9.8折，免五通春风绿苑04年10月高层小区南坪经开区3100按揭9.8折，一次9.7折骑龙山庄闲庭居05年4月高层小区南坪西路3500一
7、次9.8折，免五通森林龙门皓月05年5月小高层、高层小区上新街3000按揭9.9折，一次9.7折帝景名苑帝骏阁04年11月高层小区铜元局新村3700按揭9.8折，一次9.6折绿洲龙城二期05年 1月多层、高层、小高层四公里3000按揭9.8折，一次9.7折海棠晓月怡景天域05年9月三栋高层南滨路5600一次9.7折左岸阳光05年5月高层小区南滨路3700按揭9.9折，一次9.7折崇文小区二期05年初花园洋房黄桷桠2500一次9.8折3.2南岸区典型别墅概况南岸区别墅首推世纪花园，世纪花园地处鹅公岩大桥桥畔，在60亩珍贵的土地上，仅规划了35座全江景法式新古典主义独栋豪华洋楼。世纪花园每户占地约
8、1.7亩，景观绿化率高达58%，品质彰显。其每套500万-800万的价格亦为南岸最贵的别墅。长青湖项目是由重庆天龙房地产开发有限公司投资开发兴建的高尚园林式住宅区，位于南岸茶园新区C1、C2、C4地块，渝黔高速公路与世纪大道交汇处。独立别墅均价8400元/平方米，多排联排3900元/平方米。长青湖以打造纯别墅为宗旨，绿化率52%，容积率0.39，是重庆市有名的高尚住宅区。 另外，要说到南山和黄桷桠的别墅。南山代表性别墅高山流水，建筑面积达到500000平方米，拥有独东别墅和联排别墅，价格在110-180万元/套。黄桷桠有南岭雅舍和预计06年开盘的江山多娇天池林海。江山多娇天池林海占地400亩，
9、地处南山风景区内，万亩森林覆盖，距南坪仅5公里。天池林海由一个特大型的渡假酒店、一个高尚别墅区构成，一期230亩用地建造联排别墅和花园洋房，北美建筑风格与自然紧密相融，达到居住于世界同步,见下表：在售项目开盘时间建筑形态地址套内价格（元/）长青湖04年9月独立别墅、双联别墅、多联别墅茶园新城世纪大道独立8400，多排联排3900高山流水04年11月独栋别墅、联排别墅南山110-180万元/套南岭雅舍04年5月独栋别墅、联排别墅黄桷桠崇文路独立8600、联排5000世纪花园05年7月独栋别墅鹅公岩大桥桥畔13000 33南岸即将面市新盘一览预告项目开盘时间建筑形态地址套内价格（元/）折扣及优惠渝
10、能国际06年10月高层、小高层五公里-东海长洲05年10月中旬高层小区大石坝-学府大道69号05年10月多层、小高层七公里3160-龙湖观山水-住宅鹅公岩大桥南桥头-江山多娇天池林海06年初别墅黄桷桠- （二）、购买者行为分析1、购买者心理需求分析11高层心理需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其品质与价位较高，反馈有限；12消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地性发展的趋势，追求较佳的自然环境；13二次置业居多，用以改善及提高现有的居住标准，追求较高品味、较高素质的生活；14区域忠诚度较低，工作繁忙，生活压力较大，寻找“心灵居所”、“心境空间”，对交通便利性和生活配套、居住环
11、境要求较高，向往享受都市中的便利交通、齐全配套和缤纷多彩的生活，又渴望拥有市郊宁静和谐的清新居住环境；15心态年轻，追求生活品味，若产品设计富有闪亮点，易于引起共鸣，可快速形成冲动购买行为；16喜欢社交活动，注重楼盘品牌及社区文化带来的优越感；社区文化浓郁的小区楼盘能引起他们较大购买欲望，并因为喜欢聚居而产生良好的羊群消费效应；17由于他们属于中上偏高收入人群，购房首期支付同样希望轻松。 2、购买者购买行为分析21户型房型选择211、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占1.7%；212相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过80%，
12、为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力；213、其他户型当根据项目的特点谨慎考虑设置。22套内面积选择221 、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场需求的主力，尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中，超过60%；222 、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显。3、购买者购买能力分析31、付款方式以按揭为主，占75%；32、首付款集中在10万元以下，其中选择5-10万元的消费者超过半数，但超过10万元的呈现急剧下降趋势，预示10万元是消费者的心理线；33、选择按揭的消费者其所能承受的月供款集中在1200元/平方米以内，其中800-1000元成为月供选择最为集中的
13、选择段。（三）项目分析1、项目位置分析 “坡岭顿小镇”位于重庆南岸茶园新区入口、渝黔高速与世纪大道的交汇处。距离主城区仅八公里，离江北国际机场、重庆火车站、 朝天门码头分别为二十五分钟左右车程，到解放碑步行街仅为十五分钟车程，通过快速路网与成渝、沪渝、兰渝、渝长、渝黔、渝湛、渝遂、渝湘高速公路相接，快速通达主城各区，是重庆绕城高速线上的纯独栋别墅项目。“坡岭顿小镇”北邻规划中的南岸公务员小区以及茶园副中心核心区，西望在建的庆隆南山别墅区和占地1500亩的国际标准高尔夫球场，东接茶园新区管委会，南面是我们正待开发的200亩建筑用地。随着南岸行政中心2007年向茶园搬迁，轻轨道6、8号线、内部三横
14、三纵、连通主城三隧六桥的立体交通体系规划，以及500亩中央商业区、700亩中央绿地公园、重庆科技城、重医附二院、西郊医院、科普中心的整体搬迁等配套设施的构建规划，茶园新区势必迎来开发热潮，将为“坡岭顿小镇”营造更优越的生活环境。与此同时，同景、龙湖、鲁能、庆隆等实力地产商的圈地加盟，茶园新区又将成为高档住宅的积聚地。2、项目环境分析21项目为缓坡状地块，南侧坡度较陡，北侧呈南向缓坡，最大高程308米，于设计湖岸坝顶标高282米相差24米； 22小区内部有面积达300亩的浩淼长青湖，以及日出水1000吨、水温达45的养生温泉； 23自然的坡地对别墅项目来说是天生的利好因素，再加上大面积的湖泊和养生温泉，使得本项目有着得天独厚的自然资源；24小区的绿化体系由公共绿地、组团绿地和宅间绿地构成，结合居住区的用地布局和建筑布局，形成了集中与分散相结合，各绿化空间相互渗透，紧密联系的绿化空间体系。公共绿地主要为中央公园和景观平台，以大面积的水体和集中绿化为特色，公共性最强；组团绿地以绿化结合小品，雕塑为特色；宅间绿地以绿化结合休闲步道，是别墅与别墅间的绿色屏障。3、项目特色分析31建筑设计特色“坡岭顿”共有301栋独立别墅，分为七个不同特性的组团，临湖的组团更享有“园中园”的尊贵。小区有三个出入口，都是临世纪大道的主干道。入口大门长80米，以西班牙风格的塔式门房，喷泉广场，和叠水幕墙组成，
