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1、我国城市住房反向抵押贷款运作模式研究摘 要人口老龄化是当今世界各国普遍面临的一个重大的社会问题，是21世纪不可逆转的世界性趋势，全世界各国都不同程度地面临着人口老龄化的问题。进入21世纪以来，我国老龄化进程逐步加快，人口老龄化的压力已经开始呈现。截止2007年底，我国60及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。按照国家统计局的人口预测，2010年中国60及以上老年人口总数为1.71亿，占总人口的12.6%。2010年以后我国将进入人口老龄化高速增长时期。预计从2010年到2031年这21年时间里，我国老年人口比例将会增加一倍，达到25%以上。1面对如此汹涌的老龄化热潮，目前摆在
2、我们面前的根本问题是如何使老年人安度晚年，即寻找一种有效的养老模式。与发达国家不同的是，我国在经济还不是很发达的情况下提前进入老龄化社会，“未富先老”的特征明显。同时面临着养老基金缺口大、社会保障体系不够完善、传统养老模式功能弱化的严峻现实。2这一时间的紧迫使我们一定要及早找到新的方式来补充养老保障模式。随着市场化经济的逐步渗入，我国的住房自有化率显著提高，这为发展住房反向抵押贷款创造了有利条件。住房反向抵押贷款是经发达国家实践证明了的一种成熟、有效的养老金融产品，可用来解决部分老年人的生活问题。我国有必要借鉴国外成功的养老经验，结合我国的现实国情，设计出适合我国的住房反向抵押贷款运作模式和定
3、价模型。关键词：人口老龄化；反向抵押贷款；运作模式；养老1. 绪论1.1 研究的背景和意义1.1.1研究的背景人口老龄化问题是当今世界普遍面临的一个重大的社会问题，进入21世纪，老龄化趋势急剧加快，面对此汹涌的老龄风波，各国也正在寻找一种能够有效解决老年人生活问题的方法。我国老龄化趋势日益严重，人口老龄化成为我国社会发展不可逆转的趋势。进入21世纪以来，我国老龄化进程逐步加快，人口老龄化的压力已经开始呈现。据统计，截至2009年底，沈阳市人口总数为786万人，其中60岁以上老年人口达122.9万，占人口总数的16.7%;80岁以上人口达18.35万，占老年人口总数的14.9%。其人口老龄化、高
4、龄化程度，已大大超过全国、全省的平均水平。沈阳的老人赡养问题尤为突出，由于社会公共资源的匮乏和老年人及老年人家属对养老的个性化需求，仅依靠养老院、福利院、敬老院等机构养老，已经不能满足大部分老年人的需求。并且社会也不堪重负，于是有必要寻求一种新的养老模式作为现行养老的有效补充。沈阳市房地产研究所针对老年住宅问题进行了问卷调查，通过对约1000份问卷的整理，获得了平均年龄在60.8岁的被访者对老年住宅的看法。被调查者中有87.67%拥有一套住房，10.49%拥有两套以上住房。被调查者中有57.41%的老年人与子女不同住。由此可以看出，老年人住房空巢率还是比较高的。被调查者中出于自住购房目的的比例
5、高达90%以上。自住购房中，自己承担费用的比例达到65.71%；夫妻双方共同出资的占22.35%,子女承担费用的占到11.94%。由此可见，老年住房市场具有相当的潜力。1.1.2研究的意义住宅反向抵押贷款在国外发达国家已发展成为一个成熟的金融产品，但在我国尚处在探讨阶段。本文通过对我国城市住房反向抵押贷款的运作模式研究，可以有效地解决养老资金来源，提高老年人的生活质量；同时有利于推进我国的金融创新，有助于开发与设计出符合我国国情的住房资产转化工具，创新我国的住房金融发展模式；有利于降低社会储蓄率，释放社会消费，促进资产流动，活跃资本市场，激活房地产二级市场，刺激内需，增加国民经济的新的增长点，
6、形成国民经济增长新动力。目前沈阳真正意义的住房反向抵押贷款养老模式还未出现，但沈阳具有健康良好的房地产市场环境及振兴东北、发展大沈阳的背景。去年年初，沈阳经济区已经获批成为国家重点改革配套实验区，上升为国家战略。这位沈阳老年住房市场的发展提供了新的机遇。关注老年弱势群体、妥善处置老年人的居住环境已成为日益突出的社会问题。开展住房反向抵押贷款养老模式，能够提高老年人的生活质量，使老年人与其他人群同时享受经济发展和社会进步带来的成果，使老年人有一个和谐安详的幸福晚年，促进营造一个和谐的代际关系，进而推动和谐社会的进步。 1.2 国内外研究现状 1.2.1国外研究现状住宅反向抵押贷款最早源于荷兰，当
7、时是为了解决住房问题而提出的一种具有创新意义的措施，发展最成熟、最具代表性的当属美国。如今，反向抵押贷款不仅在发达国家是一种成熟的融资方式，而且也是国际上解决老年人养老问题的一种方法，对于反向抵押贷款的研究也随之而不断深入和发展。（1）住宅反向抵押贷款市场研究Jacobs(1982)通过数据分析得出四分之一年龄在65岁或以上，收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换项目脱贫。Venti和Wsie(1990) 证实了美国老年人的主要收入来源是退休金，房产是其能够增加消费的仅有资产，他们估计老年人通过住宅反向抵押贷款可以平均增加10%的年收入。Mayer和simons通过数据分析指出，在1990年
8、大约有1/4的老年贫困家庭如果用住宅反向抵押贷款可以把他们的收入提高25%或者更多。Katsura，Struyk和Newman也预测了房产置换项目的个人需求，认为10%老年人将会参与进来。只是由于调查数据的不同，结果也有较大差异。（2）住宅反向抵押贷款理论研究Modigliani和Brumberg(1954)提出生命周期假说(LCH,Life Cycle HyPothesis)认为如果一个人开始成年时没有财富，那他将在工作期间积累财富，然后在退休年份中消耗财富。Friwdman(1957)提出的永久收入假说，以一个人的现有财富水平与现在和未来挣到的收入来维持其个人有生之年的稳定消费比例。“生命
9、周期-持久收入假说”(LC-PIH)。这一模型的正确性说明住宅反向抵押贷款的可行性。（3）住宅反向抵押贷款定价研究Venti和Wise是最早研究住房反向抵押贷款社会效应的美国学者，他们利用收入与活动参与调查（the Survey of Income and Program Participation,SIPP）的数据和精算模型估算出反向抵押贷款可以增加贫困老年人10%的年收入。PeterChinloy和IssacEMegbolughe(1994)设计的支付因子定价模型最具表性，其他不同的住房反向抵押贷款定价模型都是在此基础上确立的。YK.Tse(1995)在对未来利率、房价升值率、平均剩余生命
10、等进行假设的基础上，根据住房未来变现价格的现值与支出现值相等的原则，设计出一个基于贷款机构损益两平的定价模型。olivias.Mitechell，John.Piggott(2004)在上述基础上提出了保险精算定价模型。seungryul Ma，Gabtae Kim，Keunoak Lew(2007)在BKU欧式看跌期权基础上对贷款保险定价模型进行了修改，根据住房反向抵押贷款保险保费的现值与预期损失现值相等的原则，构建了住房反向抵押贷款定价模型。 （4）住宅反向抵押贷款风险研究Szymanoski和Edward J.Jr(1994)认为长寿风险是一种可以分散化的风险，通过聚集大量的住房反向抵押贷
11、款能够有效控制此风险。Schiller和weiss(2000)指出如果房主没有足够的动机自觉去维修房屋等涉及到住房反向抵押贷款存在的道德风险，因为没有这种道德观念很难以保证房产在若干年折旧后其价值仍能够抵偿贷款本息等。Edward J szymanoski和 James c Enri quez和Theresa R Divenii(2007)指出为了满足日益增长的住房反向抵押贷款的需求，必须大力发展二级市场，通过资产证券化来转移资金流动性风险。（5）住宅反向抵押贷款运作模式研究1981年美国成立了独立的非盈利性组织房产价值转换国家中心，其主要职责是向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和教育
12、。Olivias.Mitehell，John.piggott(2004)分析了日本实施反向抵押贷款的可行性，需要给予的政策支持，如减免相关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立反向抵押贷款再保险机制等等。新加坡国立大学的Chia，Tsul(2004)提出了评估反向抵押贷款市场生存能力的一个框架，探讨了在不同的资金成本下，反向抵押贷款的公共供给者和私人供给者遭受亏损的概率。1.2.2国内研究现状（1）反向抵押贷款理论基础及可行性研究胡江涛和曾祥瑞(1995)是最早引入反向抵押贷款的中国学者，他们借鉴美国发展比较成熟的住房反向抵押贷款产品，详细地介绍了住房反向抵押贷款的
13、贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范。紧接着孟晓苏 (2002)博士提出中国应该开展住房反向抵押贷款寿险业务等一些相关的建议。游娜(2003)探讨了我国商业银行发展住房反向抵押贷款的可行性，认为这是增加银行收益的重要途径;张凌燕和赵京彦(2004)认为在我国房地产、保险、社会保障等快速发展的条件下，利用反向抵押贷款模式来实现“以房养老”具备一定的市场条件和可行性;柴效武 (2008)指出开展住房反向抵押贷款的条件已具备并具有极强的可行性，应尽快提到议事日程上来。（2）住房反向抵押贷款定价研究邹小芫，张晶(2006)在参考Mitchell和piggott(2003)的基本模型基础上提
14、出了细化的保险精算定价模型。范子文(2006)利用Black-scholes模型根据无套利均衡思想对有赎回权的住房反向抵押贷款建立了定价模型。（3）住房反向抵押贷款的风险研究柴效武，岑惠(2004)对住房反向抵押贷款与传统的抵押贷款多方面的比较，得出前者的风险要比后者的风险高。童汇慧的住房反向抵押贷款养老模式推行中的风险判断分析了反向抵押贷款模式推行中借贷双方之间可能存在的各种风险，并结合不同的风险类型提出了相应的防范措施。柴效武 (2008)认为需要开展住房保险、住房反向抵押贷款保证保险、抵押贷款寿险三种保险来防范风险。（4）住房反向抵押贷款的运行模式研究柴效武(2003)提出了类似住房反向
15、抵押贷款功能的“60岁前人养房，60岁后房养人”的售房养老思路。范子文(2006)在分析了在我国的必要性和可行性的基础上设计了住房反向抵押贷款在我国的运作思路。1.3 研究方法和结构安排1.3.1研究方法（1）文献检索法本文在写作过程中参阅了大量的文献资料，并在此基础上进行整理归纳。（2）理论分析法本文对住宅反向抵押贷款的概念、运作机制、理论基础、效应以及风险的研究主要采用了理论分析的方法。（3）对比分析法本文在第3章分别对美国、英国、日本、新加坡的住宅反向抵押贷款的运行情况进行比较分析，充分利用已成功实施并推行住宅反向抵押贷款国家的成功经验，再结合我国的基本国情，得出可借鉴经验。（4）定性分
16、析和定量分析相结合。对住房反向抵押贷款的许多相关理论只是单一的定性描述，而对住房反向抵押贷款定价先是理论性概述，接着应用线性回归方程对长期房价进行预测，运用保险精算模型和期权理论对有无赎回权的借款金额进行定量分析。1.3.2结构安排本文的行文结构安排大致如下：理论概述部分（1,2,3,6）：本文首先阐述了住房反向抵押贷款的研究背景和意义及国内外研究现状，就住房反向抵押贷款的概念作了详细的概述，在此基础上，分析了国外住房反向抵押贷款的运行情况，通过对这些国家此类产品的运行模式优缺点进行分析，结合我国国情，指出了我国开展住房反向抵押贷款面临的机遇和调整，为我国探索住房反向抵押贷款的运行模式作了很好的铺垫。研究对策部分（4,5）：一是对我国养老方式进行定位，找出一种适合我国国情的住房反向抵押贷款运作模式。二是针对运作模式中的关键环节进行定价，采用保险精算定价模型和期
