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1、青海省2016年下半年房地产估价师理论与方法：合法原则模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。 A：按套销售 B：返本销售 C：按房间销售 D：售后包租 E：执行层的组织协调 2、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为_。 A30% B40% C50% D60%3、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。 A3倍 B4倍 C5倍 D
2、6倍 4、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。 A：地理区域 B：时间分布 C：物业类型 D：收益形式 E：借款合同5、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。 A
3、：合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 7、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为_万元。 A-40 B400 C1800 D3600 9、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的_。 A权责发生制原则
4、B收付实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出和资本性支出原则 10、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。 A容积率 B建筑高度 C建筑规模 D建设工程11、下列关于地籍图，表述不正确的是。 A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800 D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调 12、下面说法正确的是。 A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
5、 C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产抵押自合同_之日起生效。 A登记 B工商鉴证 C公证 D签订14、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。 A80% B120% C171% D200% 15、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D成本利润率是项目经
6、营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 16、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格 17、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是_。 A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图 18、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为_万元
7、， A2000 B1970 C2070 D2170 19、关于估价资料归档的说法，错误的是。 A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档 B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构 E：工业用地的监测点评估价格 20、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。 A购房者 B承购人 C预买客户 D潜在客户 21、已知一年期国债利率为
8、3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 22、房地产估价机构管理办法规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调23、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，
9、则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 24、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题) A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章25、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始_。 A下降 B迅速下降 C稳定不变 D上升二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或
10、2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调 2、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领施工许可证时的到位资金应不少于万元。 A：100 B：150 C：300 D：500 E：执行层的组织协调3、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见
11、的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 4、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。 A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地 D：高速公路用地 E：国家重点扶持的能源项目用地5、土地费用包括。 A：土地征用拆迁费 B：土地出让地价款 C：土地转让费 D：“三通一平”等土地开发工程费 E：公共配套设施建设费 6、队经济上看，土地利用的一般顺序是：_。 A商业、办公、工业、居住 B商业、办公、居住、工业 C办公、商业、居住、工业 D商业、居住、办公、工业 7、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。 A：估价方法选用 B：估价结果确定方式 C：估价师的职业
12、道德 D：估价技术路线 E：估价参数选取 8、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指_。 A房地产泡沫 B房地产市场中的过度开发 C房地产适度经营 D房地产过剩 9、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。 A：5065 B：6075 C：7085 D：8090 E：借款合同 10、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅_之日起计算。 A竣工 B竣工验收 C入住 D交付11、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 12、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%
13、。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 13、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。 A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的 C：要求查询的房屋已完成权属登记的 D：要求查询的事项不存在的 E：要求查询的资料不存在的14、银行券具有以下特点。 A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得
14、拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用 15、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由负责实施。 A：开发商 B：土地储备机构 C：建筑商 D：土地一级开发企业 E：借款合同 16、资产具有的特点包括。 A：资产能够给企业带来经济利益 B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的 D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 17、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生
15、5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题) A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同 18、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 19、在进行供给分析时，主要的内容有：_。 A分析规划和建设中的主要房地产开发项目 B调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 C分析当前城市规划及其可能的变化和
