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1、土地增值税清算全盘操控及处理技巧税总发【2013】31-房地产稽查房地产2016-1-1-营业税增值税后=土地增值税留存2-5年一、 土地增值税清算对象1、 国税发【2006】187-项目独立清算对象2、 项目分期-分期清算对象分期=会计核算还是-报建-规划【建设工程规划许可证】=全国大多地方【建设工程规划许可证】3、 清算条件=企业主动+税务机关要求企业主动：工程竣工+证明+销售完毕 烂尾楼整体 土地买卖 项目公司注销时间：符合条件之一起90内清算完毕税务机关要求：【1】销售面积可售面积/总可售面积=85% 【已经销售客户+自用+出租+拆迁补偿+投资+抵债+其他视同销售】【总可售面积】=85
2、%【2】预售证取得满3年 项目或分期=3个预售证2011 2012 2013-2014其他省份=最后预售证满3年 预售证满3年-项目或分期卖20%-也清算=问题【1】 决算结算=成本没有发票-清算国税发【2006】187+国税函【2010】220-土地增值税清算没有发票成本不得扣除=不得预提成本-处理=房地产+建安公司=建安发票开具【意见-缴税-房地产先税钱给建安公司】【2】项目税务机关或企业主动清算=时刻部分发票没有取得成本不得扣除-清算后部分发票重新取得发票-重新成本-重新再清算 鄂地税发【2013】444、 清算时间=企业主动90 税务机关要求-税务机关确定905、 程序=企业填报土地增
3、值税清算申请-税务机关通知90-提交土地增值税报表-预缴多退少补6、 清算完毕-剩余清算40%税率-剩余房屋税率30% 50%=同一幢楼-土地增值税税率不同=正常7、 剩余房屋-月土地增值税申报=某一月-合同一个卖一套=月 多个合同=有的合同一个卖5套 一个合同一套=大多省份=合同个数收入-成本=不用按套8、 发票=清算取得估计发票金额-以后发票不同-可以重新再清算=多退少补或以后项目预缴二、 土地增值税清算收入1、 预收款-预缴营业税 预缴土地增值税 预缴企业所得税2、2014-1-1项目开始施工-预售证没有-房地产促销-房地产+客户=认购合同【诚意金】-2015-5-1完工-2015-12
4、-31交房2014-1-1诚意金=营业税预缴土地增值税+企业所得税=预缴？签订预售合同或正式销售合同=预收款预缴土地增值税所得税没有签收预售合同没有正式销售合同=诚意金土地增值税企业所得税不用预缴3、诚意金-认购合同=法律效力司法解释 法释【2012】7或8 认购合同=房屋销售合同-不等于4、认购合同诚意金先5万元抵房款20万元将来交房100万元-20=80 原5+80=85成交价最后营业税土地增值税企业所得税收入缴税基础85=折扣转让诚意金=认购金5、按揭-首付款100万元=正常首付款30%=30预售*5% 1.5% 实际低首付 应该30实际要求客户5万元首付按揭=100-30=70正确 还
5、是100-5=95？房地产会另外25万元房地产垫付+5=会计做账预收款30万元税务机关：营业税预收款=5*5%错误 30*5%正确1.5%+企业所得税6、0首付款=房地产=自己帮客户垫付30+按揭70先交税现金流利息另外融资利率7、100万元-0首付款=假按揭30按揭70=70融资房地产需要100-提高销售金额140*30%房地产垫付98万元按揭金额提高营业税土地增值税企业所得税高=税增加高利贷业主多交契税好处=客户量增加8、 房地产城中村-拆一还一=房屋换取房屋=假设没有现金案例2013-1-1甲房地产-居民+政府=合同项目开发-2014-12-31完工交房居民-2015-12-31土地增值
6、税清算拆一还一2014-12-31交房环节=此时刻预缴土地增值税？预缴营业税？ 国税发【2006】1873条 抵债视同销售=收入确认时间-交房当期-要预缴土地增值税 穗地税函【2012】1989、 拆一还一交房环节预缴土地增值税=金额？开发成本-其他商品房销售金额-评估金额国税发【2006】187当年同地同类平均价=很多结算方法=筹划空间国税发【2007】132+国税发【2009】91=拆一还一当月的同地同类平均价。10、 拆一还一=营业税预缴国家税务总局【2014】2号公告=营业税根据造价=不含土地成本拆一还一交房房屋公允价平均价100万元-成本70万元=料30【土地】+工35【建安】+费【
7、期间费用】5营业税35成本-核定利润营业税实施细则 金额=35*（1+利润率）（1-5%）*5%营业税税率土地增值税预缴金额=国税函【2010】220号=视同销售价格国税发【2006】187或国税发【2007】132=100*1.5%预缴土地增值税将来土地增值税成本=100万元误区=拆一还一公允价100-成本100=0不用缴纳土地增值税错误拆一还一=价格收入100正确成本=视同销售成本100+其他成本=整个小区项目成本/项目总可售面积=单位面积成本*拆一还一面积=拆一还一成本100万元企业所得税=收入视同销售-成本【成本=视同销售成本100+其他成本=整个小区项目成本/项目总可售面积=单位面积
8、成本*拆一还一面积=拆一还一成本100万元】问题：房地产开具发票给业户-金额？拆一还一视同销售公允价金额营业税金额=发票100营业税金额*5%营业税缴纳税完税凭证-后开具发票业主税=拆一还一政府县级=业主取得房屋或取得现金-免税国税函【2008】277国税函【2009】520=钱业主得到-可能政府或房地产业主居民取得房屋权属-财税【2012】82契税免税 居民取得现金100-异地卖方 100范围内免税=买住房免税异地买房写字楼商铺契税不能免税补偿100万元业主买房120=超标20*1%契税或1.5% 3%居民取得拆一还一等=个人所得税免税财税【2005】45房地产拆一还一环节=钉子户政府标准每
9、平米10000元 钉子户15000元15000-10000=5000代扣代缴个人所得税实际工作=政府评估超过补偿向政府再备案房地产支付搬迁补偿100000万元-居民不会给房地产开具发票=政府文件+补偿合同+现金银行卡居民取得补偿金没有土地增值税财税【2006】21免税11、 甲房地产招拍挂土地支付国土局支付100000万元+补偿居民现金20000万元拆一还一房屋估价15000万元问题：房地产缴纳契税100000*3%错误正确135000*3%财税【2004】134号以后稽查补税450+罚款225+滞纳金100=725补税契税能否土地增值税土地成本扣除-可以国税函【2010】220罚款+滞纳金=
10、不能财税字【1995】4812、 折扣转让土地增值税收入-成本收入=国税函【2010】220甲房地产2014-1-1-业主合同100万元-网络备案100万元2014-7-1交房业主发现质量-折扣10万元-成交价90万元-发票90万元网络备案改90=营业税土地增值税企业所得税90确认收入实际工作=折扣转让后网络备案没有合同金额发票金额土地增值税收入金额确认税务机关高者100网络备案-后-网络备案是否修改-可以（销售部备案，财务部不知道）业主-契税-过户=先交纳契税后过户业主合同备案交纳契税-没有过户契税交纳-退房=已经交纳契税能否退税（不能退）13、 售后回租案例甲房地产100万元-业主合同5年
11、内房地产出租-租金归房地产所有20=房地产与业主成交支付80万元营业税：房地产国税函【2008】576营业税100*5%土地增值税100=合同100租赁5年=80国税函【2010】220 企业所得税收入合同100收入业主=5年租金抵房款20营业税住房3%半财税【2008】24业主交纳房产税4% 个人所得税10%建议房地产不要代扣代缴=以个人名义开具发票=实际工作综合税率业主房屋-租赁房地产-租赁承租人 业主交纳房产税 房地产转租营业税全额+房地产不要+房地产5年收入交纳所得税+土地增值税没有15、案例改良甲房地产100万元-业主合同5年内房地产出租-租金归房地产所有20=房地产与业主支付80万
12、元改良房地产+业主=成交价80万元合同实际80成交发票80=合同约定5年后交房卖环节营业税土地增值税企业所得税收入=80未来租金收入营业税20*5%租赁土地增值税没有所得税收入要20租金收入卖房环节80收入-成本70=所得额租金收入20 交税-租金成本折旧=差额额=所得额土地增值税清算85%=符合清算条件=部分清算环节不做收入成本不扣除-以后5年过户=清算后再清算14、 案例甲房地产-100000-乙融资租赁公司回租5年支付租金150000国家税务总局【2010】13号公告甲房地产150000-100000=50000财务费用企业所得税乙融资租赁利率10%银行利率6%问题1：企业所得税利息纳税
13、调整=不会国家税务总局【2011】34号公告企业-金融企业利息据实扣除乙融资租赁公司是金融机构=是问题2：甲先乙融资租赁=财务费用=借款利息-土地增值税扣除？全额财税字【1995】48房地产土地增值税利息-银行 10%-6%=4%部分不得利息扣除问题3：甲房地产房屋融资租赁给乙=5年房屋所有权归乙 过户给乙？=可以过 可以不过选择过户乙融资租赁交纳契税 财税【2012】82要交纳契税-将来5年后房屋过户甲-甲是否交纳契税【免税】选择乙融资租赁不过户-乙没有契税问题4:5年房屋租金房产税？-谁财税【2009】128融资租赁承租人交纳房产税问题5：甲房地产将房屋过户乙融资租赁视同销售？国家税务总局
14、【2010】13号公告不做视同销售 营业税不征问题6：甲视同销售交纳企业所得税？13号公告不视同销售-不交纳问题7：房地产甲过户乙融资租赁=甲视同销售交纳土地增值税？不交问题8：房屋下面土地土地使用税过户乙-乙问题9:5年甲房屋折旧？房地产企业房屋产品-存货=不用折旧大-小=固定资产折旧=公允价140000+融资租赁100000+成本90000=成本将来房屋卖-折旧将来成本少15、 销售商品房+赠品销售房屋100万元+赠送面积20平米=报建=20平米证件无证【进门花园】实际收款100万元收入营业税土地增值税企业所得税收入10020平米有证=税务机关争议=100平米*1万元+送20*1=120万元税收入=错误合同=注明一起注明+发票清单+收款最后100万元确认收入自然人接受捐赠是否个人所得税问题？财税【2011】50买一赠一=没有个人所得税17、房地产销售商品房100+赠送车库20=实际收款100车库有证房地产=有 会计处理国税函【2008】875国税函
