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1、湖墅观邸项目前期物业管理招标编号：01201120140729231招标文件凯德新业(杭州)房地产开发有限公司 二一四年 七 月“湖墅观邸”项目概况及招标情况说明第一章 总则 “湖墅观邸”为高层公寓项目，由凯德新业(杭州)房地产开发有限公司开发，坐落于杭州市拱墅区，东面隔湖墅北路紧邻京杭大运河，南面为规划秉祥巷，西面为规划用地及政府自留地，北面为余杭塘河。本项目建设用地 32042平方米，建筑总面积130322平方米，包括地上面积 80105平方米、地下面积50217平方米。项目主体为9幢18层高层住宅，1幢1层商业用房。预计项目总户数为830户（其中住宅686户、公租房144户）。暂定项目交
2、付时间为2016年4月。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“湖墅观邸”项目规划建设基本情况（一）总占地面积：32042 m2。（二）总建筑面积：130322 m2。地上建筑总面积80105 m2。其中高层建筑面积77653m2，商铺建筑面积1205m2，社区用房建筑面积480m2，物业经营用房和管理用房建筑面积562m2,门卫50 m2消控室50 m2垃圾房25 m2开闭所80 m2。 地下建筑总面积50217m2。其中车库及其它46819.8m2（包括人防建筑面积 5848m2），自行车库面积 3397.2
3、 m2。（四）车位情况： 车位数704个。其中地上车位64个，地下车位640个。（五）公共设施及公用设备：1、 绿地率：30%2、 容积率：2.53、 建筑密度：17.87%4、 总配体量：住宅总户数 830户5、 建筑层数：9幢20个单元18层，1幢1层商业用房；6、 主要设施及设备情况：（1）生活给水系统 会所、商业网点和住宅的4层及4层以下由市政直供，其余由变频增压给水设备（设在地下车库负一层的生活水泵房内）供水。分加压低、高区，其中加压低区供住宅的511层， 3 台变频泵（单台功率7.5kW，二用一备）+ 1 台辅泵（功率3kW）；其中加压高区供住宅的1218层， 3 台变频泵（单台功
4、率11kW，二用一备）+ 1 台辅泵（功率3kW）。生活水箱数量 1只 ，容量72T。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水分流；室内粪便污水与洗浴废水分流；住宅厨房排水设置情况 厨房废水单独设置排水立管排放 ，排水泵有 / 个，功率 / 。室内污水排至小区内化粪池，经处理达标后排入市政污水管网。（3）管材生活给水管：管径 DN70 ,材质钢塑复合,管道、管件及阀门的工作压力为 1.6 MPa。生活污废水及雨水管：管径 DN100(de110) ,材质 UPVC排水管 ,管道、管件及阀门的工作压力为 / MPa。（4）供配电系统电源等级：主体楼号的电梯、安防用电设备、公共通道的主要照
5、明、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、潜水泵、公共照明、应急照明以及小区通讯机房、消防控制室等用电为一、二级荷；其余设备用电为三级负荷。配电房是公变，拟设10kV, 具体配置数量及位置由杭州市电力局确定并设计实施。（5）照明系统路灯是由 物业公司 （市政路灯管理所/物业公司）管理维护;路灯 128 只（灯柱），功率 20kw ；地下车库灯 约3200 只，功率100kw ；楼道灯是声控开关（声控/光控/开关），共 约2100 只，功率30kw 。（6）防雷接地系统（7）消防电气自动报警及联动控制系统：在7#楼东单元一层设消防控制室，内设火灾自动报警及联动控制系统主机，地下车库按规范
6、设置感烟、感温探测器、手动报警按钮、消防电话、消防广播、输入输出模块等各种消防设施，各楼内设消火栓按钮，从而保障各个大楼及地下车库的消防安全。（8）弱电系统电话通信：住宅电话按预留 2 门/户考虑，小区系统容量按2000 门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 1个智能信息箱，户内电话、网络插座、电视用户终端及管线由住户自理。保安监控系统：与消控室在同一位置，有可视对讲系统。是否有家庭安全防范报警系统有 ，功率 / ；是否有电视监视系统有 ，功率 / ；有背景音乐广播系统，功率 /
7、；有周界红外报警系统，功率 / ；有电子巡更系统，功率 / 。（9）电梯： 42 台，功率 42*13KW 。（10）主入口 1 个，次入口 1 个，是否全部设置可关闭的大门 是 ，是否必须全部24小时打开 是 ，或是可由物业公司根据情况设定打开时间 / 。（11）水景系统：水景的数量 1个 ，容量 40立方 ，功率 / 。（12）不是精装修房屋。（13）有会所，设置内容 棋牌、健身、室内泳池、瑜伽室等，经营方式 委托物业公司经营 。二、“湖墅观邸”项目的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、 电梯： 24 个月2、 主体主建： 600
8、个月3、 主体水电： 24 个月4、 供水系统： 24 个月5、 监控系统：24 个月6、 消防系统：24 个月7、 绿化：24 个月8、 配套市政：24 个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理
9、；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业管理条例规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。（三）高层物业管理费暂定每平
10、方米 ￥2.25 元/月，商铺￥3.00元/月，地下车位管理费 ￥80.00 元/个月。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理费100的标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）本物业项目采取以下第 2 种物业经营模式（二选一）： 1、酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金
11、支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。每月管理酬金人民币 / 元。 2、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。（五）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办服务、特约服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理 三 级及 三 级以上资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“湖墅观邸”项目的物业管理服务标准按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同（招
12、标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位
13、凯德新业（杭州）房地产有限公司签订的前期物业管理服务合同对“湖墅观邸”项目实施全方位统一的物业管理服务。（二）制作标书时，统一按 2016 年 4 月为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用，费用标准按照实际产生的人力成本为基础支付。（三）中标企业应在正式交付前 三个 月进驻，投标人在标书中做好费用测算，开发建设单位按 实际产生的人力成本 标准支付前期进驻费用。（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同按杭州市物业管理条例规定签订。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除
14、由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。酬金制下由开发建设单位一次性投入前期物业开办费 / 元和设备，待中标单位运营正常且管理账户年底有盈余时分 / 次返还给开发建设单位；包干制下被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优
15、秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“湖墅观邸”项目规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问
