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1、湖南省2016年上半年房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业管理概述考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。 A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：建筑剖面图 D：结构施工图 E：执行层的组织协调 2、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。 A350 B580 C600 D8803、下列股东权利中，属于自益权的是_。 A股票过户的权利
2、 B表决权 C查询公司经营状况的权利 D出席股东大会的权利 4、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。 A：确定建设施工的各种图纸准备就绪 B：完成全体工作人员的筛选工作 C：获取土地使用权 D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 E：借款合同5、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率 7
3、、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 8、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为14，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：2860 B：3500 C：4000 D：5000 E：执行层的组织协调 9、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。 A替代效应收入效应+价格效应 B价格效应替代效应+收入效应 C收入效应替代效应+价格效应 D价格效应替代效应/收入效应 10、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅
4、用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是_。 A3.6% B4% C36% D40%11、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是_。 A评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C评估价格和成交价格都公平合理 D评估价格和成交价格都不公平合理 12、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。 A1.2% B1.5% C12.5% D16.7% 13、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写
5、字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格14、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。 A投资率是投资回收与投入资本的比率 B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 15、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个
6、人所得税万元。 A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调 16、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。 A：新开垦荒地 B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设年的暂定期。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 18、住房公积金的缴存比例一般不得低于。 A：3 B：5 C：10 D：12 E：执行层的组织协调 19、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产
7、的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 20、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。 A两家银行按债权比例受偿 B两家银行均等受偿 C甲银行优先全额受偿 D乙银行优先全额受偿 21、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品
8、房售价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工业用地的监测点评估价格 22、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。 A比售价优惠 B不如售价优惠 C与售价一样 D难以判定是否给予了优惠23、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B房地产交易顺序 C房地产交易目的 D房地产类型 24、是指国家历
9、史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 A：城市紫线 B：城市绿线 C：城市蓝线 D：城市黃线 E：房地产估价机构必须加盖公章25、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为_元/m2。 A2600.00 B2386.30 C2832.84 D3003.45二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选
10、，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。 A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议 C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定 2、竞争导向定价法不包括_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法3、定义市场区域工作主要包括。 A：描绘市场区域的发展前景 B：描绘市场区域 C：在相应地图上描绘区域的物业类型 D：在相应地图上标出市场区域的边界 E：解释确定市场区域边界的依据 4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的
11、总额为_万元。 A55.0 B38.5 C105.0 D23.65、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 6、房地产权属档案应当以为单元建档。 A：街道 B：房号 C：幢 D：丘 E：执行层的组织协调 7、房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括_。 A注册资本应在2000万元以上 B注册资本应在5000万元以上 C从事房地产开发经营的时间不少于5年 D近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2 E上一年房屋建筑施工面积不少于15万m2 8、以下投资类型，不属于间接投资的是_。 A房地产
12、抵押支持证券 B购买房地产企业股票 C购买房地产投资信托公司股份 D合伙开发房地产项目 9、城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括。 A：建设项目批准文件 B：建设用地规划许可证 C：建设项目价值资料 D：国有土地使用权批准文件 E：执行层的组织协调 10、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。 A估价的依据有可能不同 B估价的方法有可能不同 C估价对象的范围有可能不同 D不影响估价结果的公正性 E不影响估价报告的用途11、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙
13、房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 12、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A短期投资项目 B累计折旧项目 C未分配利润项目 D存货项目 13、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是_。 A土地补偿费归农村集体组织所有 B地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有 C由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D由其他单位安置的人员，补助费发放给个人14、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A比较风险 B通货膨胀
14、风险 C时间风险 D资本价值风险 15、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。 A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家 B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工 C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D：19周岁的间歇性精神病人 E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年 16、下列关于诉讼时效的说法不正确的是_。 A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利 B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制 D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还 E诉讼时效
15、期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效 17、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A物业税 B地产税 C契税 D增值税 18、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为_年。 A38 B42 C58 D60 19、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。 A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为200
