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1、2017年湖南省房地产估价师案例与分析：估价报告内部审核表内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的_债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A房地产企业债券 B个人住房抵押贷款 C房地产企业抵押贷款 D金融机构长期融资 2、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为1
2、0。该宗房地产的收益价格为万元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工业用地的监测点评估价格3、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20和10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 4、以下列入国家三级保护野生药材物种的是 A虎骨 B熊胆 C血竭 D穿山甲 E黄芩5、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。 A房地产开发投资 B房地产置
3、业投资 C房地产间接投资 D投资于房地产投资信托公司 6、债券的，是债券价格形成的主要依据。 A：票面价值 B：市场价值 C：交易价值 D：实际价值 E：执行层的组织协调 7、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。 A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税 8、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项
4、目总投资的比例不得低于：_。 A10% B15% C20% D25% 9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 10、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题) A：33 B：35 C：38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章11、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度
5、为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为_万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 12、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 13、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值 D：收益价格 E：工业用地的监测点评估价格14、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道 15、业主交有的住宅专项维修资金属于所
6、有。 A：业主 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业服务企业 E：执行层的组织协调 16、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。 A：质量控制 B：成本控制 C：进度控制 D：合同管理 E：借款合同 17、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C不同 D大致相同 18、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。 A：36 B：6207 C：7347 D：80 E：工业用地的监
7、测点评估价格 19、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 20、某宗房地产的土地面积为1 000 ，建筑面积为1400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元和50元，则该宗土地的减价修正额为。 A：50元 B：250元 C：300元 D：350元 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物
8、层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 22、路线价法实质是一种。 A：经济法 B：权益法 C：市场法 D：比价法 E：工业用地的监测点评估价格23、假设某类住宅的价格从3000元下降到2800元，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工业用地的监测点评估价格 24、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5
9、100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 12525、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有_。 A了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B具有一定的房地产专业知识 C掌握一定的房地产流通的程序和实务
10、操作技术及技能 D能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定 E熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能 2、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78% B85% C117% D150%3、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括_。 A营业税 B教育费附加 C城市维护建设税 D房产税 E土地使用费 4、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为120，如果通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资的实际收益率是。 A：516 B：616
11、 C：65 D：874 E：借款合同5、法定税费包括营业税及附加，税率为，按月缴纳。 A：55 B：4.4 C：43 D：53 E：借款合同 6、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。 A0.2%0.8% B0.2%1.0% C0.25%1.5% D1.0%3.0% 7、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。 A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划 C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系 D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市
12、专项规划范畴 8、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。 A需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性 B房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验 C房地产估价行业具有广阔的发展前景 D房地产量大面广，其他资产的数量相对较少 E房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少 9、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是_元。 A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.38 10、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，
13、土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是_。 A1000元/m2 B800元/m2 C1200元/m2 D900元/m211、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 12、用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。 A：交易过程 B：交易情况 C：交易日期 D：交易价格 E：房地产状况 13、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题) A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验14、回顾
14、性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 15、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。 A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和 B：建设项目可由一个或几个工程项目构成 C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程 16、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。 A：速
15、动比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率 17、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地 D：公园开展出租经营用的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 18、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行贷款 D签署商业票据 19、下列关于所有权的表述中，正确的有。 A：所有权是从物权 B：所有权是自物权 C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有 E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 20、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独
