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1、湖南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：两个估价时点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于_。 A0.5 B1.0 C1.1 D1.2 2、房地产是实物、权益和三者的结合体。 A：义务 B：环境 C：空间 D：区位 E：工业用地的监测点评估价格3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 4、某宗土地面积为2000，城
2、市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5 000 B：建筑物地面一层建筑面积为1 400，总建筑面积为5 000 C：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5 500 m， D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2 500 E：工业用地的监测点评估价格5、土地一级开发项目的操作模式不包括_。 A纯政府模式 B纯企业模式 C政府与企业合作模式 D受政府授权委托的企业模式 6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元，出租率为85，运营费用占有效毛收入的35
3、，报酬率为12，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。 A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工业用地的监测点评估价格 7、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：暂时性污染 B：永久性污染 C：线源污染 D：移动污染 E：执行层的组织协调 8、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线 E：执行层的组织协调 9、划拨
4、土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由_办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但_应将所获得的收益上缴国家。 A转让方，转让方 B受让方，受让方 C转让方，受让方 D受让方，转让方 10、已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。 A：30 B：40 C：45 D：50 E：借款合同11、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。 A1
5、 B2 C3 D6 12、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由交纳。 A：施工单位 B：建设单位 C：建设单位或购买人 D：施工单位或购买人 E：执行层的组织协调 13、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。(2006年房地产经纪人试题) A：168216 B：21624 C：24 D：100 E：执行层的组织协调14、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。 A：销售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：转售收入 E：借款合同 15、为加强建设工程勘察设计市场
6、管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。 A：建设工程勘察设计管理条例 B：建设工程勘察设计人员管理规定 C：建设工程勘察设计市场管理规定 D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 E：执行层的组织协调 16、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45
7、% C65% D75% 17、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。 A：未知、需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售费用和销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 18、现有总建筑面积为1500的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行15年估计建成还需15年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8，折现率为12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。 A：393961万元 B：443388万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测
8、点评估价格 19、下列不属于房地产结合物的是_。 A管理人 B实物 C权益 D区位 20、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是_。 A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图 21、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格_乙房地产的价格。 A高于 B低于 C等于 DB或C 22、对建设工程的施工质量负责的单位是。 A：施工单位 B：监理单位 C：建设单位 D：建设主管部门 E：执行层的组织协调23、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，
9、预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D1067 24、下列不属于普通股股东享有权利的是。 A：股息红利分配的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权 D：公司剩余财产的分配权 E：执行层的组织协调25、按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括。(2008年试题) A：仓储用地 B：特殊用地 C：水域和其他用地 D：工业用地 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项
10、。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、依据投资的对象，投资基金可分为。 A：股权式基金 B：有价证券基金 C：外币基金 D：本币基金 E：封闭型基金 2、拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的_和_内进行拆迁。 A拆迁范围；拆迁方向 B拆迁范围；拆迁期限 C拆迁地址；拆迁方向 D拆迁地址；拆迁期限3、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。 A：102 B：120 C：108 D：88 E：借款合同 4、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。 A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同 B：估价委托机构的不同，
11、估价的性质可能不同 C：估价时点的不同，估价方法也可能不同 D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同 E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同5、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D333.3 6、流通货币需要量取决于三个因素。 A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间 7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 8、某宗土地使用权出
12、让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为_年。 A10 B20 C30 D40 9、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。 A人工费 B办公费 C法定税费 D保险费 10、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为_万元。 A1257 B1571 C800 D130011、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m
13、2，则李某可以选择_。 A退房 B甲公司返还李某22 500元 C甲公司返还李某27 900元 D甲公司返还李某36 706元 E甲公司返还李某45 000元 12、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用_。 A比较法 B收益法 C成本法 D假设开发法 13、已知某地区某类商品住宅20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。 A10281.32 B13622.77 C9563.78 D10542.3514、在一幢住宅附近
14、兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。 A：用途多样性 B：合法性 C：相互影响性 D：外部性 E：易受限制 15、房地产估价师注册分为_。 A总注册 B初始注册 C续期注册 D变更注册 E转移注册 16、材料的_是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A耐水性 B吸湿性 C吸水性 D抗渗性 17、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是。 A：放射性物质污染 B：建筑施工噪声污染 C：生活污染 D：固体废物污染 E：执行层的组织协调 18、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的
15、乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 19、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑红线后退距离 E：容积率 20、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即_。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日
