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1、江苏省2015年房地产估价师制度与政策：房地产抵押的概念模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。 A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品 E：工业用地的监测点评估价格 2、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的现时价格资料 C：房地产的未来价格资料 D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E：工业用地的监测点评估
2、价格3、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长05，则该可比实例经修正、调整后的价格是元。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格 4、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织
3、协调5、证券价格由_确定。 A货币使用中产生的收益 B社会借贷资金利率 C市场对证券的供求 D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率 6、_是指针对某物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A房地产产品结构 B房地产供求结构 C房地产投资结构 D房地产总量结构 7、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 8、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，
4、楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为_元/m2。 A552 B3519 C4293 D4845 9、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年 10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A允许的最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润11、国有土地上房屋征收与补偿条例规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于_日。 A7 B10 C15 D30 12、衡量房地产区
5、位的好坏，最常见、最简单的是_。 A位置 B外部配套设施 C环境景观 D交通 13、房地产开发企业资质管理办法属于_。 A法律 B行政法规 C部门规章 D行规14、拆迁办是指。 A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的
6、委托方指定的日期 16、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A：体量 B：结构 C：设施 D：层高 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。 A：城市或区域产业结构与布局 B：人口数量与结构 C：土地资源状况 D：信息技术的发展和应用 E：借款合同 18、市场需求的预测一般需要从_类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 A三 B四 C五 D六 19、我国土地用途管制的核心是。 A：实行土地有偿有限期使用制度 B：经营土地有偿使用 C：不能随意改变农用地的用途 D：不能随意改变建设用地的用途 E：
7、执行层的组织协调 20、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅_而得到这些资料。 A详细规划图 B分丘图 C分幅图 D宗地图 21、在一国金融机构体系中居领导核心地位。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行 E：执行层的组织协调 22、不属于进度控制中关注因素的是_。 A监理施工情况 B设计变更 C劳动力安排情况 D气象条件23、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还
8、款额为（）元。 A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.95 24、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。 A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同25、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本 B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。 A建筑物的经济
9、寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 2、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A估价委托人 B估价师 C估价目的 D估价对象3、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：更新装修 D：经济发展引起房地产需求增加 E：周围环境改善 4、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。 A开发内容和规模的分析与选
10、择 B评价方案构造 C区位分析与选择 D开发时机的分析与选择 E融资方式的分析与选择5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A0.91 B0.92 C1.09 D1.10 6、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属_登记。 A他项权利 B转移 C所有权初始 D变更 7、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括_。 A当事人的名称和住所 B土地界址、面积 C宗地平面界址图 D开发投资强度 E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件 8、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。 A净现金流量 B贷款利率 C基准收益率 D开发经营周期 9、按定额反映的生产要素消耗
11、内容不同，可以把工程建设定额分为。 A：直接消耗定额 B：劳动消耗定额 C：机械消耗定额 D：材料消耗定额 E：预算消耗定额 10、制作深度价格修正率的要领是。 A：选取标准宗地 B：设定标准深度 C：将标准深度分为若干等份 D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E：按深度价格修正率求取路线价11、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题) A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 12、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别
12、为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。 A167% B80% C200% D60% 13、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00%14、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则
13、其偿债备付率是（）。 A0.21 B1.23 C2.01 D3.23 15、住宅专项维修资金的使用须经同意。 A：房产管理部门 B：物业服务企业 C：业主委员会 D：业主大会 E：执行层的组织协调 16、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行贷款 D签署商业票据 17、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 18、根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊 19、下列影响房地产价格的因素中属于区
14、位因素的有_ A交通便捷程度 B朝向、楼层 C周围环境和景观 D建筑规模 E外部配套设施 20、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。 A规模小 B内容复杂 C规模较大 D不太复杂 21、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。 A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日 D：公告时间不计入房屋登记办法规定时限 E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 22、会计信息质量要求原则包括（）等原则。 A客观性 B可比性 C谨慎性 D重要性 E及时性23、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。 A5.2 B6.4 C6.8 D7.6 24、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价25、下列属于禁止流通物的有。 A：毒品 B：武器 C：军火 D：化工物品 E：文物艺术品
