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1、浙江省2016年下半年房地产估价师理论与方法：估价程序考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 2、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策3、下列说法正确的是_。 A增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B增价拍卖皆为买方报价拍卖 C减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D减价
2、拍卖皆为买方报价拍卖 4、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。 A：半个月至一个月 B：半个月至两个月 C：一个月至两个月 D：两个月至三个月 E：执行层的组织协调5、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的_具有认识上的一致性。 A基本准则 B客观规律 C衡量标准 D基本前提 6、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D103 7、某写字楼
3、的建筑面积为，可出租面积系数为80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是。 A：52 B：64 C：68 D：76 E：借款合同 8、对于无差异曲线的特点说法错误的是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 9、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。 A：估价委托人 B：估价利害关系人 C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人 E：工业用地的监测点评估价格 10、在
4、影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素11、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。 A：全国人民代表大会及其常务委员会 B：国务院 C：省、自治区、直辖市的人民代表大会 D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 E：执行层的组织协调 12、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。 A：房屋建筑面积 B：房屋共有建筑面积 C：房屋产权登记面积 D：房屋使用面积 E：执行层的组织协调 13、建设工程竣工验收，由负责组织实施。 A：工程质量监督机构 B：建设单位 C：工程监理单位 D：房地产开发主管部门 E：执
5、行层的组织协调14、某宗土地总面积1 000，容积率为3，对应的土地单价为450元，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变则该土地应补地价(单价)数额为。 A：300元 B：30元 C：4 240元 D：1272元 E：工业用地的监测点评估价格 15、某套200、单价4000元/的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。 A71.84 B74.47 C75.23 D80.00 16、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿
6、率为安全利率的40，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元 E：工业用地的监测点评估价格 17、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。 A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D1272 19、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占
7、用范围的土地使用权_转让。 A同时 B随之 C不能 D权利人确定是否 20、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。 A开发商 B监理单位 C分包单位 D总承包单位 21、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 22、某房地产的报酬率为8，收益期限为30年时的价格为4 000元。若报酬率为6，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工
8、业用地的监测点评估价格23、以下权利中属于用益物权的是。 A：抵押权 B：典权 C：建筑物区分所有权 D：质权 E：执行层的组织协调 24、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。 A38.26 B40.33 C46.5 D62.3325、我同土地用途管制的核心是_。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项
9、得 0.5 分） 1、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为_。 A满足感 B满意率 C效用 D满意度 2、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。 A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务 C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建
10、工程抵押以外的房地产估价业务3、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。 A：房地产业与建筑业既有联系又有区别 B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质 D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业 4、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有_。 A自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值 B自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基 C商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值
11、D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E地下人防设施免税5、下列有关会计报表的表述中，正确的是。 A：会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的 B：资产负债表是反映利润情况的会计报表 C：资产负债表由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成 D：资产负债表是根据会计等式的原理设计的 E：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表 6、城市维护建设税是随_附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 A增值税 B财产税 C消费税 D流转税 E营业税 7、指数平滑中的
12、平滑指数。的范围为_。 A0A1 BA0 Ca1 Da2 8、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 A同质偏好 B同形偏好 C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好 9、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。 A投资计划与资金筹措表 B资金来源与运用表 C营业利润测算表 D全部投资现金流量表 10、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为_。 A重整价格基准 B重建价格基准 C重置价格基准 D折旧价格基准 E替代价格基准11、房地产估价所评估的是房地产的_。 A投资价值 B账面价值 C市场价值 D使用价俏 E交换价值 12、应分
13、摊的共有建筑面积不包括_。 A作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 B单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半 C用作公共休憩、绿化等场所的架空层 D外墙(包括山墙)水平投影面积的一半 13、_是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化14、企业负担利息表明。 A：费用可以表现为资产的减少 B：费用也可能引起负债的增加 C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加 D：费用将引起所有者权益的减少 E：执行
14、层的组织协调 15、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 16、下列关于所有权的表述中，正确的有。(2007年试题) A：所有权是从物权 B：所有权是自物权 C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有 E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 17、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为
15、2500万元，则该宗土地的评估价格应为_万元。 A2000 B3000 C25003000 D20003000 18、下列选项中，房地产价格的形成条件有。 A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波动性 E：不可移动性 19、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为_元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 20、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括_。 A消费者调查 B促销策略调查 C分销渠道调查 D技术发展调查 E竞争情况调查 21、住房公积金。 A：
