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1、河北省2016年上半年房地产估价师制度与政策：房地产开发项目资本金考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格 2、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价
2、值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。 A36% B62.07% C7347% D80%3、在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。 A使用估价对象房地产的实际成交价格 B使用政府公布的房地产交易指导价格 C使用近一年内房地产的平均成交价格 D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖
3、方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元。 A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标 7、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。 A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房
4、价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调 8、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。 A：收益递增原理 B：收益递减原理 C：最佳效益原理 D：适合原理 E：工业用地的监测点评估价格 9、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A26
5、60 B2427 C2425 D2294 10、合法建造房屋的物权自_产生效力。 A记载于不动产登记簿时 B颁发房屋权属证书时 C申请房屋所有权登记时 D事实行为成就时11、A房地产开发公司在B市城市规划区內建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元建筑工期为25个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。 A：100 B：300 C：500 D：800 E：执行层的组织协调 12、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益
6、率为_。 A12.45% B10.26% C11.98% D9.68% 13、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。 A50.6 B60.6 C34.8 D44.614、当供给增加量小于需求减少量时，则【2003年考题】 A：均衡价格下降，均衡交易量增加 B：均衡价格下降，均衡交易量减少 C：均衡价格上升，均衡交易量增加 D：均衡价格上升，均衡交易量减少 E：工业用地的监测点评估价格 15、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地
7、产估价机构必须加盖公章 16、下列不属于优先股股东享有权利的是。 A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权 E：执行层的组织协调 17、下面说法正确的是。 A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格 18、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 19、某物业的购买价为100万元，其中50万元
8、为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为_。 A0.18 B0.12 C3.39 D5.00 20、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是_。 A同质偏好 B分散偏好 C集群偏好 D自然细分市场 21、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。 A单项工程；建设项目 B单位工程；工程项目 C单项工程；工程项目 D单位工程；建设项目 22、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳
9、定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295 E：工业用地的监测点评估价格23、成本法的本质是以房地产的_为导向来求取房地产的价值。 A建筑规模 B基础成本 C重新开发建设成本 D建后利润 24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工业用地的监测点评估价格25、资本化率是的倒数
10、【2004年考题】 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、是物业管理的三个基本特性。 A：社会化 B：专业化 C：市场化 D：私有化 E：民主化 2、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是
11、。 A：乙物业投资风险大 B：甲物业投资风险大 C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同3、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是。 A：单套建筑面积在120以下的住房转手交易时，免征营业税 B：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税 C：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税 D：个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税 E：执行层的组织协调 4、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。 A9
12、.26% B10% C11.32% D12%5、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是_时期。 A19491955年 B19561965年 C19661978年 D1978年之后 6、房地产估价师注册证由_核发。 A省级人事部门 B人事部 C人事部和建设部 D建设部或其授权的机构 7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。(2006年试题) A：措施费 B：规费 C：利润 D：企业管理费 E：税金 8、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成
13、还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为_万元。 A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.09 9、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是 A：名义利率大于等于实际利率 B：实际利率大于名义利率 C：名义利率等于实际利率 D：实际利率小于名义利率 E：借款合同 10、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元8.29元人民币)。 A7999
14、 B7967 C7996 D802811、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是_。 A基础设施状况 B城市或区域总体经济发展水平 C产业与结构布局 D社区和城市发展形态 12、下列有关存款业务的说法正确的一项是_。 A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日 B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种 C单位活期存款以每月月末的30日为结息日 D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息 13、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3
15、年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调14、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。 A：估价方法选用 B：估价结果确定方式 C：估价师的职业道德 D：估价技术路线 E：估价参数选取 15、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 16、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下_投资。 A土地 B房屋 C机械设备 D原材料 E辅料 17、引起建筑物折旧的因素包括。 A：地震 B：电梯数量不够 C：酸雨 D：单行道 E：门窗的自然破损 18、下列墙体中，属于非承重墙的有。 A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕
