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7、，根据项目位置、体量、定位、规划，重点选择北区有的代表性楼盘与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“舒适度”、“交通便利”、“周边环境”、“景观”、“品牌”、”物业”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。一、项目价值要素分析 1、舒适要素 A、户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足客户心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。本地区有代表性的是三居室比重较大。 B、配套 会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰
8、当。规划中需要涉及到。 C、环境 规划 由水景、绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、交通便利要素A、出行与停车方便 ，距交通干道距离合适，有公交路线经过项目，有充足的停车位。 B、生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 C、子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3、周边环境要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。 4、景观要素A、外景观 山景、水景、公园、绿地 B、内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 C、院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺 5
9、、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素A、安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 B、服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 C、文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 二、项目价值要素综合评价项目名称均价舒适要素交通便利要素周边环境要素景观要素品牌要素物业要素广厦魅力3400（二期）0+0+0长安印象2600+000太行华府3800-+-00理想城3600+-+桂花居3000-0+-+巴黎香榭2850-00-+0凤宝紫园35000+0+禧福苑380000+0-一品江山未定000-0春晖广场未定000000东方名城2700-+-+备 注 +为本案高
10、于类比项目，0为相当于类比项目，为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案目前的综合素质：高 于- 太行华府、桂花居、禧福苑、一品江山、 相当于-广厦魅力、巴黎香榭、东方名城、春晖广场 略低于- 凤宝、理想城、长安印象因此，本案以较低价格2580元/M2入市，将会有比较适合的回报率与回报周期。三、部分楼栋价格调整由于房地产商品的特殊性，同一小区的各个楼栋的价格也会不相同，这是因为各楼栋的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个针对各楼栋在水景、户型、社区内部景观、遮挡、交通噪音等方面进行单
11、项评比，得出各楼座系数。1、 水 景 在不考虑其他因素的情况下，一期开盘楼栋中，6#、9#在小区靠近水景位置。7#、8#次之。2、 户 型 6#、7#、8#、9#为同一样一梯三户，采光性和通透性都强，加之明厨明卫， 舒适性上很强。户型设计上，由于6#、9#三居户型面积比7#、8#稍小，多数户型有赠送空中花园。性价占有一定优势。3、 社区内部景观 从产品规划看，6#、9#在小区北入口内侧。较7#、8#楼离入口较远，同时也远离小区两个地下车库出入口，相对安静。能够更好欣赏小区内小品景观。7#、8#次之。4、 遮挡 由于6#、9#为26层楼， 7#、8#楼为26层。1楼栋的采光度相对遮挡不大。8#、
12、9#楼西侧由于是王相路，随太阳由东向西，采光要优于同排的6#、7#楼。5、 交通噪音 6#、7#、8#、9#楼都挨着路边。但是7#东侧是规划路，北侧是规划路。8#楼西侧是王相路，北侧是规划路，相对噪音指数较高6#、9#楼。以7#号楼为标准，楼座基准系数为1.00，其他楼座系数差值不宜过大。单项因素很好好平均差很差差值210-1-2各楼栋系数评定表因素6#7#8#9#水景+200+2户型+100+1内景观+100+1遮挡00+1+1噪音+100+1评定分值+50+1+6依据评定分值对基准系数进行调整，各楼栋系数如下：楼栋6#7#8#9#楼栋系数1.051.001.011.06在保证本项目一期总平
13、均单价为2580元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各楼栋均价：单位：元/平方米楼号楼座面积（平方米）系数权数加权平均系数修正系数各楼座平均单价6#16003.69 1.0516803.870.97678 1.0256226467#26634.00 1.00266340.97678 0.9767825208#26634.00 1.0126900.340.97678 0.98655 25459#16003.691.0616963.910.97678 1.03539 2671合计85275.38 87302.12四、各楼栋阶段性价格本项目楼栋初期内部认购价2380元/平米,为销售均价2580元的
14、92%第一阶段 销售0%- 30% 销售均价的97%第二阶段 销售31%-70% 销售均价的100%第三阶段 销售71%-100% 销售均价的105%第一阶段由于定价较低，从付款方式来调整价差。采用一次性、按揭、分期客户享受不同折扣点。除去第一阶段内部认购客户，以均价2380元/平米选房外，其他客户均照2580元/平米均价认购。开盘前三天给予一次性97折，按揭、分期99折外，进入第一阶段销售，只给与一次性付款98折。利用价差销售6#、7#、8#、9#楼栋，第一阶段先开7#，然后在销售80%左右，放开其他三栋。五、6#、7#、8#、9#楼栋各单元综合系数表（一）价格调整系数1、根据各栋楼位置的差异制定不
