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1、2011年一季度新政解读及天津市房市表现-房地产研究报告（2011年第一期）2011年1月26日，国务院召开常务会议，宣布八条政策措施（简称“国八条”），以巩固前期房地产调控效果，促进房地产市场健康发展。随后，各地方政府也纷纷出台了相关细则，一时间在全国范围内掀起了新一轮的房地产调控。新一轮房地产调控政策包括“国八条”以及地方政府发布的落实“国八条”的相关细则。比较2010年4月份房地产政策而言，只能说“没有最严厉，只有更严厉”。房地产市场因此再度进入观察期。一、2011年1月“国八条”主要内容1、公布新建住房价格控制目标有利于房价调控。“国八条”第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地
2、经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一目标的制定，有利于地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来还是有一些困难。2、改革营业税征收办法将打击投机需求。“国八条”提出，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%-2%。在一些地区，中介通过帮助客
3、户制定阴阳合同，大大规避税收。这可以解释为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。推广二手房评估是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。3、二套房首付比例上调，重点在于引导预期。“国八条”提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然突出，关键是房价上
4、升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小影响。4、通过“限房价、竞地价”来压地价。“国八条”中，针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍，这种方式将大大压缩开发商利润空间。5、“限购令”不断升级，直接冻结部分楼市交易量。“国八条”特别引人关注的一条是，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定
5、和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。二、天津市2011年一季度房地产政策解读1月11日天津市人民政府发布关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见，简称“津六条”。2月份，天津市政府再次印发了关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见，分别提出了住房价格控制、保障房建设、税收、信贷、土地供应、限购政策、市场监管等调控措施。简称津版“限购令”，定于2011年3月1日起施行。具体包括：1、严格落实国家调
6、控政策，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。2、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。3、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存
7、量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。4、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率
8、的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。5、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。6、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住
9、房的天津户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。7、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门
10、备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。8、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，
11、对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。9、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。10、明确责任，确保落实。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。三、一季度我市房地产市场现状1、一季度商品房市场特点2011年第一季度天津商
12、品住宅呈现出量价齐跌的局面。大约有超过8成楼盘价格停涨。尤其进入3月以来，天津在售的304个楼盘中有253个项目价格停涨，占比83%。降价项目中滨海占5成，最高降幅1000元/平方米。2011年第一季度天津商品住宅成交24590套，环比去年第四季度减少27%；成交面积256.4万平方米，环比上一季度减少29%，同比去年同期增加21%；均价8823元/平方米，环比上一季度下浮7.3%，同比去年同期下浮3.25%。与2010年第四季度相比，市内六区、环城四区、滨海和远郊成交量均有不同程度减少，四个大区域成交套数降幅分别达到40%、36%、21%和14%。与2010年同期相比，市内六区和滨海成交量有
13、所减少，成交套数降幅分别达到了42%和17%；而环城四区和远郊成交套数较去年逆势增长分别达到40%和102%，均价涨幅也最为迅猛，涨幅分别达到16%和20%。从成交的区域分布上，虽然市内六区、环城四区、滨海和远郊都有所下降，但是，从成交数据上看，环城四区受新政影响最小。环城四区成交均价基本保持稳定，稳中小降1.05%，堪称新政下最抗压区域。2、一季度天津市商业房地产市场特点天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比略有上涨。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300-600元。本季度中粮大悦城招商工作正式启动，并将于今年年底前正式开业亮相。中粮集团天津大
14、悦城项目地处老城厢鼓楼南城街，是包括一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”，其购物中心将成为天津新的时尚潮流聚集地。该项目建成后将为本市商业和服务业发展进一步提供强大助推力。此外，位于天津市滨海新区新港路的天津宝龙国际中心项目外展场将于今年4月正式对外开放。作为滨海金融起步区首个开工建设项目，天津宝龙国际中心将填补于家堡金融区内高端城市综合体的空白，成为于家堡世界金融区的商业地标。与此同时，随着今年2、3、9号线延长线的建成通车以及地铁5、6号线的陆续开工建设，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。4、一季度天津市土地市场特点2011年第1季度本市土地成交量平稳，多宗限价商品房地块成功出让。随着市内六区的日益饱和以及交通设施的不断完善，环城四区和外五郊县将承接更多住房需求；滨海新区维持相对稳定的新增供应，作为天津新的经济增长点，滨海新区区域价值将日益凸现出来；调控政策频出，保障房建设力度加大，多种因素的综合或使价格回归理性。7
