美国私有土地制度

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1、美国私有土地制度篇一：美国土地制度与房地产赵晓 中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。 最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注 美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速 度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。 美国人三年能买别墅！ 笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米 8000 元人民币。以 美国人均收入超过 4 万美元的水平， 普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类 住房。 笔者还查阅了芝加哥市自 1930 年以来的生活费用统计，结果发现：近 100 年来， 美国人的家庭收入相

2、对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是 三年左右的收入即可轻松购买一套住房。 要知道，按美国的标准，美国的别墅是真 正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓 的“别墅” ，按美国的标准大多只能称作“独栋” ，因为根本没有足够的花园面积。 然而，即便这样的“别墅” ，已经让普通中国人根本不敢想像，并且越来越不敢 想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的 速度，目前 70%80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中 国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。 很显然，中国的房

3、价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保 持在 10 倍以上，远远超出了 58 的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购 买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超 出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。 中国人何以雪上加霜？ 何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？ 有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着 历史的欠账。 其二， 是当前中国人收入水平太低， 因此无法达到美国的住房消费水平。显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们 这里说的是

4、收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在 100 年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此大的变化，尤其是不应该出现差 距越来越大的变化。 住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的关键原因，是土地的 供应不足。我们对中国房地产调控政策效果的实证分析发现：我国的土地价格指数与 房地产价格指数呈正相关， 因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产 均价。 而我国目前的基本土地制度及政策就是， 政府将所有的城市开发土地都捏在自己 手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点一小点来。如此一来，土地价格不狂涨进而带 动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设

5、住房保障体系，但在这一 最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。 如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策， 那么中国人永远不可 能实现美国式的居住梦想。 只有土地私有化！ 所以，中国的发展到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。 怎么改？笔者前几年就谈到过， 土地的私有化以及多样化的土地供应方式势在必 行。 中国只有实现土地私有化， 才谈得上是真正的市场经济。 而中国的住房发展模式， 只有建立在大量、开放的土地私人供应的基础上，才能实现健康、良性的发展。以中 国的人地资源条件，也许最终仍没有办法像美国那样可以普及化地住上漂亮的别墅， 但住房条件日益改善却是一定的。20XX

6、 年 12 月 06 日 中国宏观经济信息网美国这样征收房地产税 税率因时因地 而异20XX-2-9 9:24 中国国土资源报【大 中 小】 【打印】提要美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意 义上讲是对市场需求的一种预测 州、市或县级房地产税，不同的州、市或县税率因地而异 对商业房地产的估价是每年通过分析上一年租赁收入与市场销售价格之间的关系进行，每年年初确定 当年房地产税收额 美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲 是对市场需求的一种预测，而税率的提高必须得到地方议会的批准。在购买房地产时，买主需

7、要支付交易 税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。新购房屋从第二年起，买 主可以通过抵押贷款公司向政府缴纳房地产税。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并 确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值 的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区可能不尽相同，税率则是因地而异。 实例： 实例：美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县房地产税收 美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县税收管理局设有房地产估价处，负责对该县包括住宅和商用房地产在内 的所有不动产进行每年一度的估价。弗吉尼亚州法律要求房地产估价要以公平市场

8、价格为基础。就住宅资 产来说，市价就是类似资产有效销售交易体现的价值。对不动产的估价每年 1 月 1 日开始有效，其估价的 依据就是过去一年到一年半时间里类似资产的销售价格。费尔菲克斯县税收管理局每年对包括住宅和商业 建筑在内的所有不动产进行估价。房地产估价可能上升，也可能下降。原因有很多，其中包括经济形势发 生变化、房屋资产结构改变、资产所在区域范围的变化等等。资产所有者如果认为自己的资产价值被高估 了，便可要求进行重新估价。每年的房地产税是在每年 1 月 1 日生效的估价的基础上征收的，房地产税税 率每年由费尔菲克斯县议会决定。某些被指定为特税区的地区，其税收是在基础税率的基础上再加上附加

9、 税。 在费尔菲克斯县，大部分私房屋主将房地产税与他们每月应支付的按揭款一起交给抵押贷款公司，抵 押贷款公司再将他们的税金上交到县政府。也有一些屋主将税金直接交到县政府。对符合条件的部分老年 或终身残疾的屋主，费尔菲克斯县政府可对其房屋及房屋所在、最多为一英亩的土地进行税收减除。根据 弗吉尼亚州有关法律规定，不论什么时候，一旦其房地产资产的估计价值发生变化，政府必须立即通知屋 主。 20XX 年，美国房地产市场增长强劲。低水平利率和住房需求大于供应使得房地产价格上涨。法律要求 房地产估价反映市场价值。费尔菲克斯县税收管理局的研究表明，该县很多地区的房地产价格在过去 12 18 个月里大幅上涨。

10、因此，很多屋主看到自己资产今年的估价与去年 1 月 1 日的估价相比有了大幅度的 上升。 就住宅资产而言，房地产估价人员每年都要对费尔菲克斯县内发生的最新房地产销售情况进行调查， 并对这些销售进行研究，以确定它们是否代表了公平市场价格（公平市场价格是指在公开市场上，买主愿 意付出同时卖主愿意接受的价格），并确认被出售的房地产资产的物质特征。在对房地产资产之间的差异 进行调节之后，这些销售就被用来作为确定同一社区内所有其他房地产估价的标尺。对商业房地产的估价主要是通过分析租赁收入与市场销售价格之间的关系来进行。同样的，今年 1 月 1 日美国的估价也是 20XX 年市场活动的结果。弗吉尼亚州法律

11、要求房地产估价反映公平市场价格，没有限 制估价变化幅度的法律条文。由于房地产升值，费尔菲克斯县房地产资产 20XX 年 1 月 1 日的估价上升了 2080，其中住宅资产升幅大于大多数的商业资产，升幅达到 。当然，实际情况是一些资产估 价升幅高于总体资产估价升幅，也有一些资产估价升幅低于总体资产估价升幅。 房地产销售情况和价格上升的幅度一个社区不同于另一个社区，因此，费尔菲克斯县整个范围内的房 地产估价变动的幅度也会不同。费尔菲克斯县有 39 万多项住宅资产，几乎所有这些资产 20XX 年的估价 都有所上升。如果屋主想要确定自己的房地产资产是否得到恰当的估价，他们可以在费尔菲克斯县的相关 网站

12、上将自己的资产与同地区其他类似资产的估价进行比较，了解统一估价情况；同时还可以找到自己社 区最近的类似资产的销售情况，以便了解市场价值情况。根据有关法律规定，每一项房地产资产的详细资 料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等等情况都属于公共信息，任何人都可 以到有关网站上查询。因此，如果想要了解某项具体资产的情况，只要将这项资产的地址输入费尔菲克斯 县的相关网站便可以得到与之相关的一切信息。 法律还规定，屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批，并将被添加到屋主所拥有 的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时，该项房地产资产的税额将考虑到附加

13、设施而相应增加。 费尔菲克斯县 20XX 财政年度（20XX 年 7 月 1 日至 20XX 年 6 月 30 日）的房地产税税率目前被建议为 每 100 美元估价征收 美元，比本年度减少 美元。根据这一税率，一项估价为 40 万美元的房地 产 20XX 年度的税额应为（400,000100）4120 美元。费尔菲克斯县议会每年春天审批新年度财政 预算的时候将最后确定房地产税税率，这一税率适用于整个新年度篇二：国外土地征收制度系列之美国国外土地征收制度系列之 美国美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国

14、土地征收类似的制度（即“Eminent Domain”,一般翻译为强制征收或有偿征收，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力“Eminent Domain is the governments right to acquir private property without the property owners consent ”）.美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如美国联邦宪法、美国财产法、美国公有牧地改良法、美国佛蒙特州土地利用与开发法、美国联邦土地政策管理法等。其中，美国联

15、邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”美国联邦土地政策管理法规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。如美国蒙大拿州的宪法第2章第29条的规定为：“?没有合理补偿，不得为公共使用而征收或损害私有财产?如果发生诉讼，私有财产所有权胜诉则合理补偿应当包括必要的法院裁决的诉讼费用。”第17条规定：“?非依正当

16、法律程序，禁止剥夺任何人的生命、自由或财产。”其他有关征收权使用的法律规定见于蒙大拿州法典注解第70编第30章。上述有关法律表述表明，在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、合理补偿和公共使用目的。（一）正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得