上海浦东大型农贸物流园项目策划书

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1、1 上 海 浦 东 农 贸 物 流 园 项目策划方案 上海浦东农贸物流园 目 录 第一章：总论 1.1 、项目提出的背景 1.2、项目单位的基本情况 2 1.3 项目建设背景 1.4 、编制可研工作的依据和范围 1.5、项目建设的必要性 1.6、可行性研究报告的主要结论 第二章：市场预测和拟建规模 2.1 、市场预测 2.2 、建设规模 第三章：建设条件和场址方案 . 3.1 、场址的地理位置 3.2 、场址的自然环境、社会经济条件 3.3 、场址地形地貌情况 3.4 、场址的外部协作条件 第四章：设计方案 4.1 、项目构成 4.2 、立面造型 4.3 、建筑规模 4.4 、建筑防火要求 4

2、.5 、排水系统及环保处理 4.6 、电气要求 4.7 、防雷接地要求 4.8 、抗震要求 4.9 、平面布置 4.10 环境保护和安全防护 第五章：组织机构和人员编制 5.1 、组织机构 5.2 、人员编制及来源 第六章：工程进度 6.1 、工程进度实施计划表 第七章：投资估算与资金筹措 7.1 、投资估算 7.2 、资金筹措 第八章：财务测算与评价 8.1 、财务测算说明 8.2 、经营利润测算 8.3 、现金流量测算 8.4 、不确定性分析 8.5 、主要技术经济指标 8.6 、社会效益分析 第九章：结论与建议 9.1 、结论 9.2 、建议 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概述项目

3、概述 1.1.1 项目名称：上海浦东农贸物流园 3 1.1.2 项目法人：范世寿 1.1.3 项目负责人：范世寿 1.1.4 建设规模：市场占地 2000 亩（1333340 平方米）。 总投资 36 亿元，第一期建设投资 13 亿，占总投资的 36%，第二期建设投资 11.5 亿，占总投资的 32%。第三期建设投资 11.5 亿，占总投资的 32% 1.1.5 建设内容：市场区域划分：1、交易区-蔬菜、果品、肉类、水产（冻品） 、冰鲜制品、南北干货、粮油 2、仓储区-仓库，冷藏保鲜库。 3、商务服务区 4、物流区； 5、生活餐饮区； 主要建设一期工程主要建设内容为农副产品交易区；餐饮商务服务

4、区；检验检 疫、消防系统、排水系统、电，水、路三通工程，冷藏保鲜设施；物流区，总建筑 面积 280000 平方米。二期工程主要建设内容畜禽交易区，物流系统；总建筑面积 280000 平方米。三期工程主要建设内容为农资交易区，供暖系统，信息处理系统、 、道路硬化总建筑面积 240000 平方米。 1.1.6 建设地点：上海航头镇 1.1.7 建设性质及实施计划：交易市场实行一次规划分三期实施，前后 6 年。 第一期 2012 年 3 月到 2014 年 9 月，形成规划和氛围，取得效益后再进行第二期， 第三期建设，建设期为 2012 年开始实施。 1.1.8 资金来源：项目总投资 36 亿元，资

5、金来源为企业自筹解决 20 亿元，社 会筹资 10 亿元，申请银行贷款 6 亿元。 1.2、项目单位的基本情况 组织单位：上海福建商会 4 发起单位：上海浦东新区海西企业协会 上海市工商联合会钢铁贸易商会 中国茶叶流通协会 投资单位：上海食品城 开源国际酒业集团控股有限公司 上海大宁国际茶城 上海大统路批发市场 上海泓元投资管理有限公司 上海健全投资有限公司 上海朝翔物流配送有限公司 上海群大家具建材市场 上海逸仙钢材交易市场管理有限公司 鑫达黄金有限公司 宁夏回药投资发展有限公司 1.3 项目建设背景 农产品流通行业是我国的重要产业，作为一个产业链条，在连接农产品的生产 和消费方面，起着举足

6、轻重的作用。农产品需要通过流通环节才能实现其价值，因 此，农产品流通在国民经济发展中具有举足轻重的作用。农产品流通是否畅通，关 系着中国整个经济的运行效率与质量，涉及农业现代化，涉及农产品生产者和消费 者的切身利益。改革开放 30 年来，以市场为导向的农产品流通体制改革不断深化， 中国农产品流通取得了很大的成效，基本形成了以民间经营为基础、市场导向为机 制、企业自主经营、政府适度调节的适合中国当前生产和消费发展状况且比较有效 的农产品流通体系，农产品流通规模不断扩大，先进的流通方式逐步得到推广，流 5 通设施与服务水平不断提高。 但是，多年来，由于流通效率不高，管理粗放， 造成的资源浪费是十分

7、惊人的。 统计资料显示，我国农产品在流通环节的损耗竟高 达 25%，而发达国家的这一数字 不超过 10%，同时，由于市场信息不灵，每年都存 在一些农产品品种难卖的现象， 许多产品烂在地里，农民的收入既受到很大影响， 又造成了让人心痛的浪费。此外， 由于农产品追溯检测机制不健全，食品安全事故 时有发生。所以，农产品流通的绿 色安全问题，成为农产品流通行业要解决的重大 课题。 由于其各种原因，农产品源头价格不高，但终端菜价高企不下，农业部最新统 计数据显示，目前全国农产品批发市场已达 4500 多个，承担了 70%以上的农副产品 流通任务，并初步形成了多层次、多主体、多类型的农产品市场流通新格局。

8、农村 经纪人、个体运销户、农民合作经济组织和农业产业化龙头企业等逐渐成为农产品 市场流通的主力，为搞活农产品流通起到了积极作用。据不完全统计，目前从事农 产品流通、科技、信息等中介服务活动的农村经纪人已经达到 600 万个以上，农民 合作经济组织达 15 万个，农业产业化龙头企业超过 4300 多家，成为农产品市场流 通中强大的新生力量。 随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策 引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场 为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地 市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全

9、国大流通格局。 但目前，上海及华东区农产品流通设施建设仍然不能完全适应农业商业交易发 展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞 后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农 产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组 织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。 6 上海建设大型农副产品综合交易市场有利于调整上海及华东地区农业产业结构 和交易方式，特别有利于促进该区域的农产品市场调整优化，并带动全国农业产业 结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成 本，提高流通效率，

10、有利于扩大外来人员及居民就业，保证城市农产品供应，加快 上海建立国际物流中心建设的步伐。 1.3.1 项目的提出及必要性 华东区域是个经济发达地区，需要有完善的生活服务。上海，中国大陆第一大 城市；四个中央直辖市之一；是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海位 于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有 超过 2000 万人居住和生活在上海地区，对于农产品消费，具有明显的地域特征，尤 其是 2010 年以来，农产品价格的提升，交易市场货流的辐射和聚散功能日益显现， 发展建设综合性的农产品交易市场优势明显。对发展周边自身农业经济和带动周围 地区农业整体发展具有特

11、殊的现实意义。 市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通高层非常活跃。目前，上海生 产资料市场及综合交易市场，并呈现出良好的发展趋势，已经形成和建设了 10 多个 农产品批发市场专业及综合交易市场如： 上海农产品中心批发市场 沪南路 2000 号（沪南路华夏西路） 7 上海江杨农产品批发市场 江杨北路 68 号（江杨南路泰和路）上海菊园果品交易市场 嘉定区环城路宝嘉公路 上海龙上农产品批发市场 北翟路 1555 号 上海曹安沪太农贸批发市场 沪太支路 718 号 上海华中果品交易中心 上海江桥蔬菜批发市场 曹安路 1936 号 上海曹安市场 上海七宝商城蔬菜副食品批发市场 闵行区七宝镇涞

12、亭北路 888 号 上海大场肉类批发市场 大场南大路 30 号 上海铜川水产市场 普陀区曹杨路铜川路口 上海曹安四平水产市场 密云路 1018 号 8 上海中心水产品批发交易市场 杨蒲区江蒲路 上海龙华肉类批发市场 龙吴路 上海龙吴路进口果蔬批发交易市场 龙吴路 3188 号 上海国际食品城 泗泾镇沪松公路 2101 号（望东北路口） 上海五洲农副产品批发市场 东高路 1500 号 上海山华果品市场 曹杨路 1366 号 在建和发展中的有西郊国际和浦南农产品交易市场 上海农产品批发市场发展虽较为迅速，但也存在很多问题，主要有: 一是基础设施差，农产品流通环节损耗率高。尤其是浦东地区农产品批发市

13、场 的基础设施更差，目前，只有极少数市场实现了全过程冷链交易。以蔬菜和水果为 例，大陆蔬菜和水果采摘后平均损耗率高达 25%-30%，而发达国家的损耗率普遍低 于 5%，美国仅有 1%-2%。这种经济损失每年超过 8000 万吨，1000 亿元。 二是交易方式落后。农产品交易基本采用对手交易，流通效率低，成本高。三 是服务功能不完善。农产品批发市场的集散功能发挥较好，但分级、筛选、包装、 冷藏保鲜、加工配送等增值服务跟不上，尤其是信息中心、价格中心、配送中心的 功能发挥的不是很好。 9 四是标准化程度低。缺乏必要的检测、仓储、保鲜、运输、经营户管理等规范， 基本上还是靠经验管理。尤其在食品安全

14、建设方面，不适应消费者的要求。 五是相关立法滞后。目前，国家对农产品批发市场还没有专门的法规。 六是农产品批发市场管理体制不顺，缺乏合理规划布局，低水平重复建设严重。 七是一些地区出现不合理竞争，市场交易秩序也有待进一步规范。因为市场需 求量的增大，交易环节太多，这些专业市场的规模和功能远远满足不了市场供需平 衡，急需有产品丰富，交易简单，满足了客商一次性集中采购的需求、辐射面广的 大型建设综合交易市场。 1.4 可行性研究的依据及范围 1.4.1 编制依据 1. 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发2006 1 号，以下简称中央一号文件）， 2. 商务部、财政部近日联合下

15、发关于农产品现代流通综合试点指导意见的通 知 2010 年 3.华东地区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要； 4.农业项目经济评价实用手册1999 年第二版； 1.4.2 研究工作的范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容： 1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性； 2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件； 3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案； 4、估算项目建设投资和安排资金作用计划； 10 5、计算和评价项目的经济效益。 1.5 项目建设的必要性 1.5.1 符合国家的产业政策 竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农

16、副产品流通规模普 遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；同时由于流通成本的降低和流通效率的提 高，也可以增强农副产品生产企业的竞争力，扩大农产品出口。 建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。 符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过发展农 副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。以市场 带动流通，以流通促进生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建 以综合交易市场为中心的统一市场体系。市场体系是由低层次的初级批发市场（产 地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并按初 级市场批发市场消费市场的顺序运转。初级市场主要分布在产区，综合交易市 场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易 市场为中心进行有序运转。由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量 大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。政 府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市 场信息，对