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1、北流市万源广场房地产建设项目备案报告书北流市万源房地产有限公司编制项目概况项目市场分析项目优劣势分析项目建设与实施计划项目风险分析投资估算与资金筹措效益测算与分析 第一章 项目概况一、 项目名称：万源广场房地产建设项目二、 项目地址：北流市永安路57号三、 项目开发企业概况：北流市万源房地产有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北流市金旺旺商贸城B4区6号楼5号商铺，注册资金1000万元。公司成立以来，依托北流市的繁荣商业优势和优越的地理优势，业务不断发展扩大。公司现有企业员工20多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生
2、以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、 项目建设背景“万源广场”住宅小区是北
3、流市万源房地产有限公司开发的项目，位于北流市永安路57号，总用地面积1961平方米，经北流市住房和城乡建设局批准，该地块由北流市万源房地产有限公司开发建设。今后建成后的万源广场小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是北流市城区的中心点，也具有很高的商业价值。整个项目总投资预计2850万元，项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。北流市万源房地产有限公司和“万源广场”住宅小区良好的形象普遍得到北流市政府相关部门和市民的认同。“万源广场”
4、工程建设内容包括1栋地下三层，地上六层的商住楼、拥有90个商铺及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，在北流市委、市政府及相关部门的大力支持下，计划明年12月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2018年年初可以开盘。五、 项目总体概况 项目名称：万源广场 地理位置：北流市永安路57号 总建筑面积：约8942.64 其中：商业面积2608.79 住宅：2914.38 绿化用地：195.48 建筑占地面积：966.12 建筑密度：49.98% 总户数：47户 汽车停车位总数：约300个 建筑形式：综合性商用住宅 园区绿地率：10.1 预计入伙时间：预计2018年
5、6月第二章 项目市场分析一、 项目建设环境分析1、宏观经济环境分析位于中国西部的广西，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也是中国内地面向东南亚最近的省区之一，区位优势显著。广西北流市是广西最具发展潜力的传统工业基地和新兴经济发展地区，同时也是国家级园林城市、国家级风景旅游区，在国内享有宜居城市美誉。2008年第四季度以来，北流争取到中央新增投资项目资金超3亿元，是广西获得新增投资项目资金较多的县（市）。20052010年累计新开工项目1721个，累计完成全社会固定资产投资275.14亿元，是十五期间的4.71倍，投资对经济增长的贡献率达70%。海螺水泥、佳鑫电子、兴昂鞋业、三环工艺陶瓷等
6、一批投资超亿元的重大项目相继建成投产。洛湛铁路、岑兴高速公路相继建成通车，结束了北流没有铁路和高速公路的历史。能源、水利、通信等基础设施不断改善，发展动力不断增强。这是该市历史上建设重大项目数量最多、规模最大、完成投资最多的时期。2009年全市实现生产总值118.76亿元，增长15.3%；财政收入7.43亿元，增长17.43%；全社会固定资产投资68.01亿元，增长50.89%；全社会消费品零售总额39.07亿元，增长20.25%；外贸出口完成1.05亿美元，继续保持外贸出口超亿美元；城镇居民人均可支配收入16951元，增长12.20%；农民人均纯收入4916元，增长9.26%；金融机构新增贷
7、款15.03亿元，增长250.31%。生产总值、财政收入、全社会固定资产投资等指标增速是“十一五”以来增幅最大的一年。全市生产总值由2005年的63.49亿元增加到2010年的153.31亿元，年均增长14.45%；财政收入由4.52亿元增加到9.06亿元，年均增长14.9%；全社会固定资产投资由21.38亿元增加到100.18亿元，年均增长36.19%；社会消费品零售总额由19.30亿元增加到45.10亿元，年均增长18.51%。2010年与2005年相比，实现了十二个翻番，即地区生产总值翻1.3番，人均生产总值翻1.2番，财政收入翻1番，工业增加值翻1.7番，社会消费品零售总额翻1.2番，
8、城镇居民人均可支配收入翻1番，农民人均纯收入翻1番，金融机构存款余额翻1.3番，金融机构贷款余额翻1.6番，城乡居民储蓄存款余额翻1.1番，全社会固定资产投资翻 2.2番，规模以上工业总产值翻2.3番。2011年，北流市的三次产业比重优化为14：58：28，工业主导地位优势更加明显。高速的经济发展带来活跃的房地产市场，仅仅去年上半年，广西全省房地产开发投资402.51亿元，同比增长32.6%；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长13.3%，经济的发展进一步促进了房地产的发展；2012年，全区建设(筹集)城镇保障房40.32万套,预计总投资278.79亿元。目前，全区保障房建设任务已
9、经下达到各地、市政府要求各地市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成，今年新开工的项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，基本建成19.6万套。保障房的建设满足了广大群众的住房需要。2、交通情况环境分析北流素有“粤桂通衢”之称，古鬼门关为中原通往廉州、琼州的必经门户，南宁至广州高速公路 北流路段已经全线通车。北流属于东盟自由贸易区和北部湾经济区结合部，是中国西南地区向东出海和东盟国家与中国中西部地区交流合作的重要便捷通道之一。境内有洛湛铁路、南广高速公路、建设中的玉（林）铁（山港）高速公路和规划建设中的（南宁）苏圩北流（清湾）高速公路，拥有铁路客运站、货运站
10、和4个高速公路出口。玉（林）容（县）一级公路横贯东西，北（流）宝（圩）二级公路纵穿南北，浦（北）宝（圩）二级公路横穿南部。从北流出发2小时可达南宁，4小时可达广州，5小时可达深圳，1.5小时内可出海。置身如此的宏观背景之下，北流市房地产业发展适逢其时。二、 北流市房地产市场概况2015年北流市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达86.7618亿元，房地产企业家信心指数一直位于北流市各行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动北流市经济发展的支柱性产
11、业。1、市场竞争状况北流市正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、各个房地产项目、以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着北流市的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来，北流碧桂园、北流市陶瓷贸易广场等项目已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3800元5000元左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为北流市楼市的主流模式，以北流碧桂园为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为北流市房地产市场的一道亮丽风景线。商业发展模式也
12、引起人们的关注。到目前为止，北流市城区逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区商圈，三足鼎立基本形成。尤其老城区改造商圈未来五年内不可限量，随着各大连锁超市、电影院、连锁餐饮的加盟，老城区商圈的价值无可估量，以万源广场为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对万源广场热点商业的竞争，在很大程度上拉动了北流市房地产业迅速发展。同时，得益于北流市房地产市场良好的发展趋势及政府的优惠政策。2、消费群体状况北流市的房地产市场从2009年开始升温，09年、10年、11年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产
13、市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。我市从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及政府对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。三、 结论作为一个产业，房地产已经释
14、放了较强的活力，成为一个驱动北流市经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，我市正努力向“新型城市”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。北流市房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后北流市经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，北流市房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，未来五年，北流市商品房销售仍将走红。第三章 项目优劣势分析一、 项目优势1 位置优势本项目地处北流市城区中心点，是今后北流市商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块位置优越，周边
15、有公园、学校、超市、酒店、银行等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。当前北流市对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化新型城市。随着城市道路建设的完善开通，万源广场区域正快速转变为城市景象。2 产品功能经过项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前万源广场房地产市场需求来看，产品中最吸引市场注意力的有以下几方面： 充足的车位 除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。“万源广场”项目在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前北流市房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。 大型的商场随着区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻北流市，对商业的需求也日益增强。本项目所在位
