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1、广东省2016年上半年房地产估价师制度与政策：建筑施工企业的资质管理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税 费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工业用地的监测点评估价格 2、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估
2、价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格3、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照注册房地产估价师管理办法规定的程序申请延续注册。 A：10 B：20 C：30 D：60 E：执行层的组织协调 4、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于_。 A0 B1 C2 D35、宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购 6、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日
3、起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 7、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到_土管部门备案。 A规划 B土地 C房地产开发 D建设 8、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。 A：税后利润 B：经营利润 C：净经营利润 D：净租金收入 E：借款合同 9、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。 A法定代表人或者执行合伙人 B全体股东或全体合伙人 C全体注册房地产估价师 D全体董事 10、甲某将其房屋赠给其子乙某，
4、则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权_登记。 A初始 B变更 C转移 D他项权利11、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D15 12、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为_元/m2。 A950 B1000 C1200 D1250 13、对市场规模的估计，实际上就是（）。 A宏观环境预测 B企业的销售预测 C预测市场的需求 D竞争对手预测14、已知某房地产40年收益
5、价格为150万元，该房地产报酬率为10，那么该宗房地产30年收益价格为万元。 A：1125 B：1556 C：1446 D：1324 E：工业用地的监测点评估价格 15、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是。 A：无柱的雨篷 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：房屋内高度在2.20m以上的技术层 D：与室内不相通的装饰性阳台 E：执行层的组织协调 16、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行_检验。 A经济可行性 B边际可行性 C地方政策的支持 D人员质量 17、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，该房地产的价格为。
6、A：3384元 B：3436元 C：3565元 D：3620元 E：工业用地的监测点评估价格 18、注册房地产估价师延续注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元，对应的报酬率为7现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于【2004年考题】 A：3275元 B：3287元 C：3402元 D：4375元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值
7、为2200元，店铺 市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 21、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补_与实际情况不符的缺点。 A成本投入的数量 B成本投入的数量和时间 C支出与投入的数量和时间 D销售收入的数量 22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。 A投资的资本价值 B总开发成本 C总开发价值 D总投资额23、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。 A：最佳用途 B：最佳规模 C
8、：最佳集约度 D：最佳开发时机 E：工业用地的监测点评估价格 24、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是_。 A名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率25、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选
9、项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、行政裁决的主要制度有_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D行政复议制度 E行政公开制度 2、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括_。 A有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C有助于保持估价机构工作的连续性 D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核3、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划
10、。 A：详细 B：战略性发展 C：控制性详细 D：总体 E：执行层的组织协调 4、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济效益 C：提高项目开发建设的社会和环境效益 D：为项目决策提供依据 E：为项目后期的经营决策提供依据5、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则_。 A必须经房屋拆迁管理部门同意 B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议 C实行“一裁终局制” D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理 6、产权人将拥有的房地产
11、向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。 A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单 7、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。 A供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 8、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租信阶段 9、关于抵
12、押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。 A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱 D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 10、拍卖人应当于拍卖日_日前发布拍卖公告。 A3 B5 C7 D1111、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。 A：建设单位 B：施工单位 C：总承包单位 D：监理单位 E：执行层的组织协调 12、房地产估价委托合同的内容一般包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价师 D：估价报告日期 E：委
13、托人的协助义务 13、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价14、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。 A：500 B：750 C：1000 D：1250 E：执行层的组织协调 15、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。 A：按月等额还本付息 B：按季等额还本付息 C：按月递增或递减还本付息 D：期间按月付息期末还本 E：期间按固定还款常数还款期末一次
14、结清等方式 16、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 17、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 18、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般_。 A较低 B较高 C不高不低 D为零 19、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。
15、A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C农村集体经济组织 D土地使用者 20、成本法中的利息计算，包括_的利息。 A土地取得成本和开发成本 B土地取得成本、开发成本和管理费用 C土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D借贷资金 E自有资金 21、估价中的最高最佳使用具体包括_等。 A最仕用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 22、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高
