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1、我国住房供应的制度体系篇一：健全我国城镇住房供应体系的政策导向探析健全我国城镇住房供应体系的政策导向探析基于发展方式转型的时代背景邹晓燕 叶剑平：中国房地产20XX年第03期：03-10摘要：发展方式转型、经济结构战略升级要求在深化城镇化、工业化中推进农业现代化。我国经济“刘易斯转折点”的到来使农民工进城的不可逆性愈发确定。稳妥推进以农民工市民化为核心的城镇化无疑是发展方式转型多重关键战略的第一重。城镇住房供应体系的健全因此也需要新的政策导向：将农民工住房供应思路调整为提供长期安居；界定保障房和商品房的供应边界，大力建设公共租赁住房项目，发展成本型竞争的住房租赁市场；探索保障性住房“租售并举、
2、产权共有”模式的住房资产社会政策。关键词：发展方式转型，农民工市民化，城镇住房供应体系1 我国现有城镇住房供应体系形成过程回顾我国现行的住房供应体系是伴随着住房制度改革逐渐形成的。自1998年至今，城镇住房供应体系的内容经历了几个鲜明的调整点，到目前为止已经形成了由廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房、商品房等组成的保障性和商品房并存的多层次住房供应体系。 1998年，确立以经济适用房为主的住房供应体系思路国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）提出了建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买
3、经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。但之后的一段时间内，由于经济适用房的土地必须划拨供给，开发利润需限定在3%以下，这使得全国大部分城市的经济适用房开发建设动力不足，以经济适用房为主的住房供应体系并没有形成。 ?基金项目：教育部人文社会科学研究一般项目（规划基金）激活我国商品房租赁市场沉淀房源 优 化 供 给 政 策 研 究（11YJA790187）。邹晓燕，中国人民大学公共管理学院博士研究生山东师范大学商学院讲师，研究方向为住房制度与政策。 叶剑平，中国人民大学公共管理学院教授博士生导师，研究方向为城乡发展与房地产经营与管理。 20XX年，适应房地产市场化大发展，调整为以
4、普通商品住房为主的住房供应体系国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发20XX18号）要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，包括：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应；建立和完善廉租住房制度；控制高档商品房建设。供应结构政策内容的变化，由于供给周期的延后，使得这之后很长时期内的住房供应比例表现出商品房供应比重持续加大和经济适用房供应持续减少的特征，见图1。 20XX-20XX年，加大中低价位、中小套型商品住房供应，完善住房供应体系20XX年，为了调控不断上涨的商品房价格和不合理的商品房供应结构，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整
5、住房供应结构稳定住房价格的意见要求切实调整住房供应结构，重点发展满足当地居民自住需求的、中小套型普通商品住房，并提出“双70%”的硬性标准。自20XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 20XX年至今，加大保障房建设和供应，旨在形成符合国情的保障性住房和商品房供应体系20XX年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住
6、房困难的主要途径，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。20XX年国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，要求加大保障性住房建设力度。20XX年住建部等七部委联合制定关于加快发展公共租赁住房的指导意见指出：大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。20XX年底中央经济工作会议明确提出要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。与此同时，住建部明确提出20XX年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，比20
7、XX年新增420万套，其中公共租赁房占主要部分。20XX年初，“十二五”规划纲要中提出5年建设3600套保障性住房的目标，以及要通过健全住房供应体系、加大保障性住房建设、改善房地产市场调控等方式，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制和政策体系。2 我国现有城镇住房供应体系评价由以上论述可见，城镇住房制度改革以来，我国一直试图构建多层次的住房供应体系，期间因为认识和实践的原因，经历了以经济适用房为主、商品房为主、保障房回归等三次架构调整和变化。目前已形成了政府和市场配置方式相结合、以租赁和买卖为具体居住消费形式的面向低中高不同收入阶层的双轨制、多层次住房供应体系（见图2）。其
8、具体内容：一是低收入家庭租赁廉租住房或购买经济适用住房。二是中等偏下收入者、短期支付能力低的“夹心层”租赁公共租赁房或购买限价房。公共租赁房主要用于解决各类“夹心层”人员的居住问题，限价房则是某些地方政府力图突破高房价困局的一种努力，其实质是限房价、限地价的“两限”商品房，是特殊时期政府对商品房市场的一种有限价格干预，介于经济适用房与商品房之间的特殊商品房。三是中高收入家庭租赁、购买市场价商品住房。考虑到中等收入家庭面对高房价较低的支付能力，政府要求住宅建设应重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。住房占有模式 资源配置方式：政府?市场租赁 买卖/所有 图2：当前中国城镇
9、住房供应体系框架图由图2，按照住房资源配置方式和住房占有模式，我国现有城镇住房供应体系框架主要特点有以下几个方面。 政府和市场两种方式配置住房资源，但保障性住房体系刚刚开始构建支付能力较强的中等以上收入者的居住需求由市场方式解决，支付能力较低的中低收入者的居住需求则由政府依次承担由高到低的责任，提供廉租房、公共租赁房、经济适用房等不同形式的保障性住房产品。但两种配置方式的边界、保障房合理的供应结构和规模以及如何保证保障房分配的公平性等问题，由于保障性住房供应体系建设尚处初步建立，尚未有指导性的各项具体政策。“十二五”规划纲要将其初步描述为“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”。
10、包含租赁、买卖两种住房占有模式，但租赁供应体系相对滞后我国自推行住房商品化和市场化以来，虽然租赁和买卖市场均自由发展，但由于政府支持、住房行业发展、居民选择等领域均偏重住房销售（或所有），销售和租赁市场严重不均衡。住房租赁供应体系的建设和发展，在立法、鼓励政策、市场管理、市场规模等方面都大大地小于住房销售市场，其结果是租赁市场被边缘化，住房租赁选择相对于住房所有的替代性低或者说几乎没有替代性。 住房产品设计求无缝对接，但供给对象却未包括农民工城镇居民的居住需求多种多样，现有住房供应体系已经在设计上尽量考虑对需求的无缝化供给。对于稳定的、长期性的住房需求提供了针对低收入家庭的廉租房、经济适用房和
11、商品房；对于阶段性的、短期的、流动性较强的居住需求，则提供了公共租赁房和租赁商品房。这种设计是否能全面满足市场的需求，由于许多种类型的住房供应如公共租赁房的建设刚刚开始，效果尚待观察。目前，只有少数城市将部分两栖农民工有条件地纳入城市保障性住房供应体系。原因一是城镇原户籍居民住房困难问题尚未得到根本解决；二是由于两栖农民工较低的住房支付能力，使流入地城市可能面临较大的财政压力；三是解决农民工的住房问题在过去既无经济激励也不是什么政治任务。因此，大多数流入地城市将农民工纳入保障性住房供应体系的积极性不足。3 发展方式转型对我国城镇住房供应制度提出的挑战和要求 有利于稳步推进两栖农民工“市民化”依
12、据“十二五”规划纲要，未来五年是我国经济发展方式转型取得实质性进展的五年，应坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，加快发展服务业等。为实现这些经济社会发展目标，必须改革创新，着力解决经济社会发展中不平衡、不协调、不可持续的问题，纲要明确了“同步推进工业化、城镇化和农业现代化；促进区域协调互动发展，促进区域间生产要素合理流动和产业有序转移”等重大政策导向。而现实的难题是：（1）农业从业人口比重过高，农村剩余劳动力转移缓慢，土地难以规模化经营，农业现代化无法有效推进；（2）城镇化长期滞后于工业化的主要矛盾是城市农民工难以市民化，区域间、城
13、乡之间，人、地等生产要素尚无法合理、有序流动。破题的路径无可选择，必然是积极稳妥地推进以农民工的市民化为重点的城市化，推动农村剩余劳动力从农村到城市、从农业到第二、三产业的有序转移。而就业和居住是解决农民有序转移、安居城市的两大关键抓手。另外，根据蔡昉等学者的近期研究成果，我国经济的“刘易斯转折点”（即劳动力过剩向短缺的转折点）已经来临，人口红利将在20XX年后变成负债，劳动力将变成稀缺资源，未来地方政府之间的竞争将由招商引资逐步转向劳动力吸引竞争。目前，农民工“有来有去”的模式，从经济增长角度看已经没有合理性，从社会发展方面看更存在风险。因此，恰当的政策选择应该是按照农民工市民化的思路推进城
14、市化进程。故发展方式转型时期，我国城镇住房供应制度必须配合户籍等社会制度改革，谋划如何通过各项制度和政策创新，提高流动人口自身、流入地城市政府解决城市新移民居住问题的积极性和能力，将两栖农民工纳入城镇住房供应体系，促进农民工向市民转化。 大中城市的住房供应有利于区域人口流动，增加劳动力市场活力提升制造业核心竞争力，大力发展生产、生活服务业等产业结构转型目标要求劳动力、资本等基本生产要素在区域间的无阻碍流动，以发挥市场配置资源的优势，从而要求住房供应尤其是大中城市的住房供应体系必须有利于促进劳动力在城乡之间、城与城之间的自由流动。根据国际经验，流动劳动力主要通过租房解决住房问题，因此大力发展住房
15、租赁市场是未来我国大中城市住房供应体系的主要目标之一。 提高住房可支付性住房市场近十几年的房价高速增长和经济的高通货膨胀使得城市居民的住房可支付能篇二：我国的住房制度我国的住房制度随着改革开放的不断深入，城市化进程的加快，我国从计划经济时代的福利分房，到市场经济时代的商品住房，目前我国住房制度的改革正处于一个十字路口，现阶段部分人把住房这种特殊商品，作为投资或牟取暴利的手段，住房改革已到刻不容缓的时候了。二、我国住房市场面临的突出问题和原因目前，我国住房市场存在许多矛盾和问题，突出表现在3个方面。一是房价严重脱离普通家庭购买力。衡量房价高低和居民承受能力的重要指标是房价收入比。从我国情况看，近年来，商品房价格持续高涨，从其他国家的情况看，美国的房价收入比为3倍左右，日本为56倍，明显低于我国。二是住房供给结构失衡。保障性住房供应不足、覆盖面窄。199720XX年，我国经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重保持在11%以上，最高时超过16%，导致在新建住房总面积基本满足正常需求的情况下，住房套数与需求有较大差距三是住房市场体系不健全。我国住房需求高度依赖一级市场，供应渠道和建房模式单一，房地产企业是首要开发主体。二手房市场和租赁市场发育缓慢且不规范。囤积土地、捂盘惜售、联手抬价、投机炒房等现象严重。造成上述问题的原因主要有4个方面：第一，住房制度
