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1、北七家区域市场研究及地块分析报告第一章 市场研究目的市场研究目的调研区域住宅产品供调研区域住宅产区域高端项目销售状况；区域供需情况 区域高端住宅客群研究 区域23年未来发展趋势 区域可利用资源对未来项目价格提升的可行性1234第二章 市场及政策环境的研究1、亚北地区区域分析目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山庄、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋等。从产品类型看，亚奥京北别墅区的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%。从产品价位方面，亚奥京北别墅区的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%
2、，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为今年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。综合以上因素，亚奥京北别墅市场正朝着一个供需两旺的局面发展，而奥运会的即将开办、基础配套设施的完善都为亚奥京北区域的前进与发展打下了良好的市场基础，在消费者心理上迎合了购买心理和投资欲望，这些不仅仅预示着亚奥京北别墅区成为北京热点，也预示着亚奥京北别墅区的趋向成熟。2、别墅价格走势分析 虽然从去年下半年至今，所积累下来
3、的别墅供给，在短时间内将会造成一定的“市场拥堵”现象，但以全国乃至全球为“投射面”的北京市场，仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。近三个月来，北京中高档公寓跳跃式的涨价仍然保持强劲的市场上攻，便是这一市场规律的体现。 随着消费者在住房消费档次上的不断提升，来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，保证了北京别墅市场的繁荣。别墅虽然不少，但购买力不是在减弱，而是在增强。.去年四大国有商业银行的紧缩政策，对金融、地产都有不同程度的影响，今年，银行都采取了更为灵活的措施，尤其是一些实力、活力俱佳的新兴的商业银行，使个贷和开发贷都灵活了许多，有利于地产业的购销两旺。 在过去的两年中，亚北区域的项目
4、普遍接近成本，预计今年将会有较大幅度的增幅，奥运经济的“威力”将在2006年2007年开始显现，作用到别墅市场，加上土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年亚北区域别墅的总体涨幅预计应该在15%20%左右。3、别墅市场产品市场细分目前国内别墅产品已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅、类别墅和伪别墅等五大类产品。由于各类产品的品质、售价以及客户群的不同，在2006年所面临的发展空间也各不相同。 普通别墅在2006年的增长将会十分缓慢，除非某些项目具有相当独特的环境景观资源吸引力，或者在产品自身品质方面具有更新换代的提升。其主要原因一是具有优良环境品质资源的地段越来越有限，二是
5、具有别墅购买能力的高收入人群都已经有了至少一套的上一代低品质别墅。由于经济型别墅针对的客户群体在消费者金字塔结构中向下发展，在2006年的别墅产品开发中将占有相当大的比重，销售看好。2006年准别墅产品预计将凭借多方面优势成为未来郊区楼盘主打产品或是卫星城以及中型城市市中心的高端产品。一是别墅购买人群的低收入化；二是其户型种类多样，单体之间组合灵活；三是这类产品既享有院落等郊区环境，相对纯独立别墅更符合国家节能省地的号召；四是这类住宅形式具有密度适中，有天有地的特点，利于太阳能设施及地源热泵等节能技术的应用，将成为未来住宅高科技的主要尝试对象。经过初步估算，亚北区域别墅的总建筑面积在680万平
6、方米，取样8个主要别墅项目，总待售面积为总建筑面积的85%，那么，亚北区域别墅代收面积估算为578万平方米。经过核算，得到的亚北区域的别墅平均容积率为0.42，此数字说明该区域的别墅产品一般为独栋。独栋产品估计存量300万平方米。纯独栋项目约为16个，约占总数的46%。独栋别墅总价一般分布在300-600万之间，成为北京别墅开发最为热点的区域。由于独栋产品占主流，叠拼产品在该区域一直属于空白，北京洋房的入市有效的缓解了这一供需矛盾，其热销程度也证明了这一点。第三章 竞争项目与类似物业产品调研分析项目名称建筑规模容积率产品形式单体面积销售价格绿化率销售率客群壹千栋56万平方米0.35独栋300-
7、800平方米12500元/平方米70%80%海归派纳帕溪谷21万平方米0.33独栋208-653平方米14000元/平方米64%70%海归派东方普罗旺斯20.8万平方米0.3独栋420-2500平方米380万-3700万/栋63%90%华侨、驻华公司高管麦卡伦地8万平方米0.41独栋地上280-380地下160-190400-600万/栋50%内部认购中海归派温哥华森林31万平方米0.38独栋250-410平方米12000元/平方米64%威尼斯花园27万平方米0.68汤HOUSE、联排310-360平方米6500元/平方米36%50%白领、教师北京洋房13万平方米1.3三叠拼160-200平方
8、米5300元/平方米40%达华依云7.4万平方米0.3独栋205-515平方米9800元/平方米64.5%50%华侨、外商傲城尊邸15.18万平方米1.2叠拼168-233平方米12000元/平方米30%35%总价分布表均价分布表第四章：区域消费客群分析区域内产品类型、档次的多样性，直接导致了区域客群的分散多样性，通过大量的走访调研，我们初步掌握本区域别墅项目客群的如下特点：1、区域分布：通过市场调研及走访，我们发现亚北别墅的客群分布不同于中央别墅区、西山区，而主要以朝阳区、海淀区为主流2、年龄特征：以3045岁居多，当然别墅客群本身不同于公寓及普通住宅买家，具有很强的随机性和多样性，调查发现
9、亦有一些年龄较轻20多岁的青年人购买，资金可能由父母提供；另外，也有少量50岁及以上的客户。3、家庭结构：通常以三代居住为主，上有老，下有小；4、职业分布：别墅产品的客户较为分散，通过大量的调研分析，大致涵盖这样几个行业：a) 演艺/体育明星及其他高收入文化名人；b) 律师行业高收入从业人员，此类人员具有社会地位高，收入难以统计的特点，购买能力非常强；c) 高端IT行业人士；d) 民营/私企老板，行业范围较广其中包括部分房地产业内人士；5、教育程度：由于客群分散，教育程度亦存在较大差异，但是亚北别墅的买家中有近50%有过留洋经历，这也是本区域的一大特色。第五章：项目SWOT分析优势（S）： 地
10、理位置，亚北为最早的别墅区、富人聚集区，观念根深蒂固。 交通优势，立汤、京承道路建设，使项目具有双重优势 区域市场成熟，周边存在知名项目，便于本项目的认知和推广劣势（W）： 本项目规模适中，与区域内大盘别墅项目相比存在劣势； 区域产品的供应量巨大，竞争激烈； 缺乏天然景观资源，景观均需要人工建造； 产品形势难以统一，必然影响项目整体品质项目SWOT分析图表：机会点（O）： 奥运建设，城市中心北移，亚北受益 区域内项目众多，产品供应存在同质性，重叠性，存在市场空白点； 城市扩张，市政建设，带动区域升值； 宏观市场政策的调控带来市场机会威胁（T）： 宏观政策，对别墅类高端产品的限制； 潜在巨大的供
11、应量，引发的供需矛盾； 高端产品的发展，引发的客户需求升级，对产品及环境提出更高要求； 城市扩张导致低端项目的北移，影响区域整体价值第六章 地块综合分析评价1)地块四至分析北侧:现状政府路南侧:规划中的郑海路2)区域地理位置及交通环境分析 北七家镇位于昌平、朝阳、顺义三区交界处，在未来项目运做中可强调其在顺义边，淡化昌平区域，可提升项目价值感。 东距首都机场17公里。西距京昌高速公路10公里，南距规划中的奥运村2公里，北依温渝河。交通便利。区域环境具备高端别墅类项目的条件。3) 地块SWOT分析S:优势W:劣势n 地块所处区域已形成高端项目的气候。n 地块周边比较干净，西侧入口两旁树木成荫,具
12、备做高端项目的良好品相；n 未来交通便利，西至八达岭高速、东离京承高速并接机场北高速路。n 地块较为完整，周边环境较为成熟。n 昌平科技园区内的蓬勃发展企业高管等将成为本项目未来潜在客群。n 地块西北侧和西南侧为低端项目，对项目品质有一定影响。n 地块北侧路周边环境较差，不利于一个高端项目的品相。n 周边无自然景观（如水景等）可以以依托；n 地块分布不规则，不利于整体规划。O:机会T:威胁n 亚北正成为北京市房地产发展热点区域；n 区域项目在细节上雕啄不够，项目容易超越区域市场的树立形象。n 亚北别墅在人们印象中属于经济型别墅区域，区域价值感与其他别墅板块存在差距。n 区域别墅供应量大，销售周
13、期普遍较长。n 2008年后亚北房地产项目存在不确定性。第七章 产品形式建议及分析（就地块E1+E2做产品形式建议）拟建议方向一做容积率1.3的产品，在产品形式上赋予更多创新性，如：区域表现良好的“北京洋房”提出的“三叠墅”的概念,面向区域低端客群。（按30万平米的战地面积计算，可出建筑面积36万平米。）优势劣势n 避免区域产品的同质化现象，未来市场抗性小。 n 随着市区用地的减少，低密度花园洋房受高端人士的青睐。尤其是未来昌平科技园企业高管等都是这类产品的潜在客群。n 销售回款较快n 做为第一居所的物业类型，客户对位置是在一个距离范围内的。本案所处位置公共交通系统较差。因此做次类产品存在一定
14、风险。n 目前此类产品潜在供应量不明确.未来收益预测 目前该类产品售价大致为55006000元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：64156998*360000=23.0925.19亿元拟建议方向二优势劣势n 符合目前区域市场主流产品形式。是亚北客群能承受的总价范围内的产品。n 销售周期较长n 产品同质化现象严重,区域供量较大.做容积率0.6左右的产品,即联排和双拼。将主力单体面积控制在200平米左右。总价控制在150200万以内。 （按30万平米的战地面积计算，可出建筑面积18万平米。）（按30万平米的战地面积计算，可出建筑面积24万平米）未来收益预测 目前该类产品售价大致为60008000元左右，按照房价每年8%的上涨幅度计算，2年后该项目收益为：69989331*180000=12.616.8亿元 拟建议方向三拆分容积率的做法，将地块E1+E2的外侧做部分花园洋房，心里做联排和部分双拼。销售时期，以别墅带动花园洋房的销售。容积率分摊下来大致为0.85（按30万平米的战地面积计
