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1、广州市二手房市场研究报告（2007年4月） 满堂红地产研究部n 掌握NE5000E/80E/40E产品的体系结构n 掌握NE5000E/80E/40E的单板构成n 掌握NE5000E/80E/40E换板操作n 了解NE5000E/80E/40E升级操作经济适用房或会削减低价二手房客源2007年4月广州二手房市场研究报告据广州市国土房管局公布的数据，4月份全市新10区的二手住宅成交量为60.4万平方米，同比增加14.3%。4月份广州二手市场表现继续优于一手市场，经满堂红地产促成的住宅买卖、租赁业务量与3月份大致持平。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含南沙、
2、萝岗）二手住宅成交均价为5885元/平方米，环比上升3.6%，同比上升27.2%；中心城区二手住宅成交均价为6250元/平方米，环比上升5.6%，高价物业（7500元/平方米以上）的成交比重再创新高。受第101届广交会短租房租金拉动影响，4月份广州房租继续上扬，总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为27.1元/平方米月，环比上升1.5%；中心城区二手住宅平均租金为28.1元/平方米月，环比上升2.6%。来源：满堂红研究部高单价物业成交比重超过15%4月份，经满堂红地产促进的住宅买卖交易中，成交单价在7500元/平方米以上的宗数比例为15.3%，而今年第一季度该区间的比例分别为9.4%、10.
3、4%和12.0%，其所占的比重越来越大，4月份达到一个高位。从下表可以看到，越秀、荔湾、海珠、天河四区的主力成交单价区间皆在7500元/平方米以上，这些区域在近段时间的一手新货推售量明显“减产”，有刚性置业需求且资金实力较强的客户会把二手市场上的“次新房”作为购房首选，高价物业成交增多在情理之中。单价高自然总价也高，当月总体成交总价在65万元/套以上的比例达到15.0%，而此前的三个月该区间的比例分别为11.3%、13.0%和13.7%。从4月29日起，包括中山八路党恩新街在内的经济适用房项目开始接受符合“四项基本条件”的市民申请填表，其后的“五一”假期排队申请的市民数量逐渐增多，去看一手新盘
4、的人流大幅减少。那么，这种现象会否影响广州二手楼市的交投呢？满堂红研究部经理周峰认为，由于申请购买经济适用房的“四项条件”中有一条是“申请人必须有广州市城镇户口”，如此便限定了购买群必须是广州市民，外地来穗人士置业仍旧要从一、二手楼市内选择购买对象。而现时外地人士在广州购置二手楼的比例占总客户群的5成以上，成为楼市的中坚力量，二手楼市交投不会受太大的影响。可以肯定的是，如果“中低收入住房困难家庭”有购房意愿，其在二手楼市内所能接受的总价应在20万元/套以下，由此推算，广州经济适用房项目的推出，必然会削减二手楼市内低总价物业的购买群，最终导致其成交比重进一步下降。2007年4月各区域住宅买卖区间
5、分类表（新10区中暂没南沙、萝岗数据）区域成交最多的面积区间（平方米/套）成交最多的单价区间（元/平方米）成交最多的总价区间（万元/套）总体60707500以上65以上越秀60707500以上65以上荔湾5060、708050005500、7500以上2530海珠60707500以上3540天河60707500以上65以上白云6070400045002530黄埔7080400045003540番禺8090450050002530花都1001202500以下3035来源：满堂红研究部短租房表现差异大每年两届广交会期间，广州的短租房供应量都是最充足的，今年也不例外，粗略统计市场上的短租房源（仅统计
6、商品房）超过6000套，租赁期从7天到1个月不等。房源供应充足必然导致租赁市场竞争激烈，且因物业的素质、配件良莠不齐，短租房在市场上的表现出现较大的差异。老牌的短租旺盘嘉和苑、富力广场、东浚荔景苑、富力半岛花园等继续保持“强势”，“短租”的月租金比“长租”时多了1500元至3000元不等。新兴板块的楼盘短租房则表现得不太显眼，特别是在天河员村、跑马场一带，“短租”的月租金比“长租”时多出500元以上并不多见。而且，这类短租房在一年内的租期基本按照“5-1-5-1”分布，除去两个广交会时期的短租月份，其余两个仅为“5个月”的租赁期不是太容易找到理想的租客。用一句广州方言形容就是“好天砍埋落雨柴”
7、，大多数短租房综合全年的租金收益跟完全长租一年相差无几。短租房不但要与同类型的物业竞争，还要跟不同类型的经济型酒店竞争。现时广州的经济型酒店数量相当多，品牌店有如家快捷连锁酒店、7天连锁酒店、岭南佳园连锁酒店等，其日住房价约200300元，且多数位于交通主干道上，到广交会的两个展馆费时最长不过30分钟，故吸引了大批参展客商前往入住。由于经济型酒店是在最近两年才迅速发展起来的，其对短租房的冲击还不算太大，但预期在2009年之后，广州的短租房的分化会进一步加剧，其总体“短租”月租金跟“长租”时的月租金拉差不会太明显。部分楼盘物业在长、短租期间的租金差异表物业名称面积租期长短月租金嘉和苑某座10楼7
8、4米2长租4000元/月短租7000元/月东浚荔景苑某座22楼96米2长租3100元/月短租4500元/月东浚荔景苑某座10楼95米2长租2600元/月短租4000元/月富力广场某栋13楼99米2长租3500元/月短租6300元/月金碧花园某栋23楼80米2长租1400元/月短租1600元/月富力半岛花园某栋21楼67米2长租1800元/月短租4000元/月富力半岛花园某栋4楼65米2长租1700元/月短租3700元/月来源：满堂红研究部外资企业抢购甲级写字楼进入3月以来，广州写字楼租、售市场迅速火爆起来，4月份经满堂红地产促成的写字楼租、售量更是创出新高。值得注意的是，体育中心周边甲级写字楼
9、的买家当中出现了一批外资企业客户，它们“出手大方”，购置的写字楼单位面积从数百平方米至上千平方米不等。据满堂红写字楼部葛小姐透露，某外资企业于4月份购买了中泰国际广场某中层超过900平方米的单位，单价在1.65万元/平方米左右，小部分作自用，大部分用于出租，该企业看中的正是体育中心周边的黄金办公商圈以及距离火车东站较近的特点。由于外资企业购买写字楼不能申请按揭，故该企业采用的是一次性付款，资金实力不容小看。尽管此前有报道说今年内广州约有6080万平方米的新增写字楼供应量，体育中心周边在未来两年内会出现空置率上升的局面，但就目前而言，当地还是处于一个相对供不应求的局面。现时该板块真正可卖的一手写
10、字楼只有林和西路耀中广场一处，二手市场上同时可租可售的写字楼单位也不算太多，质优写字楼单位的售价也处于上涨通道中，譬如中泰国际广场的中层单位成交价便从去年第四季度的1.45万元/平方米上升至1.65万元/平方米，天河路隆德大厦高层单位的单价也从去年第四季度的1.02万元/平方米上升至1.16万元/平方米。在短期市场供应量不算太大的前提下，满堂红研究部周峰预计今年第二季度体育中心周边甲级写字楼售价仍有6%8%的环比涨幅。4月份部分写字楼单位买卖成交表区域物业名称面积成交价单价海珠中洲中心西塔高层131米2165.4万元1.26万元/米2天河中泰国际广场中层911米21499万元1.65万元/米2
11、天河隆德大厦高层109米2126.8万元1.16万元/米2越秀好世界广场中层161米2192.8万元1.2万元/米2越秀锦洲国际商务中心低层642米2597.5万元0.93万元/米2来源：满堂红研究部股市获利资金回流楼市中国A股市场经过一波火红的“牛市”后，站上4000点高位，随之而来展开高位震荡。市场各方对于泡沫的担忧逐渐强烈，除证监会发出警示股市的结构性泡沫外，高盛、摩根士丹利、瑞士第一信贷等国际机构纷纷指出A股市场存在泡沫，一些谨慎的投资者开始将资金撤离风险日益增大的股市。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，不少散户在这波“牛市”行情中获利颇丰，部分投资者为规避风险保证获利不被股市将来可能出
12、现的跳水吞噬，正在积极寻找新的投资途径，从市场上各种投资领域来分析，楼市肯定是最热门的选择。前段时期，曾有部分市民将楼宇抵押换取资金进军股市，如今的情况有逐渐调转的趋势，若股市获利资金回流楼市内的量达到一定规模，将增大楼价上涨的压力，使处于调控风波中的楼市形势愈发复杂。肖文晓认为，有经验的老股民的心态比较好，他们知道假如继续将这笔钱留在股市，随股市调整而带来的影响不容忽视。若将这笔获利的资金用作购房或其他投资，至少可以保证“不在一棵树上吊死”。与随时波动的股价相比，楼价除了在金融危机、战争等特殊时期会出现剧烈的波动外，一般都较为稳定，对追求稳健收益的投资者有较大的吸引力。从满堂红地产4月份的成
13、交数据来看，以一年出租11个月（空置1个月）计算，现时广州二手住宅的出租回报率约为5.1%，属可接受范围。4月份各区二手住宅买卖、出租毛回报率表（价格单位：元/平方米）指标总体越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺买卖均价58857570595463536934500645144825平均租金27.138.128.925.928.822.415.615.9出租毛回报率5.1%5.5%5.3%4.5%4.6%4.9%3.8%3.6%来源：满堂红研究部局部地域二手描述花都楼市：厚积薄发花都区素有“广州后花园”之称，居住环境极佳，但由于当地的一手楼市还处于快速发展阶段，二手楼市便显得相对沉寂，不过现时这种局面
14、已有所改变。肖文晓分析，新机场的搬迁为花都区吸引了更多的人气，带动了工商业的发展，是花都楼市的催化剂。最随着中心城区土地资源的紧缺以及楼价的高企，越来越多的市区客选择置业花都，近年来该区的二手住宅成交面积呈波动上升趋势。据广州市国土房管局公布的数据，4月份花都区二手住宅成交面积为5.42万平方米，环比增加49.7%，成交面积超过荔湾，逼近越秀。今年1至4月，花都二手住宅成交宗数呈每月递增趋势，4月份成交宗数为572宗，环比增加49.7%，比1月份增加105.8%。五大利好激发二手楼市潜力花都二手楼市的走旺，主要是凭借五大利好因素：一是花都经济转型，由传统的农业区逐渐发展成为空港、物流、汽车、皮
15、革、珠宝为支柱的新兴工业区；二是道路、交通设施的逐步完善，根据规划，花都将建成7条高速路和2条地铁线路，届时花都与广州市区的时间距离将大大缩短；三是优美的自然风光对追求品质与享受的消费者产生巨大的吸引力；四是一手楼市的发展蓬勃，较大程度地带旺了当地的二手楼市，高素质楼盘的激增，大大改善了二手盘源的结构；五是一手楼转成二手楼速度较快，目前花都住宅房产证依然在区内办理，而出证时间相对市区短。满堂红地产的成交数据显示，新华镇是花都区二手成交最为活跃的区域之一，二手房的价格档次也较为齐全，盘源中有不少是质优价廉的“次新楼”。既有建设路13002000元/平方米左右的旧房，也有雅宝新城、云珠花园、云港花园、云峰花园等30004000元/平方米左右的次新房，买家可以各取所需。
