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1、2016年上海房地产估价师制度与政策：违章处理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是元。 A：76800 B：79104 C：77952 D：81562 E：工业用地的监测点评估价格 2、建设单位应当在工程竣工验收_工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A5个 B6个 C7个 D8个3、当房地产的
2、供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将_，均衡交易量_。 A不变，增加 B下降，增加 C上升，减少 D下降，减少 4、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为_。 A四类 B五类 C六类 D七类5、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为05，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。 A：2629 B：2729 C：2829 D：2929 E：工业用地的监测点评估价格 6、凡综合风险度超过_的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 7、下
3、列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产 8、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为_。 A2000元/m2 B2200元/m2 C2400元/m2 D2500元/m2 9、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。 A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格 E：房地产估价
4、机构必须加盖公章 10、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过_年 A1 B2 C3 D511、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。 A长期趋势 B后期利润 C权益 D供给和需求 12、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 A简单平均法 B回归分析法 C移动平均法 D加权平均法 13、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。 A转让利润 B市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益14、房地产开发项目自之日起满1年未动工开
5、发的，可以征收土地闲置费。 A：土地使用权出让合同签订 B：土地使用权出让合同约定的动工开发 C：土地使用权出让金缴纳 D：土地使用权证书取得 E：执行层的组织协调 15、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。 A相等 B不相等 C可能会相等 D不能确定 16、城市_的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。 A详细规划 B控制规划 C指标规划 D分区规划 17、某承租人的基础租金为5万元/月，
6、如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D80 18、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。 A750 B350 C800 D850 19、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺 市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报 A：71 B：12
7、0 C：131 D：191 E：借款合同 20、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列有关金融工具的表述中，错误的是。 A：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关 B：本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 C：与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发 D：中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债 E：执行层的组织协调 22、房地产
8、开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 24、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期25、按照目前我国的有关土地管理规定，
9、征收耕地的补偿费用不包括。 A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费 D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8，则。 A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数
10、为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年 2、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。 A：定期收取的物业管理服务费 B：物业共用部位、共用设备设施维修资金 C：政府的扶持 D：对长期拖欠物业费业主的罚款 E：开发建设单位给予一定的支持3、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题) A：警告 B：罚款 C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物 4、假设开发法的操作步骤包括。 A：调查待开发房地产的基本情况 B：选择最佳的开发利用方式 C：估计开发前的房地产价值及开发经营期 D：估算开发成本
11、、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。 A贷款额 B企业信用等级 C自有资金数量 D项目风险等级 E贷款期限 6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划 D：承德市县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市县城镇总体规划 7、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进
12、行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠杆分析 8、可比实例一般选取的数量范围为_。 A35 B510 C68 D310 9、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等。 A图书馆 B钢铁厂 C空置的写字楼 D单纯的建筑物 E
13、加油站11、影响工程造价的主要因素包括。 A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程数量 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程特点 12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元/m2。 A2593 B2619 C2727 D2862 13、下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有。 A：司法鉴定 B：公司上市 C：房屋征收 D：企业清算 E：
14、在建工程抵押14、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 15、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。 A：房产分幅平面图 B：房产分丘平面图 C：房产分层分户平面图 D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据 E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据 16、下列_等是影响房地产制度的政策因素。 A税收政策 B人口素质 C经济发展状况 D特殊政策 E有关规划和计划 17、依据中华人民共和国物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， A：由国家无偿收回 B：自动续期
15、C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：执行层的组织协调 18、行政裁决的主要制度有_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D行政复议制度 E行政公开制度 19、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的_。 A5% B10% C15% D20% 20、住宅专项维修资金的使用须经同意。 A：房产管理部门 B：物业服务企业 C：业主委员会 D：业主大会 E：执行层的组织协调 21、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。 A：均衡价格上升 B：均衡价格下降 C：均衡价格不变 D：取决于供给和需求变动的程序 E：执行层的组织协调 22、某房地产的
