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1、上海2016年下半年房地产估价师经营与管理：营业税改增值税考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为_万元。 A3939.61 B4433.88 C4768.50 D5652.09 2、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取
2、房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为_%。 A6.0 B6.9 C8.8 D9.0 4、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是_。 A经营收入水平 B净经营收入水平 C租金水平 D出租率水平5、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C前期费用 D其他费用 6、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过
3、规定税额的_。 A30% B40% C50% D60% 7、在一国金融机构体系中居主体地位。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行 E：执行层的组织协调 8、中华人民共和国刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处_，并处罚金。 A3年以下有期徒刑或者拘役 B5年以下有期徒刑或者拘役 C5年以下有期徒刑或者管制 D5年以上，10年以下有期徒刑 9、对于无差异曲线的特点说法错误的是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲
4、线凹向原点 D无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 10、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+投资基金 C投资基金+股票+债券 D股票+债券11、住房公积金月缴存额的计算公式为。 A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资职工住房公积金
5、缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资单位住房公积金缴存比例) E：执行层的组织协调 12、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 13、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。 A：潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场 B：潜在市场有效市场服务市场合格的有效市场 C：潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场 D：服务市场潜在市场有效市场合格
6、的有效市场 E：借款合同14、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A40 B45 C50 D55 15、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于14处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃 E：执行层的组织协调 16、房地产开发项目的建设阶段是指_所经过的过程。 A房地产开发 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到工程竣工验收 D从工程开工到项目租售完毕 17、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，
7、国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。 A6% B8.4% C11% D15% 18、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示_。 A房地产净收益按一固定数额逐年递增 B房地产净收益按一固定数额逐年递减 C房地产净收益按一固定比率逐年递增 D房地产净收益按一固定比率逐年递减 19、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A计算期 B动态投资回收期 C项目寿命期 D开发期 20、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23
8、万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280 B285 C290 D295 21、我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。 A：5 30 B：10 30 C：10 50 D：20 50 E：执行层的组织协调 22、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元。 A：8571 B：10000 C：13
9、393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格23、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。 A1250 B1398 C1416 D1562 24、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年25、开发项目总投资包括和经营投资。 A：前期投资 B：后续投资 C：建设投资 D：管理投资 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题
10、不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。 A建筑安装工程费 B土地使用权出让金 C拆迁补偿费 D公共配套设施建设费 E城市基础设施建设费 2、城市基本地形图的复测周期一般为_年。 A35 B510 C515 D10203、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 4、影响房地产价值的权益因素包括。 A：房地产权利设立和行使的限制 B：房地产区位的限制 C：房地产使用管制 D：房地产通风采光的限制 E：房地产相邻关系
11、的限制5、下列污染类型中，属于辐射污染的有。 A：灯光污染 B：视觉污染 C：高压输电线污染 D：垃圾臭气污染 E：医疗照射 6、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。 A潜在毛租金收入 B空置和收租损失 C准备金 D经营费用 E抵押贷款还本付息 7、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 8、房地产估价委托合同的内容一般包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价师 D：估价报告
12、日期 E：委托人的协助义务 9、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 10、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违
13、法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金11、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。 A16 B18 C20 D22 12、在房地产开发项目策戈中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得
14、代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是_。 A地域分析与选择 B具体地点的分析与选择 C开发内容和规模的分析与选择 D开发时机的分析与选择 13、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在_以内时，据实结算房价款。 A4% B3% C6% D5%14、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑红线后退距离 E：容积率 15、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较
15、小 C差距较大 D大致接近 16、选取可比实例时，应符合的要求包括等【2004年考题】 A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B：可比实例的交易类型与估价目的吻合 C：可比实例的规模与估价对象的规模相当 D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 17、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。 A估价的依据有可能不同 B估价的方法有可能不同 C估价对象的范围有可能不同 D不影响估价结果的公正性 E不影响估价报告的用途 18、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为4
