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1、2015年上半年河南省房地产估价师经营与管理：市场定位的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于：_。 A10% B15% C20% D25% 2、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费3、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼
2、中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3和6，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元。 A：6280 B：6408 C：6881 D：7021 E：工业用地的监测点评估价格 4、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。 A
3、：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格5、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 6、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。 A固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B固定总价合同，采用重大增价条款调整 C固定总价合同，采用延期增价条款 D成本加浮动酬金合同 7、_是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 A商品房预售 B商品房
4、出让 C商品房转让 D商品房招租 8、我国土地用途管制的核心是_。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途 9、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片 D：房地产权属簿册 E：执行层的组织协调 10、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格
5、为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D345811、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 125 12、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性 E：执行层的组织协调 13、下列对经济成本的表述正确的一项是_。 A经济成本会计成本(显见成本)+隐含成本 B经济成本销售收入-会计成本-隐含成本 C
6、经济成本总成本-会计成本 D经济成本会计成本(显见成本)-隐含成本14、国外研究表明，房地产的经济寿命与其_相关。 A建筑结构 B所在区域 C使用性质 D使用过程 15、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 16、中华人民共和国招标投标法规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取_。 A最佳用途 B最佳规模 C最佳集约
7、度 D最佳开发时机 18、中华人民共和国物权法规定，抵押权自时设立。 A：签订 B：登记 C：起草 D：签字 E：执行层的组织协调 19、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m2 21、下列关于地籍图的表述中
8、，不正确的是。 A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图 B：城市地籍图比例一般为1：500 C：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图 D：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或小于1：500 E：执行层的组织协调 22、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。 A：估价委托人 B：估价利害关系人 C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人 E：工业用地的监测点评估价格23、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
9、 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 24、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象25、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A计算期 B动态投资回收期 C项目寿命期 D开发期二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
10、合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积 C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积 2、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。 A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为 D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为 E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票
11、据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为3、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。 A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性 E：信息不对称性 4、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_。 A42.0万元 B50.4万元 C60.0万元 D72.07万元5、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。 A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则 6、等产量曲线主要有以下特点：。 A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一
12、曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量 C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点 7、反映企业长期偿债能力的指标是_。 A流动比率 B速动比率 C资产负债率 D存货周转率 8、影响房地产价值的权益因素包括。 A：房地产权利设立和行使的限制 B：房地产区位的限制 C：房地产使用管制 D：房地产通风采光的限制 E：房地产相邻关系的限制 9、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。 A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责 B：评标委员会评标时，
13、对设有标底的，应当参考标底 C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人 D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成 10、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。 A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同 B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同 C：估价时点的不同，估价方法也可能不同 D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同 E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同11、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题) A：划拨
14、B：出让 C：转让 D：抵押 E：租赁 12、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保_。 A风险基金 B保证金 C预留金 D周转金 13、下列属于强制拍卖的特点是。 A：主体的不定性 B：权利义务的对等性 C：国家强制性 D：目的的利他性 E：标的非自有性14、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。 A国家 B所在的村民小组 C农民个人 D农民集体 15、下列不属于担保物权特征的是。 A：担保物权以确保债务的履行为目的 B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权 C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权
15、能加以限制而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调 16、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。 A：房地产开发企业的特点 B：城市区域功能 C：购房者的需求 D：城市地理环境 E：借款合同 17、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。 A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标 18、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据中华人民共和国民法通则，诉讼时效期间从时起计算。 A：合同签订 B：合同生效 C：权利被侵害 D：已知道或者应当知道 E：执行层的组织协调 19、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民
