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1、红郡公寓前期物业管理招标编号：01201120140709201招标文件杭州嘉恒房地产开发有限公司 2014 年 7 月“红郡公寓”概况及招标情况说明第一章 总则 “红郡公寓”为高层公寓住宅项目，由杭州嘉恒房地产开发有限公司开发，座落于杭州市祥符桥镇申花区块，东邻住宅地块，南至石祥路 ，西接丰庆路，北至祥符南路。本项目建设用地 24952 平方米，建筑总面积 73832 平方米，包括地上面积 54894 平方米（含保障性住房面积5490平方米）、地下面积 18938 平方米。项目主体为 5 幢高层住宅、 1 幢低层商业。预计项目总户数为588 户。项目交付时间为 2016年12月 。一、“红郡
2、公寓”规划建设基本情况（一）总占地面积： 24952 m2。 （二）总建筑面积： 73832 m2。地上建筑总面积 54895 m2。其中高层建筑面积49405 m2、小高层建筑面积 5490 m2，商铺建筑面积 4810 m2，社区用房建筑面积 294 m2，物业经营用房和管理用房建筑面积 385 m2。 地下建筑总面积 18938 m2。其中车库及其它16160 m2（包括人防建筑面积5948 m2），自行车库面积 2778 m2。（四）车位情况： 车位数 477 个。其中地上车位 74 个，地下车位 403 个。（五）公共设施及公用设备：1、 绿地率： 30 %2、 容积率：2.2 3、
3、 建筑密度：30 %4、 总配体量：住宅总户数 588 户5、 建筑层数：高层住宅 9-15F 6、 主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统 是否市政直供水 商业用房 6#楼和住宅 1#3#楼的 13层，4#、5#楼的 12层 ，是否有水泵房 有 ，是否分高、中、低区 分高、低区 有 5 台变频泵，功率分别是 11KW（4台），4KW（一台） ；生活水箱数量 2个 ，容量 80m 。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流 是 ；室内粪便污水与洗浴废水是否分流 是 ；住宅厨房排水设置情况 单独设排水立管 ，排水泵有 72 个，功率 1.1KW/2.2KW/4.0KW 是否有化
4、粪池 有 ，共 3 只。（3）管材生活给水管：管径 DN15DN150 ,材质 户内PP-R管（S5系列），其余钢塑复合管（PE） ,管道、管件及阀门的工作压力为 1.02.5 MPa。生活污废水及雨水管：管径 DN50DN150 ,材质住宅靠卧室墙的排水立管为柔性离心铸铁排水管；住宅排水横干管及出户管为加厚UPVC排水管；其余排水管为普通UPVC排水管；雨水管、空调冷凝水管、阳台排水管为UPVC雨水管（防紫外线型） ,管道、管件及阀门的工作压力为 1.0 MPa。（4）供配电系统电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为 一 级
5、负荷；其余设备用电为 三 级负荷。配电房是专变还是公变 公变 ，拟设 10 kV开关站 1 座， 2800 kV电业变电站 3 座。（5）照明系统路灯是由 物业公司 （市政路灯管理所/物业公司）管理维护;路灯 / 只，功率22w ；地下车库灯 / 只，功率 28w ；楼道灯是 声控（声控/光控/开关），共 / 只，功率13w 。（6）防雷接地系统（7）消防电气火灾自动报警系统：在 地下车库，商铺等 位置设火灾自动报警系统；采用 集中报警 系统。消防控制室设于 1#楼地上一层 位置。灭火联动控制系统： （8）弱电系统电话通信：住宅（大厦）电话按 1 门/户考虑，小区系统容量按 待定 门考虑；小区
6、数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 46 个信息点。小区共计需安装约 / 个信息点。有线电视系统：每套配设 46 只电视用户终端， 共计电视终端约 23923588 只。保安监控系统：是否与消控室在同一位置 是 ，是否有可视对讲系统 有 。是否有家庭安全防范报警系统 有，功率 / ；是否有电视监视系统 / ，功率 / ；是否有背景音乐广播系统 有 ，功率500瓦；是否有周界红外报警系统 有 ，功率300瓦；是否有电子巡更系统 有 ，功率 / 。（9）电梯： 21 台，功率 / 。（10）主入
7、口 2 个，次入口 1 个，是否全部设置可关闭的大门 是 ，是否必须全部24小时打开 是 ，或是可由物业公司根据情况设定打开时间 / 。（11）水景系统：水景的数量 / ，容量 / ，功率 / 。（12）是否精装修房屋 否 。（13）是否有会所 否 。二、“红郡公寓”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、 电梯： 24 个月2、 主体主建： 24 个月3、 主体水电： 24 个月4、 供水系统： 24 个月5、 监控系统： 24 个月6、 消防系统： 24 个月7、 绿化： 24 个月8、 配套市政： 24 个月保修期时间计算：自设备
8、安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修
9、活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业管理条例规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。（三）物业管理费按建筑面积收取，高层、小高层住宅每平方米 2.25 元/月，商铺 3.00 元/月，地下车位使用管理费 60.00 元/个月。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业
10、主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）本物业项目采取以下第 2 种物业经营模式（二选一）： 1、酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。每月管理酬金人民币 / 元。 2、包干制：业主向物
11、业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。（五）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办服务、特约服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理叁级（含）以上资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“红郡公寓”的物业管理服务标准按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理项目主任（经理）
12、考核计分内容与标准及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州嘉恒房地产有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“红郡公寓”全方位统一的物业管理服务。（二）制作标书时，统一按 2014 年 12 月 31 日为物业管理公司交付
13、时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）；（三）中标企业应在正式交付前 三个 月进驻，开发建设单位按 实际发生 标准支付前期进驻费用。（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。酬金制下由开发建设单位一次性投入前期物业开办费 / 元和设备，待中标单位运营正常且管
14、理账户年底有盈余时分 / 次返还给开发建设单位；包干制下被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“红郡公寓”小区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出
