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1、金坤房地产“金坤风采苑”项目策划方案提报 一. 项目简介： “金坤风采苑”，位于库尔勒二类地段黄金位置的交通西路，占地面积26600.133 平方米，“金坤风采苑”总体规划6栋住宅，一栋高层商业楼盘。首期面市的为1号楼为框架结构式的底商住宅楼，小区周边生活配套有大型综合商场、超市、学校、幼儿园、医院、电信局、银行衣食住行配套设施齐全。 二.市场概括/竞争对手分析: 交通西路-作为库尔勒市二类地段的中心，金坤风采苑周围集中有大大小小10余间房产公司,2004年库尔勒的房价普遍偏高,但纯住宅较少,商业楼盘较多.对我们影响比较大的有:在我们西边的华洲房产对我们的影响最大,主要有以下几点.第一点:他同
2、时开发了三栋住宅楼,户型种类较多,选择余地较大.第二点:他的学区比我们要好.他所在的学区是库尔勒的重点小学市一小和库尔勒的重点中学巴洲二中.第三点:他的单价相对比我们要低.第四点:他的三栋楼房在10月中旬就已交工比我们更早的抢占了市场.在我们的东边是今年新建的龙祥5队小区,他的小区比我们的小区地理位置要优越许多,在他的小区周围有库尔勒的第二大超市:民乐福超市,还有一个大型农贸市场.虽然龙祥小区的价格与我们的相差不是很大,但他的优惠幅度要比我们大出许多,他的优惠分别是:凡按揭付款的一次性优惠总放款的5%.而一次性付款的可优惠总放款的10%. 三.项目特点及项目建议:一、项目特点 :项目的有利因素
3、： 1. 地理位置优势 2.物业管理完善 ,对买家有一定的吸引力。2.项目不利因素:总结一号楼户型分布情况,平面布局大同小异，从48.01平方米到98.79平方米的三种规格，大都是三房两厅，可供选择少。 根据一号楼的销售情况对二期工程做出以下几点建议: 第一点:望二期工程 可以在明年全程开发.如全程开发对二期的销售有很大的优势.金坤风采苑作为库尔勒市二类地段中心，所建造的商品房，具有投资和自住的双重价值。因为金坤风采苑所处的交通西路的中心版块，整体的区域建设一完成可以说已经是库尔勒市金融和经济的新中心，集中了高档的写字楼和娱乐设施，相应带动对周边住宅的需求，使得交通西路的商品房租赁市场一直相当
4、活跃，具有丰厚的投资价值。 第二点：目标消费人群定位:针对一号楼的销售过程中我们结合库尔勒的人均经济收入情况及对购买群体进行划分后发现,库尔勒市人对两室两厅及两室一厅的户型的购买力度较大,所以建议二期工程的开发重点应放在两室两厅及两市一厅的户型上，面积尽量控制在65-85平方米上，而90多平方米可以做2-3个单元尽量不要安排在2号楼上，2号楼的面积应都放在65-85平方米上，也可以做一个单元的一室一厅面积可以控制在55平方米以下。 经过详细的市场调查，我们发现，交通西路上的置业者年龄层比城市中区置业者要小5-10岁，同时还有不少外地来库尔勒市发展的年轻高收入阶层。我们认为，中高收入的上班人士将
5、成为该项目的主要潜在消费对象，他们年龄在28-40岁之间，个人月收入在1000-2000元左右，具有较强的月供能力，家庭结构以三口之家为主，但家庭积蓄不会很多。他们所需要的房子是离上班地点不远，户型选择面积主要以两房两厅和小型两房一厅为主，同时，房子要具有较好的保值和升值能力 第三点:设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。 第四点:1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；规划上采用人车分流的道路系统和动静分区,和谐地绿化小区的规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间， 在规划时，一定要有超前的思想，使小
6、区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、娱乐场所等；4、库尔勒有67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；5、消费者对物业管理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色
7、服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。二 ， 卖点界定 1 项目本身的生活理念：（1） 家在身旁，地势优越，交通便利。（2） 自然入室，独享天然山水绿地。（3） 小区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。（4） 保安设施齐备，安全起居。 2 人性化的“以人为本”的服务理念（1） 雕塑、园艺构筑小区。（3） 全天侯服务无处不在。三. 价格及销售策略: 价格：针对金坤风采苑与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用强销期给予折扣优惠，同时对一次性付款再加大折扣优惠，提高竞争力，刺激消费者再次提升购买力度。同时对先前来购买住宅的客户赠送高金额的奖品(如手机
8、,数码照像机等等)或免去一些购房过程中的费用。强销期过后，即停止折扣优惠及赠送奖品。 四.企划推广策略创意: 广告宣传目的:1 把项目宣传与金坤房产的公司形象推广做有机结合，适当地树立金坤房产公司的品牌形象；2 树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它楼盘内涵相区别；3 把“金坤风采苑”塑造成品质卓越的楼盘；（一）开盘庆典创意:时间：2005年X月X日上午11时10分地点：金坤风采苑施工现场场面：开业庆典主场设在金坤风采苑主楼前的广阔地带。主席台背景板上黄底蓝、黄两色字体，写着开盘仪式的巨幅大字，按照统一设计的楼盘标志光彩夺目，标志彩旗迎风招展，充气拱门横跨屹立，统一色调的空飘汽球腾空而起，主席台左
9、侧军乐队高奏，右侧20名XX形象小姐身着制式旗袍，盘托彩绸婷婷玉立，主席台前鲜花、绿色植物和祝贺单位的花篮排列有序，进场道路两旁舞狮队、锣鼓队载歌载舞处处呈现出一派欢乐、祥和、隆重的气氛，富有雄厚的实力和无限生机之感。 上午11点10分主持人在军乐、鼓声中宣布开业庆典仪式开始，开盘创意如下：首先是金坤公司老总代表金坤风采苑发言，一改旧俗，不是讲话、致词，而是郑重宣读开盘宣言，向业主庄严承诺：工期、质量、服务、让业主放心。 举例:开盘宣言致辞：我们将一如既往，随缘惜缘，用我们的智慧和双手，以以人为本，精心呵护您的居家领地，共同描绘天地间更加灿烂的明天。居家至尊，这就是我们金坤人的目标！ 创意二（
10、建议）：炒做金坤风采苑“物业管理示范小区”，广邀本区住户、新闻记者以及有关方面人员参加 ，扩大社会影响力，提高金坤风采苑的知名度，融洽开发商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立开发商良好形象，形成“光环效应”。 创意三（建议）：当场赠送复式楼一套给库尔勒市当地名人，目地吸引消费者目光，提高购买力度，制造新闻话题。 创意四：聘请当地参加评选的XX形象小姐的冠、亚、季军等多名入围选手纷纷献歌献舞，助兴表演，把隆重热烈、独具特色的开业庆典推向高潮。 创意五：当场公布评选XX形象小姐为金坤风采苑的形象代言人，个人形象将用于平面媒体，影视媒体及户外媒体上。各大新闻记者纷纷采
11、访，第二天由库尔勒市各大媒体争相报道，影响很大，成为一个新闻热点，为进一步的传播推广开了个好头，以产生强烈轰动效应。 五。广告策略：（一）酝酿期:软硬宣传无论硬性广告或软性文章的宣传，主要围绕人缘篇、地缘篇和家缘篇展开，按照促销的规律，有次序地进行传播推广。创意如下:1、人缘篇：半壁金盆，居家为商总相宜在背山面水环绕的家园中，各路精英随缘将会相聚于此，安居乐业；在以人为本的物业管理中共筑美好生活，平安、祥和、文明，表达了开发商对业主的良好祝愿，真正体现了在茫茫人海中，你我相识的缘份之感。卖点展示：金坤房产的品牌推广，服务形象人本物管，以客为尊。天时地利，人气更旺。有缘相聚，居者至尊。2、地缘篇
12、：缘自一家人,金坤风采苑出于对故土的依恋，深情地爱着沙区这一方水土。周边良好的自然环境使金坤风采苑这方水土更加完善优美，让业主悠然地享受着生活的惬意、环境的舒适和景观的和谐。 卖点展示：位置优越，四通八达。背靠天山，闹中取静。生活温馨，居家无忧。逸情施教，和谐自然。3、家缘篇：家在何处，金坤风采苑在人生经历过无数次拼博/之后，或成功或失败，都给生命注入了丰蕴的内涵，凝聚了无限的对家的企盼，从未放弃邂逅的希望。偶一天，发现了金坤风采苑正是你心中的家，从此不再漂泊，叶落归根，情归金坤风采苑家缘。卖点展示：户型精典，选择随缘。智能小区，宽带入户。设施一流，居家无忧。银行按揭，轻松置业。 （二）强销期
13、:结合硬性宣传,创办金坤人派报，定期发送金坤人沟通业主情缘，展示金坤人风采。在报媒广泛宣传和逐步建立的销售群体和网络的基础上，创办以业主为受众主体的金坤人报，定期发送，既可沟通业主，又扩大了宣传，为持续、稳定、强势促销起到了一定的作用。（三）持续期:结合硬性宣传,定期举行深入区域促销活动区域促销活动具有较好的形象传播特点，采用的场面效果吸引人气，声、光、色增强效果，交互式沟通直击人心，同形象、品质宣传于文娱表演之中，寓教于乐，深入社区、广场，瞄准目标顾客，家喻户晓，深入有效。六.销售现场:1.统一销售现场销售人员说辞,对销售理念加以灌输,严格规范管理销售人员现场制度,并加以培训实施。 2.现场销售道具:VI部分,统一服装、挂牌、纸杯、办公文具，工地围板，售楼处设计，形象指示牌，（建议在进入的路口处建造一个大型导向精神堡垒，及提供看房面包车一部）七.具体实施办法(略)
