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1、目 录第一章 都江堰城市概况 . 1一、城市区位 . . 1二、城市性质 . . 1三、城市规模 . . 1四、功能定位 . . 1五、城市交通 . . 1六、经济水平 . . 2七、支柱产业 . . 2八、发展目标 . . 2九、总体策略 . . 2十、交通规划 . . 2 第二章 都江堰房地产概况 . 3一、都江堰房地产整体市场状况 . . 3二、都江堰房地产板块分析 . . 4三、典型楼盘分析 . . 51、都市.美丽洲 . . 52、林涧花语 . . 63、丽水青城 -玫瑰园 . . 84、上尚春天 . . 95、水都豪庭 . . 96、兰花村 . . 107、清水人家 . . 118
2、、水印长滩 . . 11 第三章 宗地概况及 SWOT 分析 . 12一、产品规划 . . 12二、项目开发计划二:高端产品(小高层、连排别墅 . 12三、项目收益 . . 13四、销售价格 . . 14五、效益测算 . . 15六、购买土地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 . 16七、高端物业形式经济指标 . . 16八、现金流量估算 . . 161、优势 . . 162、劣势 . . 173、机会 . . 174、威胁 . . 18 第四章 结论 . 18都江堰一宗土地市场调研报告第一章 都江堰城市概况一、城市区位 都江堰市位于成都西北方向,距成都市仅 39公里,处于“九寨、黄龙成都、都
3、江堰乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽,区位优越,境内高速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通八达的交通网络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径立足成都,覆盖西部九省一市。二、城市性质“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园” , 国家历史名城和国家优秀 旅游城市 , 是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城 , “国家园林城市” , “最佳中国 魅力城市” , 川西水利枢纽,成都西北部经济重镇” 。三、城市规模都江堰市幅员面积 1207平方公里,辖 28个乡镇和 1个工业区,人口 60万,城区人口 22万人(未来计划发展成为人口达 60万的中等发达城市 ,建成区面积
4、 20平方公里。四、功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。 成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散 地。成都平原经济圈生态保护屏障,休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心,成 都中心城市卫星城。五、城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结,距成都车程约 30分钟, 距双流国际机场仅有 40分钟车程,根据成都市政府最新城市发展构想,将构建以成都中心城区为核心,周边 30分钟车程为辐射半径的“大成都” ,即,除了外环路以内的主城区外, 成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接 受中心城市辐射,同时根据自身特点及优势形成产业跟
5、生活配套的格局;成青线将于今年 7月日正式通车, 沙西线也将于明年 6月正式通车, 且两条线路均为免费行使道路, 道路通车 后将极大的带动该地块的交通发展,吸引大批成都居民前来购房。六、经济水平2006年前三季度:实现地区生产总值 66. 82亿元,同比增长 12. 3%,全市完成固定 资产投资 54. 9亿元,同比增长 30. 8%,城镇居民可支配收入 7866元;人均消费性支出 5879元,全市接待游客 514万人次,旅游综合收入 15. 42亿元,分别较同期增长 26. 3%和 32. 9%。七、支柱产业旅游、综合机械、建材、能源、医药化工。八、发展目标以旅游度假和高新技术产业为主导、
6、先进工业为基础、 都市农业发达的国际著名现代化 中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。 2020年全面实现现代化,国内 生产总值达到 954亿元。九、总体策略积极主动融入成都中心城市都市圈, 加强与成都中心城市及阿坝州的联系与合作。 坚持 “旅游兴市,工业强市,农业产业化富农村”的经济发展思路,坚持“抓城市经济带动全局 发展”的总体战略,以打造西部休闲第一城为载体,以经营城市为举措,保护与发展并重, 高新技术工业与旅游齐进。十、交通规划加强与成都都市区的联系, 构成以高速路为枢纽、 国道省道为骨干、 县道为基础的完善、 协调、高效的交通网络体系。改造灌天公路接沙西线,改造成灌公路
7、为城市快速干道 , 改造 灌温公路为一级路, 改造省道 106线为旅游观光道路。 加强市域内公路提级建设。 金马河新 设设大桥四座。改建和新建 5条生态旅游公路(普照寺路、龙池虹口、青城山五里沟旅游 公路、赵公山路、环山旅游公路 。第二章 都江堰房地产概况一、都江堰房地产整体市场状况2006年都江堰全年房屋施工 160万平方米(含 30万平方米农民自建房 ,销售 120万 平方米,空置率不到 5%,这在全国都是少见的,目前是房产开发的较理想区域。1、投资稳定增长 , 房地产持续发展2006年前三季度,全市房地产开发投资完成 10. 2亿元,增长 14%,全市住宅报建新开 工面积近 80万;2、
8、总体销售情况良好 , 价格稳中有升受居民收入增加、 城乡一体化进程加快及城市优越生活环境等众多因素的推动, 商品房 销售较为火爆, 2006年前三季度全市商品房预售面积约为 40万商品房销售均价接近 2500元 /,较同期增长 12%;3、两大城市板块齐头发展从开发的地域分类 , 主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商 业地产;4、市区板块市场外移发展明显市区板块市场外移发展明显, 尤以幸福大道、 迎宾大道向东南发散的扇面区域间及蒲阳 路、玉带桥街、二环以内区域及为发展重心;5、项目开发向规模、品质、品牌方向发展都江堰房地产发展逐步进入成长性的繁荣阶段, 开发项目数量逐步增
9、多, 同时个案项目 开发向规模、品质、品牌的方向发展,人气日渐升温;6、多种物业类型 , 百花齐放城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯 公寓;青城山板块主要为小户型度假公寓、产权酒店及别墅;7、产品风格较单一 , 主要为川西民居风格川西民居为主体风格 , 灰瓦白墙 , 一般都有露台设计 , 形成舒适的休憩空间 , 个别项目会融 入部分欧式或现代风格。从市场反映看 , 客户觉得川西民居风格使整个城市有千人一面的感 觉;8、独特的城市价值造就购买群体多元化大部分(别墅项目超过 60%(建川丽水清城玫瑰园超过 80%的购买人群是成都市、 成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、深圳、广州、西藏国外等 地的置业者
