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1、1房地产开发与管理宜居莱茵城项目投资策划组别：二组小组成员：杨洁、陈文娟、梅海燕、曹珍珍2012年10月23日 2目录1.1项目概况31.2目标市场分析41.2.1项目所在市的房地产市场41.2.2项目周边的环境分析：配套、交通、周边主要竞争楼盘等51.3项目定位111.3.1目标定位市场分析（SWOT分析、项目市场定位）111.3.1.1目标定位市场分析（swot分析）121.3.1.2 目标定位市场分析（项目市场定位）121.3.3项目的核心定位131.3.4项目的产品功能141.3.5项目的投资分析（项目形态定位、价格定位）141.3.5.1项目的投资分析(项目形态定位)1431.3.5
2、.2 项目的投资分析（价格定位）151. 项目概况宜居莱茵城 2由湖南省沙坪企业集团旗下的天元房地产公司开发建设，位于市府核心，直临岳麓大道，项目建筑面积约50万平米，由25栋德式精工建筑组成，是市府版块最为杰出的精工地产项目之一。承袭沙坪企业集团47年的专业造房经验，宜居 莱茵城秉承“宜居” 的理念，以考究的品质，高端的配套，旨在将欧洲的生活理念和莱茵河畔自由浪漫的生活方式带到长沙。德式现代简约建筑群，卓尔不凡；园林随处可见全冠移植的百年银杏、繁茂香樟、馥郁桂花，昂贵的黄锈石铺装地面，让回家成为一次奢华的旅行；近千平米的梦茵湖，采用了7层循环净水系统，欧洲雕塑、纯铜亭顶细节处无不彰显出非凡品
3、质；筑有长沙独一无二的巴洛克会所，繁复的工艺，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超宽楼间距、多景观露台、入户花园及空中合院、270飘窗设计将阳光清风延请入室，处处绿意盎然。4外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统， 6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。周边交通便捷，配套齐全。宜居莱茵城位于城市轻轨雷锋大道站口，与火车站等市中心不超过10分钟车程，与城市中心快速接驳，极其便利；莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院等、莱茵城童话主题幼儿园、
4、岳麓区教育局第六幼儿园等优质教育配套近在咫尺，医院、商场与酒店等设施星罗棋布，堪称国际化的生活配套，为品质生活启航。2. 项目市场分析（1） 长沙市的房地产市场发展状况自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。长沙房地产业是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20 世纪90 年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大。2010年，长沙房地产市场发展继续保持了2009年的火爆势头。2010年全市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%。商品房施工面积约6633万平
5、方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8% 、32%；竣工面积约 755万平方米，同比减少约43%。2010 年长沙市（含四县市）实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长 22.72%、43.13%。52011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总的来看，调整、回归是2011年房地产市场发展的主要特征。2011年长沙市（含三县市）完成房地产开发投资约860亿元，同比增长约26%。商品房施工面积约7670万，其中新开工面积约2300万，同比增长约15%；竣工
6、面积1570万，同比增长约13%。2011年长沙市（含三县市）实现商品房销售面积1796.38万，销售金额972.84亿元，同比分别增长 -16.08%、4.63%。2012年上半年，受房地产调控政策影响，长沙商品房供求及价格均呈现不同程度的回落走势。2012年上半年长沙市内六区新增供应量429.06万平米，比上年同期下降16.7%；2012年上半年长沙商品房实现成交量381.55万平米，相比上年同期下降 28%。长沙市正处于城市化加速发展时期，自主型需求和改善型需求比较旺盛，目前长沙市房价处于低洼地带，被调控政策压制的部分刚性需求，和地铁、城铁等交通建设，带来的部分引致需求，有望形成合力，但
7、由于金融信贷政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观的气氛蔓延，刚性需求虽然存在，但等待和观望的气氛会继续维持。（2） 项目周边的环境分析：配套、交通、周边主要竞争楼盘等项目配套德式现代简约建筑群，卓尔不凡；园林随处可见全冠移植的百年银杏、繁茂香樟、馥郁桂花，昂贵的黄锈石铺装地面，让回家成为一次奢华的旅行；近千平米的梦茵湖，采用了7层循环净水系统，欧6洲雕塑、纯铜亭顶 细节处无不彰显出非凡品质；筑有长沙独一无二的巴洛克会所，繁复的工艺，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超宽楼间距、多景观露台、入户花园及空中合院、270飘窗设计 将阳光清风延请入室，处处绿意
8、盎然。另外还有小孩的娱乐场所以及小孩子幼儿园。外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统， 6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。周边配套公园：宜居公园、天顶山公园、内有原生态山地公园学校：莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、湖南师大附中博才实验中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院幼儿园：内有莱茵城幼儿园，岳麓区教育局第六幼儿园商场：人人乐超市，恒生超市，爱家超市，广大环球家俱市场，郁金香建材市场，湘浙小商品批发市场，KFC马里奥蛋糕店。医院：湘雅附属三医院航天医院 湖南省肿瘤医院 星灿医院
9、7银行：农业银行 建设银行 邮政储蓄 商业银行 工商银行。其他：熙源酒店、时代帝景大酒店、茉莉花大酒店交通状况宜居莱茵城位于城市轻轨雷锋大道站口，与火车站等市中心约10分钟车程，市内有309、 918、704、6、118、152 、149、348、168、603 、913路公交车到达麓天路口站前往项目地点。周边主要竞争楼盘（望兴F1站、星语林阿普阿布、联美品格、地华梅溪湖、中一九骏、永祺西京、勤诚达雅阁国际、沁园春御院、翡翠华庭、恩宇红公馆、阳光晶城）望兴F1站（新盘）星语林阿普阿布（新盘）项目配套银行：农业银行、中国银行、工商银行、邮政储蓄银行学校：梅溪湖小学、师大博才中学，湖南商学院、湖南
10、财经学院超市：家润多、人人乐、恒生等大型超市医院： 航天医院、湘雅附三医院、湖南省肿瘤医院社区超市交通状况乘坐公交车314、312、348、405、66、63、17等线路在汽车西站下车。8联美品格（新盘）地华梅溪湖畔（新盘）项目配套生活相关：步步高超市、横店影院（在建）；旺和超市学校：湖南师范大学医学院、湖南商学院、湖南财经高等专科学院、英才小学、麓山国际实验学院、望岳小学、高新博才小学、桐梓坡小学社区室外配套设施有：灯光篮球场、健身活动场地，儿童游乐区，老人健身区、健身慢跑径、宠物恋爱区等，室内配套设施有：游泳馆、健身房、3D影院、咖啡书吧、台球乒乓球室等。交通状况公交车：312（汽车西站火
11、车站）、6路（赤岗冲长裙中学新校区站）、902路（中南大学东方红镇）、118路等。最近站点：金星路站（湖南财经高等专科学院正对面）步行仅5分钟即到项目。 地铁：地铁2号线将于2013年10月建成通车，从项目步行仅5分钟即到金星路站（湖南财经高等专科学院正对面）。周边配套：公园：宜居公园、金峰公园、银盆公园，岳峰山尾峰原生态山地学校：莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、博才金峰小学、湖南师大附中博才实验中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院商场：恒生超市，爱家超市，广大环球家俱市场，郁金香建材市场，湘浙小商品批发市场，KFC银行：建设银行、招商银行、浦东发展银行、长沙银行、工
12、商银行、光大银行周边交通：乘坐109、916 、118、6 、302路等至杜鹃路杜容路口、杜鹃路西二环线口、望岳小区等站下车可至项目。向东800米即可到达规划中的城际轻轨雷锋大道口站。9中一九骏永祺西京勤诚达雅阁国际（在售）周边交通：公交 乘315 、 902、916 、913 、118、152 、312、314、309 、348、405 路公交至周边配套：湖南航天医院，三里垅，箭弓山路，枫林路口等站下车即可达项目地。 教育 麓谷小学、涉外经济学院、金色梯田幼儿园、蓝猫淘气幼儿园、贝贝星双语幼儿园、西点实验幼儿园 医院 航天医院、航天医院、生殖医院 银行 中国银行、建设银行、交通银行、招商银行
13、、工商银行 其他 梅溪湖公园（在建）岳麓森林公园、麓谷公园、莲花湿地植物公园 社区配套 商业车位数：760商业：通程商业广场、恒生超市、新一佳 、 银行：浦发银行、中国邮政、建设银行、农村合作银行、光大银行、招商银行 其他：移动联通店、各类酒店等 普通住宅1314套，公寓 75套，独立住宅6套自然景观：西湖水上公园、梅溪湖公园、望岳公园、金星公园西湖水上公园、梅溪湖公园、望岳公园、金星公园医院：湘雅附三医院，省肿瘤医院，湖湘中医肿瘤医院学校：省财经专科学院，省商学院，湖南师大艺校北校区、望岳小学、望岳中学、岳麓一小、高新博才小学，湖南大学北校区，省公安专科学院，省委党校 幼稚园：社区幼儿园周边
14、交通：可搭乘公交车18; 309; 312; 314; 315; 405; 603; 902到湖南财专站或者望麓桥站下车车位：760 个，地下627个，地上133个。公园绿化:金星公园、西湖文化公园、八方公园、王陵公园学 校：岳麓山国家大学城、湖南商学院、财经学院、毛泽东文学院、中南大学湘雅医学院、师大医学院、麓山国际实验学校、英才园小学、博才小学。幼儿园：诺贝尔幼儿园、小太阳幼稚园、小区自建4班幼儿园。商业环境:商 场：华银旺和超市、新一佳超市、恒生超市、沃尔玛超市(项目地块对面，在规划中)。中国银行、交通银行、农业银行、工商银行、招商银行、建设银行。湘雅附三医院、省肿瘤医院、市四医院、湖南
15、师大附属医院乘坐603,109,118,149,348,913,405,301,6,804路等在市质量监督局、卫技新村、市妇联、白鸽咀、省肿瘤医院等站下车即可到达项目。10沁园春御院（在售）翡翠华庭（在售）周边配套：学校： 麓山小学、麓山国际实验学校、湖南商学院、湖南涉外经济学院、湖南财院综合商场： 人人乐、新一佳、恒生、华银旺和、家润多银行： 中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行幼儿园： 航天幼儿园、金色梯田幼儿园医院： 湘雅三医院公 园： 麓谷公园酒店：五星级雅阁大酒店交通：项目可搭乘913、118、18 、916 、315 、902 公交，在麓枫路口下车即可；毗邻地铁2号线和城际轻轨；未来地铁6 号线规划周边配套：大学:湖南商学院、湖南财院、湖南财专、中南大学湘雅医学院、师大医学院中小学：麓山国际实验学校、英才园小学、高新博才小学、长沙市实验小学、新长郡中学幼儿园:小区自建4班幼儿园、诺贝尔幼儿园、小太阳幼稚园综合商场:沃尔玛超市(在建)、华银旺和超市、新一佳超市、恒生超市银行:交通银行、农业银行、工商银行、招商银行、建设银行医院:湘雅附三医院、湖南肿瘤医院、市四医院其他:时代帝景大酒店、湘雅附三体育馆周边交通：搭乘603、
