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1、河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）第一章 总 则第一条为规范房地产司法鉴定估价行为，保证房地产司法鉴定估价质量，提高房地产司法鉴定估价公信力，根据全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释200916号）等有关法律、法规和司法解释，以及房地产估价规范(GB/T 50291-2015)和房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)的有关规定，制定本意见。第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，适用本意见。第三条本意见所称房地产司法鉴
2、定估价，是指在诉讼活动中，对诉讼涉及房地产的价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守房地产估价标准规范，恪守职业道德。第五条房地产估价机构从事房地产司法鉴定估价活动，应取得相应房地产估价资质，不得超业务范围从事房地产估价活动。第六条注册房地产估价师应当根据特定司法鉴定估价目的，对估价对象在价值时点的特定价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。房地产司法鉴定估价委托人（以下简称委托人）和诉讼活动当事人（以下简称当事
3、人）应当提供房地产司法鉴定估价所必要的资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，并恰当使用房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告）。第七条注册房地产估价师应当对委托人移交的当事人提供的估价资料的真实性、合法性、完整性履行符合法律法规、房地产估价标准规范所要求的审慎检查、尽职调查程序。第八条从事房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其估价活动及估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与估价事项有关的问题。第九条房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。未经委托人同意，不得向其他个人或者组织提供与估价事项有关的
4、信息，但法律、法规另有规定的除外。第十条房地产估价机构、注册房地产估价师与房地产司法鉴定估价涉及的当事人有利害关系或者是当事人，以及存在其他可能影响独立、公正情形的，应当回避。第十一条房地产司法鉴定估价实行房地产估价机构和注册房地产估价师负责制度。注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行房地产司法鉴定估价，并对签署的估价报告负责。第二章 房地产司法鉴定估价程序第十二条同一房地产司法鉴定估价项目，应当委托一家房地产估价机构完成估价工作。第十三条房地产估价机构应当在受理估价委托前，明确估价基本事项，并可以通过人民法院交由当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知书，使当事人全面知悉估价基本事项以及
5、应当履行的配合义务和不履行该义务可能承担的不利后果。第十四条存在估价对象灭失或者隐蔽工程图纸缺失，估价对象的所有人、占有方拒绝或者不配合注册房地产估价师的估价工作等估价依据不足情形的，房地产估价机构可以报请人民法院终止房地产司法鉴定估价委托。第十五条在估价依据不足而当事人坚持申请估价或者人民法院认为必须估价的，房地产估价机构应当将估价风险书面告知委托人。房地产估价机构在上述情形下接受委托并开展估价工作，当事人不应对估价工作在估价依据方面的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对房地产估价机构和注册房地产估价师提出估价不当的指控，当事人应当承担估价结果可能带来的法律后果。第十六条房地产估价机构开展房地产司
6、法鉴定估价业务，应当取得委托人出具的房地产司法鉴定估价委托书。委托人提供的房地产司法鉴定估价委托书房地产司法鉴定估价资料交接表房地产司法鉴定估价资料质证情况记录，应当作为估价报告的附件。第十七条房地产司法鉴定估价委托书应当载明下列内容：（一）委托人名称或者姓名；（二）受托的房地产估价机构名称；（三）委托日期；（四）简要案情及承办人姓名和联系电话；（五）诉讼活动当事人名称或者姓名及其联系方式；（六）诉讼活动当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知书记录；（七）既往司法鉴定估价情况；（八）估价基本事项，包含估价目的、价值时点、估价对象（包括实物状况和权属瑕疵、租赁权和用益物权设立情况等权益状况）等。（
7、见房地产司法鉴定估价委托书推荐文本）第十八条房地产估价机构应当与委托人就房地产司法鉴定估价委托书附表沟通协商，通常载明下列内容：（一）估价资料移送日期；（二）估价对象范围；（三）价值类型；（四）估价报告提交期限和方式；（五）估价报告使用者；（六）估价服务费用及其支付方式；（七）既往司法鉴定估价报告；（八）受托房地产估价机构的其他义务、受托记录。（见房地产司法鉴定估价委托书附表推荐文本）第十九条房地产估价机构认为需要补充估价资料或者退回估价委托的，应当向委托人出具估价补充（退回）资料交接表，载明房地产估价机构认为需要补充的估价资料清单或者不受理估价委托的理由。对委托人移交的估价资料，房地产估价机
8、构应当区分经当事人质证、人民法院认定的估价资料，以及需要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构认为需要人民法院依职权调查取得有关估价依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的估价资料作为估价依据。第二十条房地产估价机构应当取得估价对象的权益状况和实物状况资料，包括估价对象的不动产权属资料，查封、预查封、抵押权设立、租赁权设立、用益物权设立以及装饰装修情况说明等。估价对象为在建工程的，委托人还应当提供项目的有关用地、规划、施工许可文件，施工图设计文件，造价咨询文件，预售批准文件和拖欠工程款等资料。第二十一条注册房地产估价师在开展房地产司法鉴定估价过程中，估价依据需要当事
9、人双方认可的，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后，采纳为估价依据。第二十二条房地产估价机构受理估价委托后，在进行实地查勘前，可以通过人民法院要求当事人按照约定预交估价费用，作为从事估价活动的必要保证。第二十三条注册房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，拍摄、制作能够反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，作为估价报告的附件。因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查
10、勘的，经与委托人沟通同意后，可以就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他相同类型的房地产进行实地查勘，并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或者合理假定后进行估价，但在估价报告中应当予以说明。估价对象实地查勘记录应当由实施实地查勘的注册房地产估价师、在场人民法院工作人员和当事人或者代理人签名，当事人或者代理人拒绝签名的，应当予以记录。第二十四条房地产司法鉴定估价实地查勘工作完成后，当事人提出新的估价资料而未经人民法院认定并移交的，注册房地产估价师可以不予采纳，但除有证据证明实地查勘有错误外。第二十五条房地产估价机构应当在委托书载明的估价期限内完成估价工作，并出具估价报告。委托书中未载明估价期
11、限的，应当在法律、行政法规或者部门规章规定的期限内完成。房地产估价机构在估价期限内不能完成估价的，应当书面向委托人说明理由并申请延期。第二十六条房地产估价机构完成估价后，应当及时将估价报告交付委托人。当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，应当通过人民法院向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构收到该书面意见后，应当对异议问题予以解释和答复。委托人要求进行听证的，房地产估价机构应当配合。第二十七条房地产司法鉴定估价费用，应当由房地产估价机构按照有关规定及行业惯例收取，对复杂、疑难、特殊的司法鉴定估价项目可以协商收取。第二十八条估价活动结束后，房地产估价机构应当按照要求将房地产司法鉴定估
12、价资料归档。估价报告、估价委托书、估价所依据的委托人提供的资料、估价项目来源和沟通情况记录、估价对象实地查勘记录、估价报告内部审核记录、估价中的不同意见记录、外部专业帮助的专业意见，应当采用纸质介质保存。其他估价资料可以采用电子介质保存。第三章 房地产司法鉴定估价类别第一节 房地产司法拍卖（变卖）估价第二十九条房地产司法拍卖（变卖，下同）估价，是指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖估价，包括现房拍卖估价、在建工程项目整体拍卖估价、在建工程部分拍卖估价、企业整体拍卖估价等。第三十条房地产司法拍卖估价的价值类型为市场价值，通常不评估快速变现价值，但估价前提采用被迫转让前提的，应当考虑房
13、地产拍卖成交后卖方应当负担的税费转移分担的实际。委托人在估价委托中，特别指明要求评估快速变现价值的，可以在揭示市场价值之后，评估其快速变现价值。评估快速变现价值的，委托人应当明确变现方式，并在估价报告中予以说明。房地产司法拍卖估价的估价目的，表述为“为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值”。第三十一条对不可分割的房屋可以整体估价。分割估价的，应当在人民法院提供的估价委托书中明确估价房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件。注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式，考虑它们对估价结果的影响。第三十二条建设用地使用权与房屋所有权归属不一致的，应当向
14、委托人说明情况，取得委托人同意后在估价委托书中明确对权属一致条件下的房地产市场价值进行评估，也可对整体房地产价值进行土地使用权及房屋价值分配，实际权属状况应当在估价报告中予以说明。第三十三条农村宅基地上房屋需要估价的，一般只对房屋及其必要附属设施进行估价，并对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素作出书面提示。对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。第三十四条房地产司法拍卖估价，拍卖房地产上设有租赁权或者用益物权不随拍卖而消失的，应当先评估没有租赁权和用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制和用益物权的拍卖
15、房地产的市场价值。拍卖房地产上设有抵押权及其他担保物权的，通常不考虑其对评估价值的影响。第三十五条在建工程项目整体拍卖估价，应当关注停工缘由、工期延误原因对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、工程实际进度、修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。涉及超规划建设的，应当与委托人协商，对于超规划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，不得擅自估价或设定不合理的假设，并在估价报告中说明。在建工程部分拍卖估价，应当关注建筑物区分所有权对评估价值的影响。第三十六条房地产司法拍卖估价时，对于隐蔽工程的估价，应当根据当事人提供的工程图纸、设计变更单、隐蔽工程验收记录、预结算记录，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。第三十七条以房地产为主的整体资产处置的估价，应当将附属设施一起进行估价。第三十八条以房地产为主业或者企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，虽然不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（使用方式）方面不可分离，则应当就整体价值进行评估。第三十九条企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，房地产从物质实体、使用方式上，可与其他动产、无形资产分离的，对分离出来的房地产，可以对其价格或价值进行单独评估。第二节 房地产分家析产估价第四十条房地产分家析产估价分为离婚、遗产继承、分家等产
