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1、 汕头市澄海区新峰建设有限公司及汕头市澄海区创唯晶国科技有限公司“三旧”改造项目改造方案编制单位：汕头市澄海区新峰建设有限公司 汕头市澄海区创唯晶国科技有限公司编制时间：二一八年九月五日 根据汕头市政府汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定（汕府201863号）关于印发汕头市“三旧”改造项目申报，审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知（汕府办201147号）关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知（汕府201275号）等文件的精神，为落实“三旧”改造项目年度实施计划，汕头市澄海区新峰建设有限公司（以下简称“新峰公司”）和汕头市澄海区创唯晶国科技有限公司（以下简称“创唯
2、公司”）拟对位于澄海区宁川东路东侧与同益路北侧（以下简称新峰地块）新峰公司的旧厂房和位于登峰路南侧、阜安路东侧（以下简称创唯地块）创唯公司的旧厂房实施改造，特联合编制改造方案如下：一、改造地块的基本情况：本宗“三旧”改造总用地面积76754.6（折合115.131亩），其中：1、改造新峰地块位于澄海区宁川东路东侧与同益路北侧，土地使用权人为新峰公司，总用地面积59156.84平方米（折合88.735亩），现状用地性质为国有工业用地，已领取国有土地使用证，证号：澄国用（ ）字第2003105号（见附件1）。本改造项目地块内的建筑物约3.9万平方米，均为新峰公司自建的厂房，其土地权属清楚，无抵押、
3、地役权登记、无查封等情况，具备无争议拆迁条件。2、改造创唯地块改造地块位于澄海区宁川东路东侧、同益路北侧、登峰路南侧、阜安路东侧；土地使用权人为创唯公司，总用地面积18280.04平方米（折合27.42亩），用地性质为国有工业用地，已领取国有土地使用证，证号：澄国用（ ）字第2003103号，澄国用（ ）字第2003104号，澄国用（ ）字第2004208号（见附件2）。本改造项目地块内的建筑物约1.35万平方米，均为创唯公司自建的厂房，其土地权属清楚，无抵押、地役权登记、无查封等情况，具备无争议拆迁条件。二、规划情况：本改造项目新峰及创唯地块所在片区已完成澄海西片新区宁川路东侧、同益路北侧片
4、区（一期）控制性详细规划（修编）（以下简称“控规”（见附件3）编制，符合城市总体规划。改造项目新峰及创唯地块已纳入省“三旧”改造标图建库数据库，新峰地块图斑编号为44051500459，创唯地块图斑编号为44051500460；两地块均已列入澄海区2014年度“三旧”改造计划-澄三旧办201430号（见附件4）；于2018年8月13日，澄海区城乡规划局出具汕头市澄海区新峰建设有限公司、汕头市澄海区创唯晶国有限公司旧厂房“三旧”改造用地规划条件书（以下简称“规划条件书”,见附件5）。规划条件书中明确本宗地块规划改造后土地用途为二类住宅用地及小学用地，符合澄海区土地利用总体规划和城市总体规划要求。
5、三、土地利用规划现状情况： 本改造项目新峰及创唯地块处于澄海区西片新区，商住中心集结地，上盖现旧厂房、旧仓库均是两公司建设的建筑物，自2009年全面停产，厂房、仓库闲置缺少管理及维护，大部分已破旧残缺，存在较大的消防、安全等隐患。随着我区经济社会快速发展，区域居住范围不断扩延，新峰及创唯公司的工业厂房、仓库存在与城市发展的现状极不协调，也不利于土地节集约利用，需尽快进行改造。四、改造主体情况：1、新峰公司作为本宗改造用地A地块（新峰地块）的唯一权属单位，负责改造各自项目所需的全部费用，改造用地范围内不存在赔偿、补偿等情况。2、创唯公司作为本宗改造用地B地块（创唯地块）的唯一权属单位，负责改造各
6、自项目所需的全部费用，改造用地范围内不存在赔偿、补偿等情况。5、 土地拟改造情况：（一）规划改造情况根据有关规划安排，本改造方案经区政府批准后，实施改造情况如下：1、新峰地块（A地块）由项目公司新峰公司投入约10.35亿元实施改造。根据“控规”及“规划条件书”的要求，规划改造用地性质为二类住宅用地。项目产权面积为59156.84（折合88.735亩），实测用地面积为58531.04（折合87.796亩），功能及规划条件详见“控规”A-2-3地块（即“规划条件书”A地块）。其主要规划指标要求为：2.0容积率4.5；117062地上计容总建筑面积263389；项目可按不超过居住用地范围内计容建筑面
7、积的7%配套建设商业裙楼；建筑密度25%；绿地率35%；建（构）筑物限高90米；配套800建设社区办公用房；其他规划条件按“规划条件书”执行。A地块项目计划建设11栋27-28层的高层住宅楼，沿街1-2层配置沿街商铺，二层地下室停车场，总建筑面积约344889.68（包含地下室停车位）。2、 创唯地块由创唯公司投入约0.85亿元实施改造。根据“控规”及“规划条件书”的要求，规划改造用地性质为二类住宅用地及小学用地。项目产权面积为18280.04（折合27.42亩），实测用地面积为18223.56（折合27.335亩），其中规划二类住宅用地（B地块）实测用地面积为5175.28（折合7.763亩
8、），功能及规划条件详见“控规”B-1-1地块（即“规划条件书”B地块）；小学用地实测用地面积为13048.28（折合19.572亩），功能及规划条件详见“控规”B-1-2地块（即“规划条件书”小学地块）。B地块主要规划指标要求为：2.0容积率4.5；10350地上计容总建筑面积21736；项目可按不超过居住用地范围内计容建筑面积的7%配套建设商业裙楼；建筑密度25%；绿地率35%；建（构）筑物限高60米；其他规划条件按“规划条件书”执行。B地块项目计划建设2栋8-16层的高层住宅楼，沿街1-2层配置沿街商铺，二层地下室停车场，总建筑面积约27511（包含地下室停车位）。（二）公共服务设施为遵循
9、应配尽配的原则，并满足“控规”与“规划条件书”规定的公共服务设施配套用地统筹规划，将项目总用地面积17%的土地无偿移交给区政府用于配套小学用地，并集中设置于创唯公司的权属用地范围内，且是具有交通条件，独立完整，规整的地块（详见“规划条件书”红线图）。移交土地面积合计13048.28（折合19.572亩）。新峰公司向创唯公司就配套小学用地范围内的国有土地使用权进行收购，并签订土地收购合同书，约定收购面积9950.25平方米（折合14.925亩），满足新峰公司改造面积58531.04的17%的配套要求用于落实配套任务。新峰公司和创唯公司共同承诺将于办理用地手续前完成需移交的土地范围内上盖物及附着物
10、的清理拆除，达到移交条件。为满足“规划条件书”中“居住用地与小学用地应同步规划设计”的要求，新峰公司和创唯公司拟申请实行全过程代建小学用地的配套工程，竣工验收后移交给具体承接单位使用。具体实施待市相关文件出台后按文件执行。小学用地主要规划指标要求为：容积率1.2，计容总建筑面积不大于13118.48*1.2；建筑密度30%；绿地率35%；建筑限高30米；其他设计建筑规范按“规划条件书”要求设置。（三）廉租住房配套根据汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定汕府201863号 、汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见（汕府201471号）有关文件的精神，本项目采取按照计容建筑面积1%向房
11、产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。六、 改造成本与融资情况1、新峰地块项目预算改造投资约10.35亿人民币，各项单元工程的内容及其投资预算如下：序号项目金额（万元）所占比例备注1建筑工程费8800085%包括补交地价款2设施工程费1035010%3其他配套费51505%合计103500100%该地块改造资金全部由新峰公司自筹。2、创唯地块项目预算改造投资约0.85亿人民币，各项单元工程的内容及其投资预算如下：序号项目金额（万元）所占比例备注1建筑工程费722585.0%包括补交地价款2设施工程费85010.0%3其他配套费4255%合计8500100%该地块改造资金全部由创唯公司自筹。七、 改造和建设时间安排本改造项目新峰地块及创唯地块预计2019年6月同时开工，工期36个月，计划于2022年6月竣工验收交付使用，公共配套设施工程与改造项目同步设计、同步建设及同步验收并交付使用。 汕头市澄海区新峰建设有限公司汕头市澄海区创唯晶国科技有限公司 二一八年九月五日
