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1、常用房地产估价方法的研究与应用 摘要：自我国经济改革开放以来，土地使用权制度和城镇住房制度的改革催生了房地产行业的发展，随后土地使用权抵押制度的颁布和实施推动了房地产行业向纵深发展，加之近年来房地产行业方兴未艾，房地产行业各领域都得到了迅猛的发展，房地产估价行业应运而生。在现实与房地产相关的经济活动中，诸如房地产交易、抵押、典当、担保，房地产相关课税征收、房地产征用拆补偿等都需要对房地产价值进行合理的估算和判定。因此，房地产价值评估便成为房地产经济活动领域不可或缺的一项重要组成部分。估价方法是实现房地产价值评估的重要手段。目前，在国内房地产评估活动中，较为普遍选用的估价方法有：收益法、比较法、
2、成本法等。本文首先是阐述房地产估价的概念及其特点，其次是对房地产估价方法研究的重要性进行阐述，重点论述比较法、收益法和成本法三种估计方法，最后是结合实例对收益法在房地产估价中的应用进行研究，以利于房地产估价方法的在实际房地产估价工作中得以正确运用。 关键词：房地产 估价方法 应用 我国房地产市场的日益扩张发展使房地产交易的规模和数量都呈现不断上升的态势。由于房地产价格的影响因素繁多，影响程度不完全相同，相关度也不完全一致，这些因素就导致了对房地产价值评估的需求。房地产估价市场因此应运而生，房地产估价在与房地产相关的一系列经济活动中，如：房地产买卖、抵押贷款、转让、担保、作价入股、保险与房地产司
3、法纠纷等方面都发挥着重要的作用。因此选择合适、合理地房地产估价方法为交易各方提供客观、公正、合理的房地产价值就显得尤为重要。 一、房地产估价方法研究的必要性 （一）可以促进房地产估价行业健康发展 客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。建立科学准确的估价方法体系将对房地产估价市场以及房地产市场的经济活动良性运行提供可靠保障。 （二）可以使房地产估价机构和房地产估价师在从业中规避风险 房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房
4、地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。房地产估价师通过估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，使估价实践工作得心应手。房地产估价方法的合理应用是房地产估价的前提条件，建立科学规范的估价方法体系，能提高估价结果的客观公正性，在很大程度上降低房地产估价师的从业风险。 （三）可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息 房地产估价与每个人的生活息息相关。它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。在一国总财富中，房地产往往占60%-7
5、0%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。房地产估价方法的研究，可以为国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息和科学合理的依据，为国民经济的良性循环发展奠定坚实的基础。 二、常用房地产估价方法的理论基础及其适用性分析 （一）比较法 1、比较法的概念及应用公式 比较法的内容比较简单，顾名思义，比较法就是指在进行新的房地产估价时，并不是直接
6、进行，而是利用相似房地产的已知价格进行比较，之后对其进行修正，从而得出待估房地产合理的价格。这种方法比较简单的地方就是利用了市场价格进行估值。而其中的关键点就是利用类似房地产的已知价格中的选择类似房地产的过程，选择类似房地产的注意事项主要是选择房地产的用途、规模、档次等方面，如果两项房地产的用途不同，一方是商业用房，一方是民用房，那么如果估价时这样选择显然是错误的，对商业用房进行估价时就必须要选择商业用房。除此之外，房地产的规划条件、建筑结构等也是考虑的重点。 比较法的计算公式为V=vabcd 其中，V：待估房地产的价值； V：可比案例的交易价格 2、比较法的适用性 比较法适用的对象是在房地产
7、交易发达地区具有交易性的房地产。因为交易性房地产在房地产交易市场中具有大量类似估价对象的房地产，便于在估价中选取类似比较对象。比较法适用的条件是在同一供求圈内存在着较多的类似房地产的交易。比较法不适用于房地产市场不健全、不发达的区域。 （二）收益法 1、收益法的概念及应用公式 效用价值原理是收益法的理论依据，所谓效用价值原理，就是指房地产的价值的决定因素不是该房地产的投入成本以及同类房地产在过去的价格，事实上，效用价值理论讲的是房地产的价值决定因素是对该房地产未来获利的预期，简单来讲，房地产的参与者的预期价值决定了房地产的价格，预期高，则价格也高。众所周知，房地产的价值会持续一段很长的时间，且
8、在持续过程中收益会与年限成正比，即年限越长收益就会越高。收益法的基本方法就是先进行预测房地产在之后几年内的收益，再利用收益率来进行收益的折现，最后相加得到最终的价值。 假定房地产收益期限为无限期，每年纯收益固定不变，则收益法的基础公式为：（其中，a为房地产年纯收益，r为还原利率） 分析上述公式可以看出，房地产估价结果的高低主要取决于以下三个因素：还原利率的高低。估价时点之后，年纯收益的高低，以及纯收益取得的可靠性。估价时点之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。 2、适用性 根据上文收益法的概念而言，在房地产估价过程中如果要用到收益法，则必须保证该房地产有直接的经济效益或者是有潜在的经济收益，在未
9、来几年内能够将潜在收益显现出来。即是收益法的运用不局限于房地产目前的收益，也就是说，房地产目前即便没有收益也可以使用收益法，但也必须保证有隐性价值。这样的例子很多，举例说明，某房地产已经闲置，那么该产业目前便是没有价值的，但也并不是说它以后就没有价值，在未来一段时间内，该产业不会一直闲置，所以它也就是具有潜在收益，所以就可以运用收益法进行估价。但收益法也并不是每一类的房产都可以使用，举个例子，学校、行政楼的房地产是有一定的潜在价值的，但一般不会适用收益法。 （三）成本法 1、成本法的概念及应用公式 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取
10、估价对象合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。 成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧。 2、适用性 成本法适用对象很广，包含了正在开发、已经开发、计划开发的房地产，同时也包括可以假设重新开发的房地产，基本上，大多数的房地产也都包含在这几类中。但成本法也有其独特性，所以成本法对于部分房地产就更加的契合，其中包括交易几率低、不是依靠房地产本身获取收益或者是根据极少数或各别的用户的单独的要求建设的房地产。 成本法的选择除了上文探讨的其适用性之外，还要注意几个问题。一是实际成本和客观成本的区别。实际成本个
11、别开发商在开发房地产过程中的花费，客观成本是极多数的开发商在假设开发建设时的花费。在估价中采用客观成本。二是要确定评估价值时要考虑到市场供求关系。正如普通的商品，供大于需求时，价值要调低，反之则调高价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。 三、房地产估价方法的应用分析以收益法为例 （一）项目概况 A大厦属于某置业有限公司的投资性房地产，账面原值8344.06万元，账面净值8189.93万元。于2009年建成。A大厦占用的土地使用权面积为6412.78平方米，建筑总面积为26268.41平方米，包括地上四层、地下一层。楼层具体情况如下：负一层为停车场，面积6361.20平
12、方米，入口位于商场北侧，层高约4.2米，水泥地面，内部墙面及柱子面为白色乳胶漆，装有车库通风系统，水泥楼板上刷白漆，水电安装齐全；一层为餐饮及商铺，面积6498.24平方米，层高约5.2米，抛光砖地面、内部墙刷淡黄色乳胶漆、白色木板墙裙、锡合金地脚线、石膏吊顶、自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；二层为超市卖场，面积6498.24平方米，层高约5.2米。抛光砖地面、内部墙刷白色、黄色乳胶漆、淡蓝色木板墙裙、银合金地脚线、顶刷白色乳胶漆，空调及通风管道裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；三层为超市卖场，面积6498.24，层高约为5.2米。刷白色、淡蓝色乳胶漆，空调及通风管道
13、裸露，局部石膏吊顶；自动扶梯、消防设施及水暖电安装齐全；四层面积413.49平方米，层高为4.2米。该置业公司拟委托房地产评估机构评估该大厦的抵押价值。 （二）A大厦房地产应用收益法估价的参数确定 1、年租金净收益的预测 潜在毛收入是一个假设的概念，即假设该房地产没有被闲置，所有空间都被合理、充分利用下获取的收入，也即是潜在毛租金，潜在毛租金收入的计算方法很简单，是所有空间之和与大众租金水平的乘积，所谓大众租金水平，也就是市场上被公认的最可能出现的租金水平。采用市场比较法求取估价对象的市场平均租金，然后求得年收益。即选取三个与估价对象用途相同、地段相似、交易时间相似的实例进行修正。对象1租赁价
14、格为80元/月/平方米，对象2租赁价格为100元/月/平方米，对象3租赁价格为70元/月/平方米。因三个可比实例交易时间与估价对象比较相似，因此不进行交易时间修正，且三个可比实例的交易均数正常交易，无特殊情况，所以不作交易情况修正，而只对房地产状况进行修正。 修正价格： 案例1：80100/104100/100=76.92元/月/平方米 案例2：100100/104100/102=94.27元/月/平方米 案例3：70100/104100/99=69.99元/月/平方米 取简单算术平均值作为估价对象房地产的租赁单价：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），则计算
15、出A大厦的年潜在毛收入：801226268.41=25217674元（取整） 其次，计算有效毛收入。有效毛收入是指在潜在毛收入综合考虑空置率、租金减免期、折扣及租金拖欠等情况后得到的归因于房地产的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收（1-空置率）+月租金无风险利率 =25217674（1-10%）+8026268.413% =22758951（元）（取整） 为了维护房地产正常的经营和使用，就必须要计算其运营成本，即运营费用。维修费指出租建筑物的设备、设施以及装修的维护、修理费用等，一般按年房屋重置价的1%-2%，建筑物重置成本计算为13178.86万元，根据估价人员现场调查取1%计。则维修费=13178.861%10000=1317886.00（元）；管理费用按年房地产总收益的3%计，所以管理费按年潜在毛收入的3%计算。即管理费=252176743%=756530.22（元）；房产税的征收标准按房地产租金收入的12%计，所以房产税为按年潜在毛收入的12%计算。房产税=25217674X12%=3026120.88（元）；房地产税费标准可得租赁税费应按年潜在毛收入的5.5%计算。营业税金及附加=252176745.5%=1386972.07（元）；保险费是指根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形势。按
