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1、望江府小区前期物业管理招标编号：招标文件杭州望江府置业有限公司2013年 9 月“望江府”概况及招标情况说明第一章 总则 “望江府小区”为高层公寓项目，由杭州望江府置业有限公司开发，坐落于杭州市 钱江新城板块 ，东 望江东路 ，南 钱江路 ，西 规划路 ，北 规划路 。本项目建设用地 20480 平方米，建筑总面积89135 平方米，包括地上面积 59391 平方米、地下面积 29744平方米。项目主体为 5 幢多层、7幢高层住宅。预计项目总户数为 480 户。项目交付时间为 2015年12月15日 。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用公开招标方
2、式选聘前期物业管理公司。一、“望江府”规划建设基本情况（一）总占地面积：20480 m2。（二）总建筑面积： 89135 m2。地上建筑总面积 59391 m2。其中小高层/高层建筑面积 54946 m2，商铺建筑面积 3726 m2，社区用房建筑面积 240 m2，物业经营用房和管理用房建筑面积 417 m2。 地下建筑总面积 29744 m2。其中车库及其它 26973 m2（包括人防建筑面积 4879 m2），自行车库面积 2771 m2。（四）车位情况： 车位数 505个。其中地上车位 15 个，地下车位 490 个。（五）公共设施及公用设备：1、 绿地率： 30 %2、 容积率：2.
3、9 3、 建筑密度： 30 %4、 总配体量：住宅总户数 480 户5、 建筑层数：2幢19层住宅、5幢18层住宅、3幢2层沿街商铺和2幢1层物业经营用房；6、 主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统 是否市政直供水 是 ，是否有水泵房 是 ，是否分高、中、低区 是 有 8 台变频泵，功率分别是 5.5KW*4；7.5KW*4 ；生活水箱数量 1 ，容量 68m 。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流 是 ；室内粪便污水与洗浴废水是否分流 是 ；住宅厨房排水设置情况 住宅厨房排水管单独考虑设置 ，有 46 个功率 2.2KW排水泵；有26个功率 5.5KW 排水泵 ； 有
4、8个功率 4.0KW 排水泵 ；有2个功率 3.0KW 排水泵。是否有化粪池 有 ，共 2 只。（3）管材生活给水管：管径DN15DN150,材质：住户水表前采用钢衬塑复合管，卡箍连接，水表后生活给水管和热水管采用薄壁不锈钢管，材质为0Cr8Ni9（304L型），承插氩弧焊接；室外给水球墨铸铁管 ,管道、管件及阀门的工作压力为 1.0 MPa。生活污废水及雨水管：管径De50De160,材质 卫生间污、废水立管采用内螺旋消声塑料排水管；厨房排水立管采用普通塑料管敷设在干挂内的屋顶雨水落水管采用涂塑钢管，沟槽连接；其他雨水立管和悬吊管采用承压UPVC管; 室外雨、排水管采用UPVC加筋管。（4）
5、供配电系统电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房。配电房是专变还是公变 3座公用变电所和1座专用变 ，拟设 10 kV开关站 3 座， 10kV电业变电站 1座。（5）照明系统路灯是由 物业公司 （市政路灯管理所/物业公司）管理维护;（6）防雷接地系统1. 经防雷计算，本小区内的各高层住宅建筑按规范属二类民用防雷建筑。按二类民用防雷建筑设防,屋顶设避雷带做主接闪器，利用柱内或剪力墙内二根大于16主钢筋作引下线， 30m以上每层沿外墙圈梁内设环形闭合的防侧击雷均压带，接闪器、引下线、接地装置与电气设备的接地装置共用。引下线、接地装置须形成可靠的电气
6、通路，所有突出屋面的金属物体应就近和避雷带可靠连接。2. 防雷击电磁脉冲：本工程各总电源配电柜（盘）设二级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置；弱电系统电源进线处设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。本工程电子信息系统雷电防护等级为C级，需考虑弱电系统信号线路上防雷击电磁脉冲。变电所低压配电柜、电梯机房层配电柜、弱电机房的配电柜及弱电设备等均设置浪涌保护器。3. 为防止雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地装置相连。4. 为减少电磁干扰的感应效应，宜采取以下的基本屏蔽措施：建筑物和房间的外部设置屏蔽措施，以合适的路径敷设线路，线路屏蔽。为改进电磁环境，所有与建筑物组合在一起的大
7、尺寸金属件都应等电位连接在一起，并与防雷装置相连。5. 防雷电感应雷：建筑物内的设备、管道、构架等主要金属物，应就近接至防直击雷接地装置或电气设备的保护接地装置上，平行敷设的管道、构架和电缆金属外皮等长金属物，其净距小于100mm时采用金属跨接。6. 本工程公用变电所接地系统采用TN-C-S系统。专用变电所的接地保护系统为TN-C-S型。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电器设备金属外壳均应可靠接地。7. 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等均共用联合接地体，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。8. 本
8、工程采用总等电位联结，在建筑物变电所设置总等电位联结端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总电位端子箱联结。9. 在所有弱电机房、电梯机房、带浴室卫生间等处做局部等电位联结。电梯机房、消防控制室、安防控制室等弱电设备用房的接地利用建筑统一接地装置，独立设引下线,采用2组BVR-1x35PC32接至地下室基础自然接地体。10. 为防止电气火灾，每栋住宅楼各照明总配电箱首端断路器等选用附加剩余电流保护器；上述保护器整定电流为300500mA，延时选用0.20.5秒后动作或报警。 11. 末端保护及潮湿场所的电气设备选用无延时的剩余电流保护装置。（7）消防电气火灾自动报警系统：在
9、 各层走道、电梯前室及公共场所 位置设火灾自动报警系统；采用 智能型二总线制火灾报警 系统。消防控制室设于 设于4#楼地下一层 位置。灭火联动控制系统： （8）弱电系统电话通信：住宅（大厦）电话按 1 门/户考虑，小区系统容量按 600 门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。有线电视系统：每套配设 1 只电视用户终端， 共计电视终端约 500 只。保安监控系统：是否与消控室在同一位置 是 ，是否有可视对讲系统 是 。是否有家庭安全防范报警系统 是 ；是否有电视监视系统 是 ；是否有背景音乐广播系
10、统 是 ；是否有周界红外报警系统 是 ；是否有电子巡更系统 是 。（9）电梯： 29 台，功率 20KW 。（10）主入口 1 个，次入口 1 个，是否全部设置可关闭的大门 是 ，是否必须全部24小时打开 是 ，或是可由物业公司根据情况设定打开时间 是 。（11）水景系统：水景的数量 2 ，容量 600 。（12）是否精装修房屋 是 。（13）是否有会所 有 ，设置内容 根据业主需求设置 ，二、“望江府”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、 电梯： 24 个月2、 主体主建：建筑设计的合理年限3、 主体水电： 24个月4、 供水系统
11、： 24 个月5、 监控系统： 24 个月6、 消防系统： 24 个月7、 绿化： 24 个月8、 配套市政： 24 个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的
12、管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业管理条例规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。（三）小高层、高层物业管理费暂定每平方米 4.8 元/月，商铺 5
13、.5 元/月，地下车位使用管理费 100 元/个月。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）本物业项目采取包干制经营方式： 1、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。（五）其它有偿
14、服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办服务、特约服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管三级及以上资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“望江府”的物业管理服务标准按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标
15、准进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州望江府置业有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“望江府”全方位统一的物业管理服务。（二）制作标书时，统一按 2015年12月 15 日为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）；（三）中标企业应在正式交付前1个月进驻，开发建设单位按合同约定 标准支付前期进驻费用。（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例
