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1、 毕业设计（论文）毕业设计（论文） 论文题目： 杭州市西湖区二手房交易量分析 系 别： 经济管理系 专 业： 房地产经营与估价 班 级： 房地产 13-1 姓 名： 蒋聪 学 号： 23130118 指导教师： 方巍 二一四年五月 目 录 摘要 关键词 一、杭州市西湖区二手房交易量分析.1 1 （一）杭州市二手房市场现状.3 （二）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量4 二、杭州市西湖区二手房房价分析.4 4 （一）影响西湖区二手房房价的因素.5 （二）政策对二手房交易量的影响.9 三、针对杭州市西湖区地理位置，分析西湖区二手房销售量的关系.1 10 0 （一）分析西湖区的地理位置10
2、 结论结论 1 12 2 参考文献 14 致谢 .15 1 0 杭州市西湖区二手房交易量分析杭州市西湖区二手房交易量分析 摘 要 杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部，也就是我们俗称的杭州城西的一部分。 文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析，以及展示了西湖区二手房库存量的 分析。同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。并且，对西湖区二手房的房价发展状 况也进行了陈述和分析。综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二 手房成交量的情况进行客观的总结，这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解 二手房市场。当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作。 关键词 二
3、手房，交易量，价格 1 Hangzhou lake the second-hand housing transactions analysis ABSTRACT Commonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a years resale data analysis, and shows the second-hand housing inventory analysis. At the same time, analyses the intention of the lake
4、the buyers also. Development and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second-hand housing turnover of objective summary, so that we can better grasp
5、 the method of second-hand housing sales and understand the secondary market. Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing. KEY WORDS Second-hand housing,volume,price 2 一、杭州市西湖区二手房交易量分析一、杭州市西湖区二手房交易量分析 （一）杭州市二手房市场现状二手房市场现状 临近 2015 年岁末，杭州西
6、湖区二手房市场大局已定，纵观 2015 年杭州二手房市场 成交轨迹，不难看出整体市场可分为：市场淡季 市场博弈 年末翘尾三个阶 段。根据透明售房网数据统计显示，2015 年，杭州市主城区二手房共成交 25497 套 （出于对 12 月市场的保守估计，预计 12 月可成交 2800 套左右），与 2013 年同期 31559 套相比，成交量下降 19.21%。价格方面，成交均价在 19820 元/ 平方米，较去年 同期 19437 元/ 平方米上涨 1.97%。整体来看，2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳 的状态，其交易量与 2014 年同期相比，除去 2014 年 3 月份的特殊情况，总
7、的来说并未 出现大幅度下降，而且 2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显， 可见从某种层面来看，这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段。 从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每 月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越 加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。具体来看，2016 年初杭 州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮 10%20% 的 现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定 程度上影响了二手房市场成交量的变化，同
8、时在 1、2 月份传统楼市淡季的影响下，市 场成交略显疲软。经过短暂的冬歇期后，进入 3 月份，随着市场信心恢复，改善和刚性 需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐 渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在 3 月份迅速释放。虽然在信贷 政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但 2088 套 的成交量已经创造了上半年的最高值，也是 2014 年上半年以来月成交量首度突破 2000 套的一个月份。在经历了 3 月份的“小阳春”后，4、5 月份杭州二手房市场呈现了“量 价双缩”的走势。从成交数据来看，3 月份，市场已经提前
9、去化了一部分比较迫切的购 房需求，进入 4、5 月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的 购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性，因此 4、5 月份的成交量虽有回 落趋势，但总体依旧保持平稳。在成交量连续下滑之后，5 月份的成交量终于出现了反 弹，目前从透明售房网数据看 2 月 23 日成交 1860 套，较 4 月上涨了 3.91%，市场下挫 3 的趋势有所减缓。 （2 2）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 在实习中，我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。作为一名房产中 介，从一开始的学习阶段到后
10、来的能独立和客户交流，分析房子的状况，从中也看出来 了，西湖区作为老城区的一部分，有着长期的经济发展过程和沉淀，十多年前文三西路 这一片还是到处农田，而现在却车水马龙。来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区 的，因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域，买二手房的客户基本上以 30 岁以上的年 龄为主，所以这些人，一般都是已婚并且有小孩，并且几乎都是和父母不同住，父母大 多居住在杭州的另外一些城区。所以这些人来店里看房子，一般在这之前或者之后都会 去其他区域再看看二手房，可能会考虑到离父母近一点，和小孩在上学的学区问题，或 者是离自己的工作单位近一点。同时基本上是以改善为主，刚需的并不多，买的基本
11、都 是住宅为主，商铺的也有询问，但是少之又少。 2016 年 5 月 23 日第十六届杭州人居展上周一顺利闭幕，展会期间新房成交量创下 近五年新高，人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏，成交量也继续维持在高位。 指数研究室数据显示，在刚刚过去的一周，截至 5 月 22 日 14:00，杭州市（含余杭、 萧山）二手房成交量达 3768 套，较此前一周 4088 套的成绩减少了 220 套，根据以往全 天的新房成交量来看，上周依然有望突破 4000 套。 再过一周，红五月即将收官，值得称道的是，截至目前，5 月份杭州市二手房成交 量已经达到 11351 套，以当前的趋势，本月楼市有望破 1500
12、0 套，再创同期新高。 据我爱我家益乐路 1 店店长余冬介绍，春节过后西湖区板块的二手房成交量有明显 上涨，光他们这个店，2 月份就成交 20 多套房源，1 月份只有 5 套。“本来每年的 3 月 份都是成交的黄金季节，今年比往年提前了点。”余店长表示。据他介绍，西湖区基本 以改善户型为主，新政对成交量的影响并不大。而在汇聚了橡树园、万家花城等较新房 龄小区的城西银泰附近，新政的影响就比较明显了。“上周丰潭路上的大户型成交很多， 面积都在 140 平方米以上，我一个人就成交了两套。”我爱我家一名中介回答搜房网的 记者。 契税、营业税新政实施后，改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头，不过对
13、于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说，目前新政影响并不显著。“翠苑板块以老小区 为主，购房者基本上都是买首套房的刚需购房者，所以这次的新政的影响并不大。”我 4 爱我家翠苑店经理张勇表示。据他介绍，这段时间翠苑板块的成交量是有所回升，不过 这是每年这个时候都会出现的情况，另一方面，现在银行利率折扣比较划算，买房的人 也挺多。价格方面，翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况。“房东虽然没有涨价， 但是现在价格很难再谈。”张经理告诉记者。据他介绍，以前一套房子总有两三万元的 议价空间，现在房东收回去了，很多房东表示低于他的心理预期就不卖了。而且，由于 现在购房首付的降低，需要改善的房东首付可能可以凑一
14、凑，不必像往常那样卖了老房 子才行，所以卖房的急迫度也降低了。 2 2、杭州市西湖区二手房房价分析杭州市西湖区二手房房价分析 （1 1）影响西湖区二手房房价的因素影响西湖区二手房房价的因素 从二手房价格来看，2016 年，杭州西湖区二手房延续了 11 年以来的调整行情，全 年均价从 15 年的 23478 元/方下降到 21742 元/ 方，下降幅度达到 8.48%。从月度来看， 价格面延续 15 年下半年的房价下探行情，年中期随市场回暖，价格略有回升，但 2015 年三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主。业内人士认为：2015 年杭州一年二 手房市场价格下降达 20%以上，调整幅度较大
15、，当 2016 年交易量回暖时，拉动价格的小 幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足， 与 10 年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。 1、学区 首先我在实习将近一年的过程中发现，客户买房子的需求多种多样，但是在西湖区 这个区块，我们经纪人在推销房子的时候，会把学区这个因素重点介绍给客户。我工作 的地点是在文三西路 318 号的我爱我家金都新城店，我们店主要管辖五个小区，金都新 城，山水人家，丹桂公寓，沁雅花园，香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花园 对应的学区是省府路小学，和十五中。香樟公寓，金都新城对应的则是文三街小学和十 三中。两个学区旗鼓
16、相当，所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张。 但是综合比较这五个小区，知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。因为开发商的缘故， 山水人家的开发商是坤和建设，这个开发商名气很大，坤和现在是属于万科旗下的一个 品牌，现在一手房中万科的房子单价都是不低的，比如万科玉泉，单价 1.9 万，但是由 于山水人家的学区一般般，所以即使已经建了 16 年的房子，质量好于那些回迁房，但是 单价还是没有涨的很多，与同学区的小区价格差不多，单价在 2.1 万到 2.5 万，但是文 二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要 2.5 万，因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小 5 学和十三中本校，所以，即使是回迁房，但是价格却远远高于普通学区的的小区。所以， 学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素。 2、交通 由于西湖区是老城区了，所以这里大型商场林立，知名企业也都在这里设立总部， 比如修正药业，建工集团，支付宝大楼，蘑菇街等一些
