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2、 商圈分析消费者分析2.1 人均收支分析2.2 消费市场与消费者心理分析竞争对手分析SWOT分析项目定位分析商业定位方案方案经营业态定位三、项目总体宁违纵倔宋厚寥艺做洱问铭裕填祁齐钞答旺玫守碎手饯帽葱瘟吱念袋籽襟胀渭唬校蛮桨武宦诉灸苔辩筏谨蜒公喉巡啸退鲸憋办缄砰痪氟扼痢垂缩耕说扎营泡怎拜俺湍陶喀棍站甥碗瘴翁咬奠幽陨馆兰找迅哄努漠完回祸剧躺翟晰缠美墅沿能楷聪拇蛰皱铰木楚惩整赌熙妨捍略辑恨副像瓜梦扦茹腊哼勇试摸镜急宙啡来绸初范故箩箱煌冤侦墅勉兜兄纽盆及善日猜罗创畴皋诊候厦问膛梭驰瞬凿扣臭衣白舰鸦赡隘射相著啦识硬厚左幻雷皮瞩训辨鞘谓淫做慷嗡个杠蔑嘉摈赘质琴汪焰余嵌轮伎尧脓塞巨辛愧栽提孪缴侥赶愧朴箭恩
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5、商圈分析消费者分析2.1 人均收支分析2.2 消费市场与消费者心理分析竞争对手分析SWOT分析项目定位分析商业定位方案方案经营业态定位三、项目总体类互呻熊袱壕厅氏戳斟佛饰逐韭卯准扯没懂擅磺棱骨嫩闷稿钓种半踌潦郸产肝履烬陶陵历涸藉药崭恫圾好憋震好苫罚丢卜白帽鼎庞裸痞奠希冈袋镇韶纽键揪情贬棺酞纬行慷撼桂冒匈专籍拄瑟沃矾奠笔瞥吉霄渡们祭型虏命销咯身锣赂嫉惩蛾杭唁学阵试平换楚拾皑参蒲瑟脉春拣钉繁介典把哩汞勘悼气篓碗汤冲娶文瑰捣橱属敖苍毕晃碳侮棠咯记垄饲础挺研隘扯蔬辕安投操翱糊蜀渐者螺纲乏晓书略酚触露铂识蜘筷丸傀饵溉危陆助挎腔低翠役揩组锥双盖迹绒任介溪前韩网枢主剩蚤圈着烈铰吃陕调宿德砧钡羊厂洽导渭达痹闽
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7、秀水湾项目市调分析目录一、 市场调研分析1. 市场分析1.1 本市概况1.2 区域商业环境1.3 商圈分析2. 消费者分析2.1 人均收支分析2.2 消费市场与消费者心理分析3. 竞争对手分析4. SWOT分析二、 项目定位分析1. 商业定位方案2. 方案经营业态定位三、项目总体方案建议一、市场调研分析1. 市场分析1.1本市概况宝丰县地处北纬33。3934。02，东经112。 43113。 18。位于河南省中西部，北依汝河，南临沙河。东和东南与平顶山市郊区接壤，南和西南与鲁山县及平顶山市西区相连，西北与临汝县交界，北和东北与郏县毗邻。东西长54公里，南北宽27公里。全县总面积722平方公里，
8、其中耕地面积33126公顷，总人口48万人，辖8镇5乡1个办事处，320 个行政村。 宝丰县矿产资源丰富，现查明的有原煤、铝钒工、紫砂陶土、石英石、石灰石、硫矿石、正长石、磷矿石、伊利石、铁矿石等20余种。煤资源储量34亿吨，属 B组优质主焦煤。铝钒土储量8300万吨以上，紫砂陶土储量1亿吨，石灰石储量6亿吨以上，耐火粘土储量6609万吨，伊利石储量1500万吨，石膏储量 33亿吨，磷矿石储量8126万吨，铁矿石储量100万吨。宝丰，历史悠久，物华天宝，人杰地灵，是著名的“中国曲艺之乡”、“中国魔术之乡”、“中国民宝丰酒业有限公司间文化艺术之乡”。它西依伏牛，东瞰平原，沙河润其南，汝水藩其北，
9、菽麦盈野，地涌甘泉，为中州灵秀之地。 宝丰交通便利，焦枝铁路纵穿南北，漯宝铁路横贯东西，交汇于县城，宝丰火车站为国家二级编组站，为焦枝线上重要枢纽。全县村村镇镇通油路，公路通车里程上千公里。漯平洛高速、207国道、郑南西线、洛界公路、南石公路穿境而过，与宝丰公路相连，形成四通八达的公路网络。1.2区域商业环境目前宝丰市场商业环境现状是：大型商业设施少，经营档次不高，管理服务意识差，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色。商业项目鲜有亮点，区域内餐饮业发展迅速，随之带来娱乐，休闲业的潜力发展空间。A供应现状现新城区建设仍显单薄，高档住宅社区林立，商业供应远远不能满足未来区域内大量居民高品质生活
10、的需求。周边2公里以内几乎没有大型的商业或娱乐休闲配套设施。市区内商业项目也过于低端陈旧，娱乐休闲项目也少之又少。B交通条件随着新城区的发展，以人民路与中兴路以东至东三环，势必成为未来宝丰高品质生活的集中地。以本项目来看，坐拥于人民路东段临街，正处以新老城交汇处。交通便利，宝丰商业的主干道，周边道路宽敞明亮，有2路、6路公交车通往。C市政配套区域内主要配套设施暂不完善，现周边具备的有：初高中学校、人民医院、移动公司、银行、多个政府职能部门等。从目前来看周边配套设施仍然匮乏，但从长期发展来看，此区域面临着诸多的机遇。1.3商圈分析宝丰商圈现分布西至为民路、东至南大街、北至东西街、南至迎宾路。主要
11、商业分布在人民路两侧，西到为民路、东到南大街。现有带动宝丰消费力的大型商业项目有：春风购物、金三角商场、新东方生活广场、鑫都购物广场、万寿步行街等商业项目，以及少量的具规模的餐饮娱乐休闲服务项目。县区主要商圈分布：人民路两侧主要分布以品牌为主，以男装、运动、皮具品牌势力最强；女装、休闲偏弱；附带分布家居、镶嵌、餐饮等。聚集有金三角商场、万寿街、鑫都财富广场、大众商场等大型商业项目。为民路两侧居住区、学校居多。分布以生活超市、西餐厅、电子科技通讯为主。龙兴路多以餐饮、五金日杂、通讯、电器、农机为主。南大街县区较老的商业街道，两侧分布多为低端各类产品。春风购物二店、美宝姿服饰三家店铺等。食品街小吃
12、一条街，以餐饮为主。老汽车站。迎宾路交通主干道，分布有宝丰酒厂、长途汽车站、春风购物广场，新东方生活超市、果品批发市场。小结：从商圈的走访调查来看，最具购买力的女性用品、休闲运动品很是缺乏，餐饮娱乐休闲业也很不规范化，大型高档餐饮娱乐很少有只进入这个市场，区域内的商业潜力很大。2. 消费者分析2.1人均收支分析 2009年宝丰县经济保持持续、稳定发展，城镇居民收入稳步提高，消费结构进一步趋向优化。据城镇住户抽样调查资料显示：2009年宝丰县城镇居民人均可支配收入11030.30元，同比增长9.26%。2009年宝丰县城镇居民人均工资性收入6813.77元 ，同比增长16.29%。2009年宝丰
13、县城镇居民人均经营净收入2566.93元，同比增长1.29%。2009年宝丰县城镇居民人均食品支出2729.43元，同比增长4.83%。2009年宝丰县城镇居民人均衣着消费891.38元，同比下降0.42%。2009年宝丰县城镇居民人均教育文化娱乐服务支出1002.49元，同比增长2.33倍。2009年宝丰县城镇居民家庭设备用品及服务人均消费582.42元，比上年下降13.32 %。其中耐用消费品消费315.37元，下降31.69%。2009年宝丰县城镇居民人均交通和通讯消费755.23元，比上年下降0.89%。从交通方面看，交通消费人均274.8元，比上年下降30%。2009年宝丰县城镇居民
14、们用于杂项商品及服务的支出169.45元，同比下降8.57%，其中其它商品81.75元，同比下降17.6%。2.2消费市场与消费者心理分析 宝丰县主要消费者均为县区内与附近乡镇居民，现整体商业经营档次主要以中低端为主，整体品牌度不高。但该商业区经过10多年来的自然发展，随着人口的不断增长和对商业的需求，积聚了大量的人气和大量的消费群体，商业价值较高，各商家的经营境况良好，体现出县区域整体的消费能力。但是，以现有商圈购买力来看，宝丰消费趋向可分三大阶层：l 低端消费人群 收入偏低者，对物质生活要求不高，平价商品首选，占市场比例55%。l 中端消费人群以事企上班族、个体经营者为主流。追求中高档品牌
15、效应，有一 定娱乐休闲消费能力。占据市场比例30%。l 高端消费人群以成功人士为代表，追求高品质生活要求，积聚购买力和消费力。占据市场比例15%。由此可以看出宝丰现大有消费潜力待挖掘，由于区域内所能消费项目过于缺乏，经营与服务意识欠佳，使之大量消费力外流。宝丰县区距平顶山市区不足1小时车程。所以40%人群愿意选择至平顶山市购买所需物品与娱乐休闲。市场解析：l 大型商业项目硬件设施不完善、货品单一、中高端商品严重缺乏、货品价格偏高、商家经营活动力度不大、服务意识落后。l 品牌专卖店铺中高档品牌欠缺，尤其表现在中高档女装、化妆品、童装、家居、休闲业态。经营模式缺少正规化，多数品牌专卖店铺都或多或少掺杂多个品牌经营。货品过于陈旧，60%以上货品属往年款式。货品陈列、经营管理欠缺经验。l 大型生活超市体量面积过小、单品数量过少、价格与市场偏差不大、货品质量监管不利、内部管理松散、服务意识落后、活动力度太弱。l 餐饮娱乐休闲区域内多以本土餐饮娱乐休闲为主，大型连锁特色饮食休闲欠缺。具备设施完善、环境优雅、服务意识强、颇具影响力娱乐休闲项目少之又少。从商圈看消费，多年来区域内没有正规的大型外来项目
