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1、1. 世茂集团世茂悦玺一期复盘报告世茂集团银川公司二零一七年十月六日前期复盘推货前期复盘-推货正源街6月16日6月15日8月26日9月9日已推售10月计划推售11月计划推售12月计划推售10月10月10月11月11月11月11月12月12月12月12月前期复盘-推货推货时间楼栋产品类型户型面积（）户数A/BF1/F2/F3G1/G2/G3蓄客时间（天）月均去化目前去化比2017/6/151 高层A/B户型109/1297826/525518100%4 高层A/B户型109/1296030/305515100%2017/6/162 洋房D户型1433255540%32 叠墅F户型148/158/
2、178328/16/855442%36 叠墅G户型170/175/176126/4/2556100%2017/8/269 高层C户型14272892790%2017/9/95 洋房E户型15244103511%u 综述：首批房源推出共计330套，去化239套，去化率为72%，较高去化的产品主要集中在高层A、B户型。去化率较低的洋房（2#）D户型因临街与底商客户抗性大；G户型较F户型稀缺性更高，已推出楼栋目前售罄。51.1 前期复盘高层前期复盘高层成交客户地图金凤万达片区兴庆区宝湖片区西夏区贺兰1、 高层产品成交客户居住区域分布相对较广，基本覆盖银川重点区域。2、 成交最多的区域为金凤万达片区，
3、其次是兴庆区及宝湖片区。产品反馈区域竞品中110-130面积段产品基本为三室两厅两卫产品，客厅开间集中在3.7-4.5m，主卧面积集中在21-23，基本满足空间尺度要求的同时强调居住功能性；项目户型建筑面积（）实得面积（）赠送率功能区尺寸及面积客厅开间（m）客厅面积（）餐厅面积（）主卧面积（）次卧1面积（）次卧2面积（）景观阳台面积（）厨房面积（）客卫面积（）世茂悦海国际社区二期三室两厅两卫129117.1310% 4.520.2512.621.5310.88.9911.49.884.14阅海壹号院三室两厅两卫129102.92%4.218.069.8822.4314.727.025.048.
4、364.32凤凰尚筑三室两厅两卫12599.2/3.717.617.552311.558.755.188.44.7海亮滨河壹号三室两厅两卫129109.13%4.218.481323.7814.089.285.258.694.73131.1 前期复盘高层成交客户关注因素高层客户主要关注典型客户访谈高先生，28岁，已成交109户型，成交价62万；单身，前期认筹客户，主要需求以婚房为主，开盘后直接订房，主要以开盘后产品性价比高，对片区认可，产品户型结构较为满意，在意交房时间。对于户型内开放式厨房不看好，厨房位置不合理，后期装修麻烦。高层产品尺度建议户型现有面积开间进深客户需求面积客户反馈开间客户反
5、馈进深关注评级客厅15.44.13.813-153.6-3.83.6-3.8厨房房间1 房间210.7连接21.79.5厨4.1客厅与3.52.8房占用2.6北向卧6.23.4开间8-9室通12-1311-12较多2.5-3道过3.3-3.53.3-3.52.5-3去狭长3.6-43.614.43.64A户型 109高层客户主要关注典型客户访谈吴先生，32岁，已成交129户型，成交价75万；两代居为主，开盘后认购客户，主要以工作需求和改善居住环境为主，三室朝阳符合自己的居住需求，不满意无玄关设计，认为现有入户处存在面积浪费，且后期不易改造。高层产品尺度建议户型现有面积开间进深客户需求面积客户反
6、馈开间客户反馈进深关注评级客厅22.74.25.413-153.8-44.2-4.8厨房7.42.33.26-6.52.5-32.5-3房间1 房间218 16.2入户3.63玄关处55.4面积15-1813-15浪费3.3-3.52.8-3.23.6-44.210.93.33.3B户型 129高层客户主要关注典型客户访谈贺先生，38岁，已成交139户型，成交价93万；两代居为主，前期认筹客户，环境改善及工作需求为主，从事单位是政府/公共事业。认为田字户型比较合理，但是客厅可以直接看到次卧的门并且后期无法改造觉得不理想。高层产品尺度建议户型现有面积开间进深客户需求面积客户反馈开间客户反馈进深关
7、注评级客厅24.84.55.518-234.5-54.8-6厨房7.42.43.16-6.52.5-32.5-3房间1 房间219.117.1无玄4.93.1关、次3.95.5卧门16-2115-18朝客厅4.2-4.63.3-3.53.6-44.5-510.23.33.1C户型 13921房间310-123.2-3.43-3.3 1.2 高层客户主要关注区域价值、户型、教育配套地产品牌6%户型设计11%交通状况好2%配套丰富%3区域价值75%物业服务1%学区因素1%园林设计1%来访客户关注因素分析典型客户访谈张先生，28岁，购买婚房，在兴庆区税务局上班，目前住在老旧小区，购买了109产品，主
8、要看重：1、认可城北的升值潜力；2、周边环境好，几大公园围绕；3、目前有大阅城商业、自治区医院等良好配套，觉得很方便；主要关注分析齐先生，37岁，3口之家，私营业主。工作往返于大武口和银川之间，认为130在可承受范围之内，主要看重：1、项目在城北，做生意相对方便； 2、政府大力投入在阅海片区，认为将来发展不会差；3、目前配套完善，孩子还小，暂不考虑学校问题；4、早期看过世茂倾城，对世茂品牌印象较好；25总结及敏感点 客户：主要成交区域以地缘性（金凤区及阅海片区）为主，其次为银川周边市县；其中6成客户对目前居住环境不满意，置业目的以改善为主；26-35岁为成交客户集中年龄区间（其中4 成考虑婚房
9、），以公务员、企事业单位及私营业主为明显工作单位特征；高层客户小结：1、 项目前期推售房源已高层为主，客户对109户型较认可，但客厅与厨房相连为硬伤，客户普遍认为厨房位置别扭（银川市场客户习惯南向阳台、北向厨房设计）；2、 高层户型均无玄关设计，对前期成交客户回访，认为玄关方便，且目前入户处浪费较多；3、 大部分客户以改善居住环境为主，目前132、142户型为三室朝阳，采光较好但均无阳台设计；4、 129客卫门正对主卧门，且南向次卧门面向客厅，客户对此意见较多；5、 后续推货中，109和129有大量房源，109建议在现有基础上将两室朝阳调整为三室，厨房位置调整为纯北向，提高客户认可度；129及
10、139建议增加玄关及阳台设计。前期复盘洋房1.2 前期复盘洋房产品反馈区域竞品中140-150面积段产品基本为三室两厅两卫产品，客厅开间集中在4.2-6m，主卧面积集中在20-24，满足空间尺度要求的同时强调居住功能性舒适度及更好的居住体验；项目户型建筑面积（）实得面积（）赠送率功能区尺寸及面积客厅开间（m）客厅面积（）餐厅面积（）主卧面积（）次卧1面积（）次卧2面积（）次卧3面积（）景观阳台面积（）厨房面积（）客卫面积（）世茂悦海国际社区二期三室两厅两卫144128.938%5.121.9312.324.3410.739.6/15.849.848.61阅海壹号院三室两厅两卫139113.2/
11、4.518.913.524.3113.449.04/10.5610.143.6海亮滨河壹号 四室两厅两卫140121.7/4.216.814.725.2512.811.7810.265.469.666.48中房玺云台三室两厅两卫139104.6/4.519.358.9919.0813.3311.1/3.69.555.28兴庆天山熙湖三室两厅三卫143142.417%623.24.429.8813.538.27/24.610.953.83恒大御景半岛四室两厅两卫146111.9/4.316.3410.3624.0410.159.319.248.1712.594.9291.2 前期复盘洋房成交客户关注因素刘女士，34岁，已成交，关注142户型，成交价94万公务员家庭，两代居，2次过来看房，第二次过来直接定房，主要觉得性价比较高，对产品结构较为满意，成交主要原因是开盘价格合适，性价比高，对阳台的位置不太满意；洋房产品尺度建议户型现有面积开间进深客户需求面积客户反馈开间客户反馈进深关注评级客厅23.84.45.420-254-4.53.6-3.8
