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1、上海西安高新技术产业开发区房地产开发公司项目公司管理手册文件编号SHCF/PC.WI-038版本/修订A/0服务质量监控作业指引第 2 页共 10 页土建移交精装修作业指引编制袁海洋日期2013-7-10初审冯健宗日期2013-7-10审核黎丁日期2013-7-10批准 关建辉 日期 2013-7-10 修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人时代地产工程管理手册文件编号GC-02-015版本/修订A/1土建移交精装修作业指引第 10 页共12页*XMGLJMWJ008#1目的规范和明确装修交付项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交
2、纠纷，避免各种因素带来的土建整改不及时不到位、进度失控及装修后产生的质量无法可追溯等问题，从而提升最终工程质量，确保公司信誉。2适用范围本流程适用范围：装修交付项目的毛坯房屋中间交接。注意：本作业指引中涉及的移交标准仅为土建移交精装修的移交标准，不代表全部土建验收标准；土建总包须对全部验收标准负责，并不仅限于本移交标准。3 土建移交精装修移交标准3.1实测实量移交标准：3.1.1天花顺平，水平度偏差小于等于15mm；3.1.2房间方正度偏差小于等于6mm；3.1.3抹灰垂直度偏差小于等于4mm；3.1.4抹灰平整度偏差小于等于4mm；3.1.5抹灰阴阳角方正度偏差小于等于4mm，阴阳角直线度小
3、于等于4mm；3.1.6门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于5mm（对照设计值）；3.1.7同一室内底盒标高差小于等于5mm（绝对标高）；3.1.8窗边大小头偏差小于等于5mm（对照设计值）；3.1.9厨卫间、客厅、阳台、过道的尺寸一致性小于等于6mm；3.1.10客厅、卧室、阳台、电梯厅的地面标高与设计值偏差小于等于5mm； 注：实测实量标准以集团发布的最新标准为准。3.2观感质量移交标准3.2.1天花3.2.1.1 对结构外露钢钉、铁丝、钢筋清理干净，并对断面做防锈处理；3.2.1.2 无蜂窝、麻面、漏浆、错台裂缝和表面异物等表观缺陷；3.2.1.3 板缝处打磨平整，无错台现象；3.2.1.4
4、 板面无严重波浪纹现象；3.2.1.5 板面无肉眼可见开裂、渗漏现象；3.2.2土建抹灰：3.2.2.1抹灰面无空鼓、开裂、露网、钢筋头外露等质量缺陷；3.2.2.2阳角无1010mm以上破损；3.2.2.3地面混凝土原板面移交，无落地灰浆、无垃圾；3.2.3阳台、入户花园外墙砖：3.2.3.1外墙砖，无裂纹、无缺失无破损、无污染；3.2.4防渗3.2.4.1沉箱防水隐蔽工程验收记录齐全，沉箱试水记录齐全，渗漏处理到位，并经监理验收合格；3.2.5水电3.2.5.1给水、排水、强弱电底盒位置定位准确，无偏差；3.2.5.2给水管表面标高与结构设计标高值偏差不大于30mm ；敷设完毕后面覆砂浆进
5、行保护；3.2.5.3给水管带压移交，水压试验合格，不漏水；3.2.5.4对于贴砖墙面，给水管口应高出抹灰面10mm； 对于涂料墙面，给水管口应与抹灰面层齐平；3.2.5.5空调孔位置管线端部须跟装饰面齐平，管孔不得与室外排水管有冲突，管孔底部离结构地面200mm，管孔与开关底盒中心距离150mm；3.2.5.6排水管通球试验合格；3.2.5.7电线通电测试合格；3.2.6铝合金门窗3.2.6.1表观无明显划伤、损坏，无砂浆污染；3.2.6.2安装完成的铝合金门下滑、门坎设置木制马蹄盖保护；3.2.6.3安装完成的窗下框内塞小木方或包木板保护；3.2.6.4已安装的框扇、型材贴膜保护；3.2.
6、6.5玻璃贴膜保护。3.2.7栏杆3.2.7.1栏杆表面无污染、划伤、损坏；3.2.7.2栏杆安装完成后，采取覆膜等措施进行保护。3.2.8各项观感质量移交标准同时应满足相关国家、地方规范、标准及行业技术规程。4 土建移交精装修流程本流程分为4个阶段：1) 土建总包联合监理自检整改，形成有监理签字确认的完整的土建移交精装修资料；2) 在项目部规定时间内，土建总包将清晰完整的资料移交给精装总包，各方签署资料移交确认函；3) 精装总包对工程进行抽检，对于存在质疑的部分，精装修总包与监理进行联合复检，形成有监理签字确认的复检文件。对于复检结果有异议之处，项目部有最终判定权。4) 精装总包对土建遗留问
7、题进行整改，整改后由监理及项目部进行验收。监理根据土建移交资料及精装修复检资料、整改后验收资料，统计计算土建遗留工程的工程量，标注出土建移交的资料显示工程符合移交标准而复检结果显示该工程不符合移交标准的部分，审核后将明细报与项目部。土建移交精装修完成的标志为：土建移交资料清晰完整的由土建总包移交至精装修总包。 5 土建移交精装修资料1、实测实量一户一表档案（土建）（土建整改完成后的数据表），见7中附件；2、实测实量一户一表档案（水电），见7中附件；3、楼栋尺寸一致性、门洞口尺寸控制指标值；4、防渗验收资料，资料格式可与省统表一致； 沉箱防水隐蔽工程验收记录；沉箱试水记录；5、控制线移交记录，见
8、7中附件：标高控制线；砌筑双控线；门窗洞口收边收口控制线；线盒定位线；6、观感质量验收记录，见7中附件：7、抹灰砂浆强度检验资料所有的移交资料均需建立一户一档。入户大堂、架空层、电梯间等公共区域另设一层一档。注意：所有土建移交精装修的资料及复检资料均需要有监理签字确认方可生效。6 土建遗留工程整改费用土建移交精装修完成后（即土建将资料移交给精装修单位后），由精装修总包负责对土建遗留问题进行整改，所产生的整改费用由土建总包全额承担，以扣减土建总包工程款的形式完成。整改工程量由监理公司负责根据土建移交的资料及精装修复检资料、整改后验收资料统计计算，并提交甲方项目部审核确认。如果土建总包移交的资料显
9、示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的10%以内（含10%）（每一栋入户大堂、架空层、电梯间等公共区域每一层算为一套、每一栋天面算为一套、每一栋外墙算为一套），整改工程单价按照甲方与土建总包单位合同中约定的土建移交精装修遗留工程的单价计算。如果土建总包移交的资料显示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的10%以上（每一栋入户大堂、架空层、电梯间等公共区域每一层算为一套、每一栋天面算为一套、每一栋外墙算为一套），则整改单价按照合同中约定的土建移交精装修遗留工程单价的2倍计算。7 资料移交时间精装修总包进场后10天内完成资料移交， 精装修总包接收资料后
10、30天内完成复检，复检中对土建移交的资料存有质疑之处需形成有监理签字确认的复检资料。精装修总包需在接收资料后30天内完成复检，接收资料30天内未复检的工程直接视为其符合移交标准，精装修总包无问题接收。接收资料30天内未复检的工程即使存在遗留问题，此部分整改费用仍由精装修总包承担。土建总包在精装修总包进场后10天内完成资料移交，此项与工程竣工验收通过并取得竣工备案证书及竣工资料完成向城建档案馆移交手续一同作为支付土建总包工程造价85%工程款的支付条件。8 考核8.1土建总包考核 8.1.1资料移交准时性如果土建总包未在精装修总包进场10天内完成资料移交，则土建总包季度评估得分*80%，罚款10万
11、元，并且每延迟1天移交加罚1万元。8.1.2资料移交准确性 如果土建总包移交的资料显示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的10%及以内（每一栋入户大堂、架空层、电梯间等公共区域每一层算为一套、每一栋天面算为一套、每一栋外墙算为一套），则整改单价按照合同中约定的土建移交精装修遗留工程单价计算。如果土建总包移交的资料显示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的10%以上（每一栋入户大堂、架空层、电梯间等公共区域每一层算为一套、每一栋天面算为一套、每一栋外墙算为一套），则整改单价按照合同中约定的土建移交精装修遗留工程单价的2倍计算。8.2精装总包 8.2.
12、1资料移交准时性如果精装总包未在进场10天内完成资料接收，则罚款10万元，并且每延迟1天加罚1万元。8.2.2资料移交准确性 精装修总包需在接收资料后30天内完成复检，接收资料30天内未复检的工程直接视为其符合移交标准，精装修总包无问题接收。接收资料30天内未复检的工程即使存在遗留问题，此部分整改费用仍由精装修总包承担。8.3土建监理 8.3.1资料移交准时性如果土建总包未在精装修总包进场10天内完成资料移交，则土建监理季度评估得分*80%，罚款5万元，并且每延迟1天移交加罚5千元。8.3.2资料移交准确性如果土建总包移交的资料显示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的1
13、0%以上（每一栋入户大堂、架空层、电梯间等公共区域每一层算为一套、每一栋天面算为一套、每一栋外墙算为一套），则每套罚款1000元。84精装监理 8.4.1资料移交准时性如果精装总包未在进场10天内完成资料接收，则每延迟1天罚5千元。8.5项目部 8.5.1资料移交准时性如果土建总包与精装总包未在精装修总包进场10天内完成资料移交，则项目部的季度评估成绩*80%；8.5.2资料移交准确性如果土建总包移交的资料显示符合移交标准而复检结果显示不符合移交标准的套数占总移交套数的10%以上，则项目部的季度评估成绩*80%。9相关表格1、实测实量一户一表档案（土建）2、实测实量一户一表档案（水电）3、控制线移交记录4、观感质量验收记录5、土建移交精装修资料移交确认函（土建总包用）6、精装修复检验收确认函（精装修总包用）
