《2012年1月韶关房产市场分析月报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年1月韶关房产市场分析月报（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 盈丰世纪置业顾问有限公司 2012年1月韶关房产市场分析月报一、2012年1月的韶关市商品房整体成交情况分析（一）、成交情况总览今年1月商品房成交类型以住宅为主，住宅占商品房成交套数比例为51.3%，与上月住宅比例47%相比，有所上升。1月住宅成交均价为5470元/，同比上月住宅成交均价5439元/有小幅上升。1月住宅成交套数为175套，同比上月住宅成交套数145套，上升30套。1月住宅成交面积为23115，同比上月住宅成交面积24204，有小幅下降，下降幅度为1089。住宅成交套数主要集中在韶关五里亭碧桂园，成交66套，占总成交套数的比例为37.7%；星河天骄花园成交套数23套，占总成交套
2、数的比例为13.1%；鸿蓉苑商住楼成交套数26套，占总成交套数的比例为14.9%；其余成交套数都较少。由于碧桂园1月大量新盘推出，故成交量居于首位。 住宅成交套数为175套，成交面积为23115，住宅单套成交平均面积为132；商业营业用房成交套数为45套，成交面积为5519，商业用房单套成交平均面积为122.64；车库、车位成交套数为121套，成交面积为1523，单套车库平均面积为12.58。纵观整个1月住宅成交金额为126448296元，同比去年12月份成交金额131650875元，成交金额仍在萎缩，住宅成交额下降金额为5202579元，环比下降幅度为3.95%，总体下降幅度不大。虽有春节和
3、元旦两个传统假期，但整体楼市成交仍惨淡，未走出楼市寒冬。（二）成交同比分析与2011年1月同期相比，住宅均价同比上升了539元/，上升比例为10.9%，住宅成交套数下降了387套，住宅成交面积下降了68113，成交面积下降幅度约为74.7%，同比下降幅度明显。点评：1月市场观望心理浓厚，整体成交惨淡。虽有新增供应量补充入市，但在市场前期积压大量存货难以消化的情况下，以及新增盘源价格未现松动，未能带来成交量出现上升，市场在2012年市场形势不明朗，政策基调仍将从严的情况下，将对开发商的资金链考验更为严峻，在持续的成交低谷影响下，部分中小型开发商将难以保持价格，以价换量讲成为市场主流，价格下调将难
4、以避免。未来各大开发商仍需密切关注政策变动，在销售策略上应以速度至上，配合多渠道组合拳推广，快打快销，在开年淡季中维持项目的成交量。（三）成交户型分析2012-01-01至2012-01-31住宅商品房销售情况（按户型分类）从以上统计数据可得到：三房占整个住宅户型销售比例为48.5%，稳居榜首；二房以下（含二房）占比为34.1%；四房及以上占比为17.4%。三房仍然是市场的主力需求户型，也意味着市场的主力消费人群仍然是那些有刚性需求的购房者，投资需求在国家房地产宏观经济调控政策下有所减弱。从价格上看，四房以上的豪宅物业价格为8499元/，成交总金额为36930165元，成交均价位于各类户型价格
5、首位，成交金额位于各类户型第二位。豪宅物业满足了韶关高收入人群的置业需要，虽然整体成交量不大，才只有14套，但却是最赚钱的物业。三房的成交均价是最低的，均价为4516元/，但成交量却是最大的，达到了81套，由于三房物业的建筑面积一般在120-160平方米左右，面积较大，就导致总价较高，而普通置业者的消费能力有限，故而拉低了三房住宅的销售均价。但对于首次置业的人群来说，三房能满足三代同堂的生活需要，是舒适性居家户型的首选，故而也导致三房物业的刚性需求，成交套数也最多。二房以下（含二房）的均价为4771元/，略高于三房的均价，主要原因是本月销量主要集中在韶关碧桂园，星河天骄花园以及鸿蓉苑商住楼，星
6、河天骄花园和鸿蓉苑商住楼整体均价较低，成交均价为4070元/和4397元/，而碧桂园洋房由于地理位置较偏远，周边配套设施不太完善，导致价格也不高，整体拉低了二房及以下的销售价格。四房价格仅次于四房以上的豪宅物业，主要原因是四房的成交房源来至于武江区以及市区一些成熟楼盘，诸如此类的楼盘周边配套设施完善，距离市中心较近，相对也较稀缺，故而价格较高。点评：如果房价持续保持高位，银行金融政策继续维持高压态势，国家限购政策不松动等一系列政策面的影响下，在总价控制原则下，由于对总价的承受能力有限，大部分客户更倾向于选择中小面积的户型，资金流更多的流向二房及以下户型的住宅。应对策略：开发商在设计上能否设计一
7、些小面积的三房物业，已对接市场需求，融合消费者的购买力。建老百姓买的起，住的舒适的好房子。（四）商品房成交面积段分布分析 从上表可以看出：80的商品房成交均价为8305元/，成交套数为162套，无论是从成交套数还是成交均价上均居于高位。主要原因是80的商品房不仅包括了小户型的住宅物业，更多的是车库以及商业物业，其中1月份的车库均价就已经达到了11282元/，而车库的单套建面约为12.58。从而推高了市场均价。80-120的商品房成交套数为96套，居于第二位，成交均价为5474，为均价中最低。主要原因是该部分的商品房主要为住宅物业，很少有商业物业。120-160的商品房均价为8307元/，为均价
8、中最高。主要是是该部分商品房不仅包括了大户型的住宅洋楼还包括了商业物业，1月份商业营业用房的市场均价为13711元/，成交单套建面为122.64，拉高了该面积段的市场均价。160以上商品房均价为8003元/，为均价中次高。主要原因是该面积段的商品房主要为豪宅类物业或商业物业，故而均价较高。从成交面积和成交总金额上来看，160以上的商品房成为了1月楼市的主力军，成交面积达10395，成交总金额达到83195586元。这从另一个侧面也反应，目前楼市投资的热点更多的向商业物业和豪宅物业转移。(五)2012年1月成交均价分析 从成交均价上看，本月均价在10000元以上（不含10000元）的商品房销售情
9、况最好，1月累计销售了162套，此应该为商业营业用房；从住宅层面分析，4000-5000元/的商品房销售情况最好，1月累计销售了132套，单套建面101.8，其次是均价在5000-6000元/的商品房，1月累计销售了62套，再次为3000-4000元/的商品房，1月累计销售了50套。可见市面上均价在4000-5000元/的住宅比较受欢迎，性价比相对最高。（六）2012年1月单日成交分析从以上折线图分析可以看出，1月总共成交住宅套数为175套，1月网签成交的高峰出现在1月5日，1月9日，1月10日和1月30日，分别成交了12套，成交高峰密集区域在1月5日-1月10日。成交低谷出现在1月23日-1
10、月26日，此段时间为中国传统节日春节假期，故而买楼的人也比较少。从1月27日开始楼市成交量开始回升，楼市市场人气开始聚集，高峰出现在1月30日，正值正月初八，春节假期结束，大家开始重新回到工作岗位。 从以上成交情况图可以看出，住宅成交均价最高价出现在1月25日，成交均价18066元/，估计为一可商住两用的住宅（此情况比较特殊，市场参考价值不大）；住宅成交均价次高价出现在1月8日，成交均价为7982元/，估计成交住宅类型为别墅。成交金额高峰分别出现在1月4日和1月25日，1月4日成交金额为907万元，主要为元旦积累的签约量在4日的集中体现。单日成交建筑面积最大出现在1月30日，成交面积为1702
11、。1月23日和1月24日为除夕和年初一，成交量为0。（七）2012年1月新增房源分析本月有韶关碧桂园和长城世家加推房源，具体信息如下表：韶关碧桂园共新推出房源232套，总建筑面积28289.3，全部为住宅商品房，其中别墅4套，普通电梯洋房228套；长城世家新推出房源143套，总建筑面积16599.41，也全部为住宅商品房，其中复式洋楼6套，普通电梯洋楼137套。浈江区供应量占比为63%，武江区供应量占比为37%，浈江区供应量明显远大于武江区供应量。（八）2012年1月各楼盘剩余住宅套数分析注：以上统计数据不包括部分小楼盘以及安居保障性住房。从上图可以看出，目前韶关正在销售中的剩余楼盘套数最多的
12、几个楼盘是南枫碧水花城剩余套数527套（占比约10%），汇展华城剩余套数504套（占比约9%），星河天骄剩余套数467套（占比约9%），韶关市碧桂园剩余套数406套（占比约8%），莱斯豪苑剩余套数263套（占比约5%），天泓居剩余套数250套（占比约5%），德雅居剩余套数233套（占比约4%），棕榈湾剩余套数207套（占比约4%），鸿蓉苑商住楼剩余套数205套（占比约4%）。武江区剩余套数为3256套，浈江区剩余套数为2054套，武江区占比约为61.3%，浈江区占比约为38.7%。武江区整体待售住宅套数大于浈江区待售住宅套数。武江区整体销售压力大于浈江区。（九）2012年1月住宅供应片区分析为
13、了更深入的分析韶关市场，现根据韶关各楼盘所处的地理位置，将韶关房地产市场划分为七个片区，分别为北郊片区、西河片区、南郊片区、沙洲尾片区、东河片区、西联片区、小岛区。1、北郊片区：碧桂园（凤凰城）、凯旋华府、明盛新苑；2、东河片区：莱斯豪苑3、南郊片区：林语阳光、南天豪庭、菲诗艾伦花园、星河天骄、天泓居4、沙洲尾片区：棕榈湾、碧水花城5、西河片区：御龙湾、志兴华苑、盈翠皇庭、长城世家、汇展华城、芙蓉轩商住楼、鸿蓉苑商住楼、华润大厦、甲府园、金墺康城住宅楼、景秀苑、中环广场6、西联片区：碧桂园（太阳城）7、小岛片区：雍华豪庭从以上图例可以看出，西河片区稳居住宅存量榜首，剩余楼盘套数为1914套，南
14、郊片区位居次席，剩余套数944套。（十）2012年1月韶关主要在售楼盘住宅成交情况分析进入2012年1月，以韶关碧桂园销售情况为最好，1月累计销售套数为66套，占据韶关楼盘销售榜，绝对龙头地位。其次为鸿蓉苑商住楼销售套数为26套，再其次为星河天骄花园销售套数为23套。销售均价在4000-4500元/的楼盘有四个：天泓居，林语阳光，星河天骄，鸿蓉苑商住楼；销售均价在4500-5000元/的楼盘有二个：太阳城，志兴东景园；销售均价在5000-5500元/的楼盘有二个：志兴华苑，长城世家。销售均价在5500-6000元/的楼盘有六个：御龙湾，中环广场，雍华豪庭，凯旋华府，富康翰林世家，盈翠皇庭。销售
15、均价在6000-6500元/的楼盘有三个：碧桂园（凤凰城）（本月成交以双拼别墅为主，成交均价为6371元/），碧水花城（本月成交以前期剩余两房和三房房源为主，成交均价约6448元/），汇展华城（本月成交以汇展公寓为主，成交了1套，成交均价为6146元/）。从销售情况看，市场上的一些低价楼盘和性价比比较高的成熟大盘比较有吸引力，星河天骄和蓉鸿苑商住楼属于低价楼盘，碧桂园的双拼别墅属于性价比比较高的成熟大盘。星河天骄去年12月31日开盘，位于韶关市范围内最南边的楼盘已接近城市近郊，地段相对较为偏远，但由于自身辅有商业配套以及打造滨江公园配套，且早早就在市场发动大力度的推广配合，为项目在早期积累下大批的客户基础。而通过认筹推介会以及未来内部认购，正式开盘等多次活动配合，可为项目多次进行集中认购，营造现场抢购气氛，从而促进了项目的整体销售。鸿蓉苑商住楼2011年12月18日开盘，位于韶关市武江区芙蓉北一路9号，地段
