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1、公司因股权转让而更名，土地登记如何办理土地权利人（公司）因股权转让而引起公司法定代表人、名称变更，应该按照土地权利转让办理变更登记，还是按更名登记办理？实践中，地方感到非常棘手，难以处理。因为如果仅仅按照更名登记办理，容易导致部分公司特别是房地产开发公司通过股权转让规避国家对土地权利转让的限制性规定（主要是城市房地产管理法第三十九条对出让土地使用权转让及三十九条关于划拨土地使用权转让的限制性规定）和逃避相关国家税收（土地使用权转让时，发生的税费一般有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时，一般只涉及印花税、公司所得税或个人所得税等）；如果按照土地权利转让办理变更登记，不仅无明确
2、法律依据，而且增加了土地登记机构的审查难度与责任。此问题的实质是股权转让是否导致土地使用权转让。就此问题，2005年10月25日国土资源报第8版曾经进行过探讨，对不同的意见及理由都进行了刊登。之后也曾多次刊登类似的文章。有的认为土地权利没有转让，应该按照更名登记办理；有的认为土地权利已经转让，应该先办理转让手续再办理变更登记等。实践中，有的甚至还根据股权转让的形式不同进行不同的认定：如有的认为股东之间进行股权转让不视为土地权利转让，但股权转给现有股东之外的单位和个人则视为转让；有的认为部分转让不视为土地权利转让，但股权全部转让的，则应认定为土地权利转让；有的认为普通公司股权转让不视为土地权利发
3、生转让，但房地产开发公司的股权转让视为土地转让等。关于此问题，目前没有明确的法律规定，仅有少量的文件进行了规定。但仅有的这些文件的规定还不一致，存在冲突。如国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复（国土资厅函2004224号）规定“太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记”；浙江省国土资源厅关于公司名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份是否涉及土地使用权转让有关问题的批复（浙土资函20
4、05186号）认为“依法的企业名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份等行为，应属中华人民共和国公司法调整范畴，不作为法定的土地使用权转让情形。因此，应根据原国家土地管理局土地登记规则（修正）和浙江省土地登记办法的有关规定，仅对企业名称、法定代表人等登记事项办理变更登记，而对出资或股份转让行为无需办理变更手续”；杭州市土地使用权变更登记若干规定（土资籍20064号）第九条第二款则要求，“房地产项目用地单位因股权转让引起土地使用权人更名的”，应先办理土地转让手续后，再办理土地变更登记，而对“除房地产项目用地单位以外，因原企业名称注销且地方税务部门出具免税凭证的土地使用权人更名引起的（包括变更前
5、后企业股东股权结构发生变化的）”，按照第八条第一款的规定，可直接办理土地变更登记。由于存在各种不同的意见，地方操作起来比较困惑和迷茫。工作中，地方同志向笔者咨询的最多的，也是此类问题，因此笔者觉得有必要就此问题谈谈自己的意见，以供地方实践参考和借鉴。总的来说，笔者同意国土资源报2005年10月25日刊登的付智企业因股东变化更名不属于土地转让、刘春辉按更名办理变更土地登记以及2007年6月11日刊登的雷爱先、陈明股权转让与土地使用权转让等文章中的观点及理由，认为公司的股权转让并不导致土地使用权转让，在公司的股权转让导致公司法定代表人、名称变更时，只需要办理更名登记即可。理由如下：一、从公司法的角
6、度来看，股权转让并不导致土地使用权转让一是股权转让和土地使用权转让的标的不同。股权转让不是土地权利而是股份。根据公司法有关设立公司、转让出资或股份的规定，在公司设立时股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资。当股东以土地使用权作为出资变更到公司名下时，土地使用权已货币化、股份化，股东丧失了土地权利而相应地获得经过折算的公司股份，取得了公司法第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利。土地使用权变成了公司的独立财产，而不再是股东的财产。原出资的股东对土地使用权没有了处置的权利，不得再对已作为出资的土地权利随意支配，否则即构成
7、侵犯公司财产的行为。股东依法转让的是其股权，而不是土地使用权。股权转让后，公司的资产没有发生任何实质的变化，土地权利仍然登记在公司名下，公司还是以其全部资产对债务承担责任。 二是股权转让和土地使用权转让的主体不同。根据公司法第三条第一款的规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司具有独立法人人格，具有独立的权利能力和行为能力，其财产、债务等都独立于公司的股东。土地权利登记在公司的名下，因此土地使用权转让的主体只能是公司，不是股东。股东只能成为股权转让的主体。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条“土地使用权转让是指土地使用者
8、将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”的规定，以及城市房地产法第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”的规定，构成土地使用权转让行为须具备两个条件：一是转让主体是土地权利人；二是土地使用权在两个民事主体（即转让方、受让方）之间发生转移。股权的转让只是对公司法第四条规定的股东对股权的处分权利，变化的主体是股东。不论是股东之间进行股权转，还是将股权转给现有股东之外的单位和个人；不论股权全部转让，还是部分转让；不论是房地产开发公司还是普通的非房地产开发公司的股权转让，都是股权的主体即股东发生了变化，土地权利的主体即公司都没有发生变化
9、。二、从国家税务主管部门来看，其已经认定公司股权转让不属于权属转移，不征收相关的税收。一是国家税务总局关于股权变动导致公司法人房地产权属更名登记不征契税的批复（国税函2002771号）明确规定，“宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，公司再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起公司法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。二是财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知
10、（财税2002191号）第二条，明确规定“对股权转让不征收营业税”。三是四川省地方税务局关于股权转让有关契税问题的批复（川地税函2005273号）也明确规定，“企业股权无论是部分转让还是全部转让，其引起的企业投资主体及名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记的，均不征收契税”。三、从土地登记实践来看，土地权利人股权（股东）或（和）法定代表人发生变化，不需要办理土地变更登记一是土地权利人股权（股东）或（和）法定代表人发生变化不属于变更登记事项。根据土地登记办法第三十八条的规定，变更登记“是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”
11、，变更登记事项不包括土地权利人的股权或（和）法定代表人的改变，只是土地权利人名称变化时需要办理名称变更登记。二是土地权利人股权（股东）或（和）法定代表人不属于土地登记的内容。根据土地登记办法第十五条第一款的规定，土地登记簿“应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况”，并不包括土地权利人的（股权）股东和法定代表人。根据国土资源部关于印发（试行）的通知（国土资发2008153号），土地登记簿、土地登记归户卡记载的有关土地权利人的事项仅
12、包括土地权利人的名称（姓名）、证件种类、证件编号、单位性质、通讯地址、邮编，并不记载土地权利人的股东，也不登记权利人的法定代表人。另外土地登记机构发给当事人的所有土地权利证书上也都不记载土地权利人的股东与法定代表人情况。三是土地权利人股权（股东）发生变化就要求办理土地转让手续和办理土地变更登记，客观上也不具有可能性。因为上市公司包括专业从事房地产开发的上市公司的股权每一个交易日都在发生变化，因为其在资本市场公开发行的股票，在每一个正常的交易日都存在交易，有的换手率非常高，甚至有的一天就高达100%。对于这些公司的股权发生的变化，不可能要求其办理土地转让和土地登记。四是土地权利人股权（股东）或（
13、和）法定代表人发生变化，仅需要到工商行政管理部门办理变更登记即可。只是在土地权利人的名称发生变化时，需要到土地登记机构办理名称变更登记。如果纯粹为了逃避国家税收，可以在股权转让后，不再变更公司的名称，这样不需要到土地管理部门办理任何手续。需要注意的例外情况：如果公司为进行增资扩股，或者改变公司组织形式(如有限责任公司变为股份有限公司),或进行重组等,吸收新股东,引起公司名称发生变化，并因此进行土地权利名称变更登记的，需要区分以下两种情况分别进行处理：如果吸收的新股东是以土地作价入股或作为出资投入公司，则应当办理土地权利变更登记；如果吸收的新股东是以现金或者知识产权或其他的动产或权利投入公司，则可以直接办理名称变更登记即可。公司合并或分立，公司的股权将会发生变化，土地使用权在某些情形下也会发生移转，需要办理土地权利变更登记。笔者曾专门就公司合并或分立致使土地权利发生变化办理变更登记的注意事项进行过论述，在此不再赘述。
