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1、学生小组姓名与学号：魏然（09224022）、魏征（09282019）、尚婉君（09244015）课程名称 :财务管理课程专题研究报告（3）：公司价值评估公司名称: 上市公司全称 股票代码: 600048所属行业: 房地产代码SIC: 7210学院:经济管理学院授课时间:2010-2011学年 第一学期 (64+16课时)专业与班级:工商0905小组成员姓名（学号）:魏征09282019 尚婉君 09244015组长姓名（学号）:魏然09224022本次报告主笔人: 魏征 尚婉君 魏然任课教师: 小组成员签名: 提交日期:2011.1.5承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来
2、源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。小组成员1姓名与签字：小组成员2姓名与签字：小组成员3姓名与签字：报告摘要本次研究报告以保利地产有限公司为研究对象，在分析历史财务报告的基础上，结合行业、公司的发展趋势，采用一定的价值评估方法，对钱江的股权价值进行预测、评估，发现公司的真实价值，分析公司的增值潜力，并提出投资建议。同时，对保利地产公司价值的各种重要因素进行分析，找出其价值驱动的根源。主要采用公司实体自由现金流贴现法和相对价值模型的市净率法，对保利地产完成价值评估。公司实体自由现金流贴现法，以预测的报表为基础，计算出公司的实体自由现金流，然后以加权平均
3、资本成本为贴现率对实体自由现金流进行贴现，即得到公司的整体价值，再减去公司的债权价值，得到公司的股票价值；市净率法，通过预测报表计算预期的每股净资产，结合行业内可比公司的平均市净率得到预期股价。此次研究所使用的价值评估模型完整全面地预测了公司的各项财务数据，准确地评估公司股价；利用数据库，对保利集团未来几年的经营活动、营业流动资产、资本支出、折旧摊销、债务等进行预测，利用会计报表的勾稽关系，自动生成预测期的三张会计报表，并在此基础上评估出公司价值。研究结果是，根据现金流计算公司价值得到预期股价为12.7元；依据相对价值法，通过市盈率确定保利地产预期股价为41.79元，市净率法预期股价为15.9
4、元。经分析，造成这两种方法评估结果相差如此之大的主要原因是，用市净率法预测时，选用了同行业的可比公司的平均市净率，而这个市净率大于历史的市净率。从保利地产股市走势来看，自由现金流贴现法的评估结果更接近公司的真实价值，保利地产预期的股票价值与其目前的市场价值有所偏离，保利地产的真实价值被市场高估了。因此，仍需观察了解，具体问题具体分析。价值评估模型选取样本公司分析并预测企业未来活动分析并预测未来营运资金分析并预测资本性投资分析并预测资本结构研究结果研究方法编制出预计的资产负债表、利润表、现金流量表自由现金流贴现法市净率法公司未来股价公司未来股价价值发现对结果进行分析 敏感性分析不足之处投资建议
5、目录承诺III报告摘要IV1. 公司发展与价值发现11.1 公司所处行业概况11.2 公司重大财务事件21.3 公司产品市场发展31.4 公司价值判断与发现42. 基于自由现金流的股权现金流预测与价值评估52.1 营业收入与现金流的预期模式的阶段性分析52.2 营业收入与盈利的年度预测72.3 营运资本变化与需求预测92.4 资本性支出与资产折旧等预测112.5 债权与股权融资及股利分配预测142.6 实体现金流与股权现金流预测153. 贴现率与公司价值评估163.1 权益资本成本测算163.2 债务资本成本测算173.3 债务与权益资本权重比率测算183.4 基于股权现金流的公司价值计算18
6、3.5 相对价值法估价193.6 价值评估结果与市值的比较194. 影响价值增长的驱动因子分析204.1基于估价模型的驱动因子及其重要性分析204.2驱动因子的价值敏感性分析204.3评估价值与市值差异分析225. 公司价值的经营管理相关性分析225.1市场环境与政策对公司价值的影响235.2经营模式与管理层决策对公司价值的影响235.3财务策略与决策对公司价值的影响246. 财务问题的经营相关性分析266.1 直接相关的经营相关性分析266.2 公司经营策略与财务政策选择的影响277. 报告总结287.1结论与讨论287.2 投资意愿说明287.3 价值管理的可行性措施298. 总结小组在完
7、成报告中存在问题308.1 逐条说明完成报告存在的问题与原因308.2 举例每个成员的具体贡献与责任心表现308.3 如何协调与改进具体措施31 参考文献附录1:保利集团股份有限公司未来年度预期会计报表附录2: 保利地产（集团）股份有限公司2007-2009年度会计报表附录3: 保利地产（集团）股份有限公司2007-2009年度会计报表审计报告 29 Course group director: Ma Zhong公司估价报告：保利地产（600048）1. 公司发展与价值发现1.1 公司所处行业概况 近20年来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。房
8、地产的法制建设、规划设计、节地节能、外观造型、施工质量，以及房地产市场的宏观调控的改善使我国的房地产面临着大好形势，然而，近两年，我国房地产市场仍然存在着诸多问题：住房价格不稳定、供求严重不平衡、银行的投资不理性、低收人家庭住房困难等问题，尤其是在目前全球经济危机的情况下，中国的经济也在经受着严峻的考验，尤其是房地产行业，作为国家的支柱产业，受到了更大的冲击。房价在经历了连续几年的急速上涨后，出现了拐点。人们开始持币观望，即使是刚性需求者，也不敢轻易买房，深怕未来的房价还会一跌再跌。而土地成本、同行竞争和政府的房产政策等等一切都在考验着房地产企业。目前，房地产业的现状大致如下：1、泡沫成分开始
9、收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。 2、成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，2009年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中2009年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比
10、2008年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于2008年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，2009年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与2008年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关
11、经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。 一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无
12、力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。5、房地产中介经营困难。由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。1.2 公司重大财务事件1、前三年历次证券发行情况2008年 经中国证监会“关于核准保利房地产（集团）股份有限公司公开发行公司债券的批复”（证监许可2008879 号）核准，公司于2008 年7 月4 日获准公开发行公司债券面值不超过430,
13、000 万元，票面金额为100 元，票面利率7%，债券存续期限为5 年，本期债券按年付息、到期一次还本。2009 年至2012 年每年7 月11 日之前的第1 个工作日为上一个计息年度的利息登记日。2008 年7 月21 日，本期公司债券在上海证券交易所挂牌交易，债券简称“08 保利债”，上市代码“122012”。 公司股份总数及结构的变动情况 2008 年2 月29 日，公司2007 年度股东大会审议通过关于2007 年度资本公积金转增股本方案的议案，以2007 年12 月31 日的总股本1,226,171,593 股为基数，向全体股东实施每10 股转增10股，共计转增股本1,226,171
14、,593 股，实施后股本增至2,452,343,186 股。 现存的内部职工股情况 本报告期末公司无内部职工股。2009年 2009 年1 月21 日，公司公布关于限售流通股票上市流通的提示性公告，此次有限售条件流通股199,540,956 股于2009 年2 月2 日上市流通，上市后公司无限售条件流通股增至1,251,425,098股，总股本不变。 2009 年3 月10 日，公司2008 年度股东大会审议通过关于2008 年度利润分配及资本公积金转增股本方案的议案，以2008 年12 月31 日的总股本2,452,343,186 股为基数，向全体股东实施每10 股送红股3 股，实施后股本增至3,188,046,142 股。 2009 年7 月6 日，经中国证券监督管理委员会证监许可2009573 号文核准，公司向8 名特定投资者非公开发行人民币普通股（A 股）331,674,958 股。非公开发行完成后，公司总股本增至3,519,721,100 股，其
