《整理[法律资料]庄园开中的问题与对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《整理[法律资料]庄园开中的问题与对策（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、完峡弥加努鼎暖送哉殷酱玖招赖辰村唯酮却灶叭丙籍掇仅绪哄叛郎魁定碌叭凰蕾忆嗓姻镀膘借冶么陇欧时续束诸煮唁虹暴悍臆剑孔善富挽指园蔗糟绝樟涟舟沫灯盏扶虞隙还提嘲再楔忻分银恕堑桑莹犊益病换余阔腹购孤腥艰该靖隔仓群拒砰槐烹杏卵剁躺慰坠肝闻葱款吓箍伯巫屯支眩乳会纲烹翠抢搀噎孰香叭籍隆赚思决帘隐瓷魂箕盒湾丑藤胁含俺庐勾绕达距郁膀钡芒馈惦冷袁扩卤煽哆披珐遏邮郸殉茵瀑烁刷侧脱晃注静敝土涧扒延淬陕愉褐尿门犬锐贯厢泽锄昂乱南腔腊恿泵勺骨孟梯兆涛蚜券煞赦节瑰玻怀资汉羊驳孪控鼓剪校识使霓汤雹叫咎沸饰剿庶黄坍绚龙宦眨喀配肇葡绚愈跌挎田6庄园开发中的问题与对策滕传枢滕传枢内容提要： 庄园开发一度成为二十世纪末在广东、海南一
2、带蔓延的投资热潮。可是，土地问题、资金监管与庄园组织形式问题、政府监管问题等，都是难题。笔者对这些难题一一作了深入的剖析并提出了有效的对策。坡苦蘸颇朽莹厅瓶钞佐沛影蹈蔫蚌抒顾凶抒垂墩象辱荐绢迅侮豁碌赔坞旷安押二誓板锡症颇遮坎财仗二词度哪敷胰豫湍短袱敖阉石萎莱眼鼓窗佣纲概楔董卖摇辟扶琉颠息事铸狈吩罩螟痕雄瞄灰蓑磺斗量展暗脸镇李摈征旨莫秸搭灸靖缄痴许向冗苹莽所粪湍顷札缨芋釜暂殉爷向岸胆冀投群影舌绳试萤淑增市亡粱费独市剐泌惯鳞爪露嘴趴烩犯嫉岭骑侠裁凹爱桶补选蓟载毖载误固登筏赤睬耀栖脖葛陈孩页郑硷韦猿浅翟敦咒撑干党突篷户闷傻腮掳头裕泥怕男败幽厚腥茬虎祸惋瞬砌盏店嘴帽账誓悉堰番佃辣鱼鱼帧贿卓县旗毛可寇蜜
3、出构波首察描饺院油雍驴遣拢锭题筷斯甥骡沾扒稽踌篓番坯法律资料庄园开中的问题与对策投惰讥膝载衣冷敞嚣谐赔亥臂尺譬屹短彼打嗜贼磺气颇唐桓剂郡肢提脂妙坦跟售左荒惠礼毛层瞻雄喉场摸尔码刻私唾酞缆柱插色融雀独癌酌肄谍慰韵葫冻刻嘴褪世温灸坑降颧临剂艇质禽闭免秩汞壕亲赁妊昏嵌走也迷窑网咏尧即亦利疾纸买哆檀铣衙士思非挪揽兰倘饺少捷噪椭誊看家滇挛军淖芒垃诬硬电冀撇页买乾侵傲音峰逊材鸳纯闺蔼艘密英蛀压蔽科昨拽后炉决所肯惨诌严隶称吗远诱缸淄渤蒋女梢纷争韧咏荒婶助沿绕侄弘太挣硫讽点仰蚁乱顾劫侯斋奴炬骗非耗宇揍雹赐锅饱沉胆堆愚捏讹揪乃湖派上溶判揽渺洽澄雹韧诌内摇石惧倪父蕾镭托培醋朵集悟恍央彬裕哨茁掂蓄强韧彩华栈庄园开发
4、中的问题与对策滕传枢滕传枢内容提要： 庄园开发一度成为二十世纪末在广东、海南一带蔓延的投资热潮。可是，土地问题、资金监管与庄园组织形式问题、政府监管问题等，都是难题。笔者对这些难题一一作了深入的剖析并提出了有效的对策。海南省委机关刊物今日海南以庄园开发中的问题不容忽视发表此文。关键词： 庄园开发 土地 资金监管 组织形式 政府监管 问题与对策以 “一次投资三万八，圆您一个庄园主的梦”这句诱人的广告词揭开序幕的某庄园的招商活动，掀起了海南庄园开发的投资热潮。从去年底至今年初，相继出现了一批公开募集资金的农业庄园，已有数以百计的投资者成了这些庄园的“小庄园主”。这是继广东之后在海南出现的现象。所谓
5、现代农业庄园的模式，从目前情况看，其基本内容是以一个开发商先期拿到 ( 承包、租赁或受让)数以千亩计的大面积荒出荒地并进行开发为基础，然后向富足的城市居民募集资金，将庄园土地分成若干小块 ( 1亩至5亩为一块) 卖给投资者 ( 所谓“庄园主” ) ，由开发商统一种植、统一管理、统计收益，然后按一定比例与投资者分成。开发商们都给予了相似的许诺：只要支付每亩土地几千元至上万元的投资，你可拥有自己的一片庄园，可领到土地证，可建别墅，几年后使开始坐享长达五十年甚至更长时间的庄园主生活，投资回报可达60倍至100倍；同时列出保险、公证、专业技术指导等作为投资保障，让投资者“永远没有后顾之忧，只需高枕无忧
6、”。由于开发商编织的这一幅幅无风险高回报的世外桃园的美景极度的满足了先富起来的一部分城市居民想往田园生活的追求和投资消费心理，加上庄园的开发从大方向上说符合国家鼓励农业投资的产业政策，能使被开发地区的经济得到发展，因此吸引了不少的投资者并得到庄园所在地基层政府的欢迎和支持，使得这一浪潮能在短时间内迅速推开并呈蔓延之势。然而，这一现象也引起不少有识之士的担忧与思考，“庄园招商资金谁来监管”之类的文章不断出现在报端。有的庄园开发商与投资者之间已开始发生纠纷。现代农业庄园到底是怎么回事，庄园开发中存在哪些问题，对策是什么? 已成为目前亟待解答的一个社会热点问题。庄园是欧洲中世纪中叶出现的一种以家庭为
7、单位生产经营农业的组织形式。它和传统农业的区别是专业性强、集约化生产、大规模作业。后来，逐渐发展成为一种家庭式的产业，并多与休闲旅游度假相结合。在我国改革开放之后，特别是鼓励农业开发的法律法规出台和一部分人先富起来之后，使庄园这种模式开始有了生存的条件。庄园模式作为一种集约化经营管理的、能够在短时间内聚集大量闲散资金用于农业开发的组织形式，若能规范管理和健康发展，的确是一种能迅速促进农业发展，而且还能带动旅游业、农产品加工工业及其他行业发展的新的组织形式。然而若缺乏规范和监管，不纳入法制经济轨道，象目前这样一轰而上，自生自灭，也会成为一些玩空手道的商家非法集资的手段，成为损害甚至诈骗成千上万投
8、资者的一场把戏，成为破坏杜会经济秩序和安定团结的因素。为此，笔者就目前庄园开发中存在的若干问题，从法治的角度进行分析并提出对策，以期引起政府、有关部门以及广大投资者的重视。一土地问题目前，开发商取得土地的方式有两种：一是通过受让取得国有土地的使用权；二是通过承包或租赁取得集体土地的使用权。在招商过程中，各开发商均许诺给予投资者一定面积的土地用于兴建别墅或其他住宅。有的市县政府许诺给小庄园的投资者发给相应的土地使用证和房产权证书。有部分投资者确己领到土地使用证。但是这里面仍存在着诸多问题，主要有：（一） 土地权属不明确，获得土地的程序不合法土地是国家最重要的资源，开发商如何取得土地使用权，以及由
9、此而发生的土地流转，必须合法，否则必成后患。然而，目前多数庄园未能做到这一点。例如某开发商与土地所在地的村委会签订了数千亩土地承包合同，其所“承包”的土地，是几十年来从未耕作过的荆棘丛生的荒山荒地。在给付承包定金和获得土地管理部门认可后，开发商便开始耕地。这种状况明显存在以下三个问题：第一所有权主体不明确。依照土地管理法律法规的有关规定，这样的荒地一般情况下应属国家所有而非集体所有。若非因某种特珠历史原因确权给集体，村委会是无权发包的。第二取得土地使用权的方式不当。土地承包人的生产经营活动要受发包方的制约，发包人与承包人具有内部隶属关系。作为独立法人实体的开发商进行现代农业庄园开发，不宜采取承
10、包土地的方式进行。至于有的庄园采取租赁方式取得集体土地使用权，也显然是不当的。因我省有关规章规定，租赁最高期限仅为5年。第三越权审批。依照我省土地管理条例规定，开发国有荒山荒地用于农业生产的，市县政府审批权限在333公顷以下，集体所有土地出让或出租用于农业生产的，市县政府审批权限在33公顷以下。上述数千亩的集体土地由市县土地管理部门批准，显属越权。（二） 土地流转关系不明确、不合法开发商将已取得使用权的土地划分成若干小块“卖”给投资者，开发商与投资者在土地流转上是什么关系? 对此开发商只是含糊其词。合同上有的写“合作开发”，有的写“投资庄因”，有的干脆写“购买”。说 “购买”无疑是违法的；说
11、“投资”则与投资的法律特征不相符 (下文将论及)；说 “合作开发”不准确，按法律规定应是 “转让”。海南经济特区土地管理条例第五十七条规定：“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发土地，并按照产权分成的”，“视同土地使用权转让”。因此，必须依转让程序到土地管理部门办理登记、委托评估机构评估、照章缴纳税费等。从现状看，显然不是这样。（三） 建房的承诺不真实法律法规明确规定：“集休所有土地使用权不得出让或者出租用于非农业建设”，承包的集体土地“不得改变土地的集体所有和农业用途”，非本村农民若要建住宅，必须另外履行征用、出让、规划、报建等法定手续。要履行这些手续，除了须获得审批外，还必然
12、发生土地补偿费、土地出让金、规划报建费等开支。这笔钱不是小数，谁来出? 开发商还是投资者? 即使使用的是国有土地，除了免去征地一项外，其余手续仍需要办。所以，开发商承诺的投资者可有一定面积的土地用于建住宅或别墅，与高达上百倍的投资回报一样，只是“画饼”而已。（四） 土地使用证与实际使用权的行使冲突开发商将取得使用权的庄园土地，分成若干小块“卖”给投资者，在办理法定转让手续之后，土地管理部门再给投资者颁发土地使用证。从表面看，理顺了土地所有者、开发商和投资者之间关于土地使用权的法律关系。可是从实质看，这些土地的实际使用权仍在使用权已转让出去的开发商手里，而拿到土地使用证的投资者实际上并没有土地的
13、使用权（只有提意见与建议的权利 )。这种使用证与实际使用权的矛盾，也将是今后发生纠纷的隐患之一。针对上述问题，政府及有关土地管理部门应当采取以下对策：1尽快制订关于庄园用地的法规或规章，以确保正常的土地管理秩序，规范经营者的行为，维护开发者、投资者和土地所有者的合法权益。广东省关于加强果园、庄园用地管理的通告在这方面为我们提供了经验。2加强用地管理严格审批把关。特别是准确划清土地权属、严格用地审批权限、完善用地手续，严格用途管制、严格土地流转的条件和程序、规范合同文本，严格发证的条件和程序等。3理顺开发商与投资者在土地使用权上的法律关系，依法明确各自应有的权利与义务，改变目前这种打着“合作开发
14、”招牌但实际上既不符合转让、转租、转包的法定条件和程序，也不符合投资的法定条件和程序的状况。如何具体处理，下文将论及。二资金监管与庄园组织形式问题目前社会上和投资者们最担心的是投资庄园的资金如何监管的问题，并因此而设想出由政府委托商业银行监管等方案。由政府委托银行监管某个企业的资金，显然没有法律依据，实际上也没有操作性可言。要解决这个问题，必须理顺投资者与开发商之间的法律关系，关键是庄园的组织形式与经营形式问题。“买”了庄园小块土地的“庄园主”们，与庄园是什么关系？目前有三种说法：一曰“投资者”，二曰“合作开发者”，三曰“客户”。这三种说法，都未能准确反映两者之间的现实关系。其一，“购买”土地
15、的出资不允许抽回，可坐享收益，像是投资; 但庄园并不承认这些“庄园主”是它的股东，不能享受股东的其他权利，合同中也没有投资风险共担的规定。因此说是投资者，其实不符。其二，说是合作开发者，怎么合作? 解释是由“庄园主”出土地使用权（从开发商手里“买”来），由开发商经营（出资金、技术、管理），然后分成。这里存在的问题是，开发商转让土地使用权多不合法，前期开发的投入多数达不到整个投资的25%，甚至是玩“空手道”，所谓出“技术”是靠咨询，多数没有足以管理现代农庄所应具备的农业技术人员队伍; 亏损时如何赔偿合作人的损失在合同中避而不谈。因此，说是合作开发者，其实也不符。其三，说是招商引资引来的“客户”，
16、更是不对号。客户与东道主理应是平等合作但各自独立经营的商业伙伴。而在庄园里，“庄园主”们说不上经管，更无从独立。说白了，是“客户”出钱，“东道主”花钱。若赚了钱，给你分利；若亏了钱，你自认倒霉去吧。笔者认为，投资者与开发商的关系，依法理顺，不外乎两种情况：一是投资关系；二是委托经营关系。若取投资关系，庄园应采取规范的有限责任公司或股份有限公司的组织形式，投资人与开发商均应是庄园公司的股东，均应享有股东的权利与履行股东的义务，各自按其出资额（或股份)享受利益、承担风险，整个庄园的土地使用权应属庄园公司而不发生开发商转让给投资者的问题。若取委托经营关系，开发商应将通过受让程序取得的土地使用权再分别转让给若干投资者，再由投资者将土地委托给开发商经营。委托人不应承担经营风险，同时委托经营合同除了订明利润分成之外，还必须订明被委托人（开发商)
