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1、金江雅苑项目设计建议书第一、 设计依据1、 本项目立项计划批文2、 规划概念方案会议确定的相关内容3、 本项目地质勘查资料4、 开发商前期提供的规划红线图及开发商确认的规划修改方案5、 国家及昆明市东川区现行有关法规、规范、准则第二、 项目地块现状条件“金江雅苑”项目位于昆明市东川区火车站旁古铜路与金水路交叉口，金沙路是本项目的低点，沿古铜路直上到金水路为项目的高点，项目高差约7米，从古铜路至拆迁房方向一期规划节点长约为185米，东西长约为174米。地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明，地块内的高差被2处台阶分解，北部地块较为平整。地块临近城市湿地公园石头公园，占据了城市西南
2、方向的门户位置，周边市政配套完善，交通便利。第三、 项目经济指标：1、 用地：项目用地面积约58亩，分两期完成，一期规划用地约49亩（请设计院和开发商核实一期具体地界）。2、 项目一期以商业步行街为依托，住宅以景观小高层和部分酒店公寓物业组成。3、 总建筑面积：根据具体的方案布局计算 其中商业及公建配套：2400028000 超市：4000左右(入口广场负一层) 会所：1500左右（入口广场处） 家居、装饰、灯饰主力店：8000左右（靠近二期部分的负一层） 步行街：14000左右（特色餐饮、特色酒吧、特色冷饮、品牌服饰、皮具箱包、男士挂件、女士饰品、内衣、窗帘布艺、珠宝、钟表、等）4、 停车位
3、：考虑地下车位为主，考虑部分路面停车位，（可根据当地小区停车位数量要求下限设置）5、 绿地率：符合控规要求6、 建筑密度：符合控规要求7、 容积率：符合控规要求第四、 项目市场定位市场定位：根据地块自然条件和周边条件，以及当地房地产市场调研分析、当地消费者需求分析和当地城市经济发展规划分析，将本项目打造成为东川一站式购物中心，生态宜居美宅，代表新的城市名片。商业功能定位：l 为消费者提供以建材、家私为主、将购物、休闲、娱乐等多种元素有机结合的一站式购物中心。l 依托主力店的品牌和特色，构建真正的“商业复合体” 概念，充分适应现代化综合消费的趋势，满足和提升消费者的生活品质。l 打造东川特有的商
4、业步行街，提升商业整体氛围，增加商铺的商业价值。建筑模式定位：以“逛”字为中心构建以步行街体系为中心以主力店为龙头的链式商业。交通形式定位：商住分离，商物分流，物仓结合通过形成多层的交通体系，不仅将商住干扰解决，形成商住相互促进的良性循环。住宅功能定位：l 为客户提供具有生态、环保、科技、人文等特色的绿色家园。l 努力营造温馨、舒适、美观、高雅、尊贵的家居文化。l 打造东川特有的和谐宜居社区。建筑模式定位：以人为本，以“宜居”为中心秉承生态环保的开发理念，打造邻里和谐的现代宜居生活社区。交通形式定位：提供充足的停车位，通过多层的交通体系，方便小区里每一个住户的出行，将“宜居”与“和谐”落到实处
5、。第五、 项目规划设计条件及要求1、 总平面布局（1） 按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计（2） 考虑项目内部以商业步行街为主、两个主题广场为商业服务的前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系，确保大部分建筑能面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。同时，兼顾小区内外景观资源的互补与共享，形成内外呼应的环境氛围。（3） 总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间。（4） 合理利用地块固有的地形地貌及景观元素，实现小区内步行街的人流流动流畅，小区建筑群体的组合构成轮廓线有韵律变化，实现小区各物业形态层次
6、感与梯度感的和谐统一。（5） 道路交通组织做到商住分离，商物分流，物仓结合，交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性，停车位数量将按照当地小区停车位数量要求下限设置。（6） 对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口或集中式商业会所，尤其是项目开发前期将作为销售中心和样板示范区，故这个区域建筑和景观施工上能独立处理，进而先期启动。（7） 对金水路部分住宅考虑可持续发展的需要，在开发周期内留有适当微调余地，以更好地适应市场变化。2、 环境设计：（1） 围绕项目以商业
7、步行街为主：两个商业广场为吸引人流，带动整个商业步行街展开。（2） 住宅部分考虑围合的水系景观为主，商业部分屋顶绿化，充分利用周边有利的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化，给整个住宅部分打造户户有景的品质小区展开。（3） 充分考虑环境的人景互动，即可实用性、参与性、体验性，尤其商业部分的环境营造应着重考虑可持续停留时间的延长。3、 户型设计：（1） 应注重考虑其均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。（2） 户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。（3） 标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性。（4） 跃层式及大户型除方正、
8、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性。部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（2030m2左右）。（5） 户型平面空间布置合理紧凑，功能分区满足人的生理需求，符合人的行为轨迹；面积配比恰当，尺度适宜，交通面积控制在最小；公私、动静、干湿分区；朝向、采光、视线、通风良好；无视线干扰；户内空间尽可能有可改变的特质及灵活性，应趋于人性化居住需求的深化挖掘。（6） 客厅朝向景观视野好，尽量做到有穿堂风，避免楼与楼之间的遮挡，紧连观赏阳台，与卧室关系协调，避免穿越，墙面完整无门洞。厨房设计为独立式，有直接采光，设垂直抽油烟道，靠近入户门，紧邻餐厅。主卧朝向、采光、通风良好，无对视、私密性好。开间
9、尺寸不小于3.6m。考虑满足节能的条件下，尽量增加室内采光面积，尤其保证主卧和客厅采光。户型配比建议：户型户型代号户型面积（建面/）户型套数占总套数比例%酒店公寓135-4015%小计15%两房160-7015%265-7510%小计25%三房190-10015%2100-11025%3110-12015%小计55%跃层145以上5%小计5%合计100%第六、设计成果要求1. 规划方案说明，含经济技术指标、户型面积明细表等。2. 图纸：规划总平面图商业部分功能结构分析图居住区功能结构分析图交通系统分析图绿化系统分析图景观分析图综合管网图单体方案的平、立、剖面图代表性的局部效果图鸟瞰图城市主干道方向立面效果图
