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1、三装工程管理计划一、 概述一般商场于土建(一装)工程完工交场后，即进入室内外装修（二装）阶段，二装完成后，各商户商铺之箱、柜、车等即可入场装饰，即所谓“三装”工程。在台湾称之为甲、乙、丙工。三装因牵涉品牌，其设计风格各不相同，大都由商户自办。三装开始时，往往几百上千家商户（大型商场甚至达数数千家）同时进场。商管公司必须事先拟妥管理计划，严格执行，期使三装有序进行，避免因管理不到位而发生人身伤害、财产损失甚或酿成火灾造成歇业等更大损害。二、 管理计划一 商管公司必须成立“工程管理处”配合商场物管公司之“安全保卫处”共同管理三装工程。尽量利用文书与表格等文明管理。另三装之设计图纸必须由原二装之设计
2、单位予以审核。施工质量则由原二装之监理单位予以监理。二 三装工程管理处人员编制全员不应少于7员，其中曾但任二装监造人员最少二人以上并熟悉二装之水、电、机者尤佳。三商户装修流程不合格工程管理处对施工公司成品保护区域进行验收并确认成品迁入手续办理临时施工用水、电费等相关费用结算费用结算工程现场交底会工管处与安保处向施工公司讲解现场管理规定及注意事项（附件十、附件十一、附件十二）商户与监理公司签订监理协议与商管公司签订机电改造协议（如有）向商管公司交纳相关费用：1.装修押金2.施工出入证押金、工本费（见附件九）3.机电改造费（如有）提交保险单据：1）建筑工程一切险2）第三者责任险消防检验公司进行消防
3、检测，电气检测并取得消防检测报告；商户施工公司或其委托的公司向消防监督处申请验收合格证明。消防验收根据竣工图纸全面检查施工质量，并确认公共区域是否完好竣工预验收施工公司提前二个工作日填写商户装修竣工验收申请表同时递交加盖竣工图章的一式四套竣工图纸及电子文件工程管理处安全保卫处与监理公司负责施工期期间的监督管理施工施工公司应提前一个工作日向工程管理处与监理公司提出隐蔽/分项工程验收申请；施工公司提出隐蔽/分项工程验收申请 四方验收 不合格验收合格进行下一步施工施工公司对施工现场配置灭火器及公共区域进行成品保护进场办理施工许可证商户施工公司向地区防火监督处进行消防报审（见附件十）或委托商管公司统一
4、报审并将消防审核合格意见书提交物管公司消防报审施工公司须按要求向商管公司递交相关资质证明及加盖设计公司公章，设计审核人签字的一式四套装修图纸管理公司审核图纸工程技术交底会商户填写附件四、附件五施工公司需填写附件六、附件七、附件八（上述资料需加盖单位公章）装修申请招商入伙商管与物管公司与商户及商户所委托的设计公司、施工公司进行设备、设施技术交底商管公司在7个工作日内向施工公司送达审图意见施工公司退还施工出入证，商户交纳机电改造尾款四装修指引4.1装修申请4.1.1工程管理处在商户办理入场手续时，会把相关资料及装修申请表格交予商户，商户及商户委托的设计公司、施工公司根据表单内容填写相关资料，并加盖
5、单位公章。商户须填写以下表单：附件四：装修工程委托申请表附件五：装修责任承诺书商户委托的设计公司、施工公司须填写以下表单：附件六：施工噪音、异味排除协议书附件七：装修施工消防安全协议书附件八：施工人员出入证登记表4.1.2商户委托的施工公司应具有国家工商局颁发的建筑装饰装修工程营业执照和国家建设部颁发的建筑装饰装修二级以上（含二级）资质证明：若委托的施工公司为外地公司，需提供当地施工许可证明。商户委托的设计公司需具有乙级以上（含乙级）的资质要求的设计、施工公司。4.2提交图纸及审图4.2.1工程技术交底会工程管理处为缩短商户装修设计准备的时间，特为商户及商户委托的设计公司、施工公司召集专项技术
6、交底会，为商户介绍商户装修的装修图纸的设计要求。4.2.2报审图纸商户在参加工程技术交底会后尽快向工程管理处递交一式四份的施工组织计划、施工进度表及设计图纸（比例1：150或1：100）作为参考及审批之用。以下为所须递交图纸清单（各类图纸要求详见附件一）a)图纸目录b)装修设计说明c)平面设计图d)综合天花平面图e)空调设计图f)插座平面图g)照明平面图h)综合布线平面图i)电气系统图j)消防报警平面图k)消防喷淋平面图l)天花平面图m)隔断立、剖面图/店面效果图n)材料清单及合格证/检验合格证明此外，若商户经营餐饮业务，还须向工程管理处提交以下图纸o)给排水设计图p)厨房设备平面图（含厨房设
7、备清单、用气量）q)燃气系统设计图r）可燃气体报警系统图s)厨房排油平面图4.2.3审图工程管理处在接到商户所递交的图纸资料七个工作日内（如须报设计院审批，则审图时间不在此列）将会以书面形式通知商户批准与否，并提出修改的要求，如工程管理处认为所递交的资料不清楚、不完整或认为商户的方案需要作出修改，商户需进行相应修改后重新递交有关图纸，并依此程序重新办理此项申请。4.2.4消防报审1、商户所递交的图纸在得到工程管理处书面批准后，须将方案递交地区防火监督处审批，以符合政府部门及国家法规所规定的要求（详见附件九）。2、在未收到有关政府部门的书面批准前，商户不得开始装修工作。4.3协议、费用及证件办理
8、4.3.1监理公司由于各商户可能对工程施工方面的经验较少，所以商户应聘用经验丰富，信誉良好的监理公司进行装修工程监理，协助对施工公司的施工进行管理。商户须聘请正义坊工程建设阶段的监理公司为商户提供工程监理服务并签订协议。 4.3.2机电改造商户在装修过程中所有对原有电力、空调、给排水系统的改造及消防、燃气工程的施工，必须由正义坊商业管理有限公司指定的工程分包商进行施工，商户须与该商业 管理有限公司签约。4.3.3商户装修期间所需支付费用解释商户需自行承担所租赁店铺内装修产生的一切费用，包括但不限于以下费用：a)店铺内装修费用b)由本公司提供的配套设施的费用，如能源计量表及表箱的费用等。c)由本
9、公司指定工程改造的费用（包括日后的维修保养费用和商户迁出后的恢复费用）d)商户自行报批消防等各类验收所产生的费用。e)由装修所产生的各类能源费用f)装修期各类管理费用g)商户须为店铺购买相关保险（安装工程一切险、财产一切险、第三者责任险）h)商户聘用监理公司的费用4.3.4办理施工许可证商户报审的方案在通过各方审批后，须提交如下资料办理施工许可证；a)商业管理公司开具的商户装修的装修相关费用的收费凭证b)消防局签发的建筑工程消防设计防火审核意见书及复印件c) 消防局签发的建筑工程施工现场消防安全审核意见书及复印件d)商业管理公司出具的商户装修的装修施工方案审批合格意见书e)保险公司出具的工程一
10、切险保险合同及复印件4.3.5施工人员出入证施工公司在施工期内需为所有施工人员填写装修工人临时出入证登记表，并办理施工人员出入证（详见附件八）4.4施工4.4.1工程现场交底会商户装修工作开始之前，商户委托的施工公司须出席商业管理公司安排之工程现场交底会，向施工公司讲解装修现场各项管理规定及相关注意事项，以确保施工公司清楚以下要求：a)附件十施工现场违规行为处理规定及赔偿细则b)附件十一装修工程管理规定c)附件十二施工现场安全及消防管理规定d)临时水、电使用方法e)共同区域成品保护f）运输途径及限制g)废料及垃圾清运方法h）各种施工表格的填写要求4.4.2施工管理a)商户及商户委托的施工公司提
11、交的装修方案经过各方书面批准并取得施工许可证之后，即可进场施工。b)施工公司须对施工现场配置灭火器，完成对公共区域的成品保护。c)施工公司须服从工程管理处的监管并在施工过程中严格遵守相关规定。d)工程管理处负责施工公司对公共区域成品保护的验收工作。4.4.3隐蔽、分项工程验收装修过程中，商户委托的施工公司需根据施工进度向工程管理处提出隐蔽、分项工程验收申请。商户委托的施工公司需根据施工进度提前一个工作日以书面形式向工程管理处提出隐蔽、分项工程验收，通过后方可继续施工。4.5验收4.5.1竣工预验收a)装修完成后，整体工程通过商户、商户委托的设计公司、施工公司及监理公司四方验收合格后，商户可向工
12、程管理处提出竣工验收申请，商业管理公司的验收主要遵循安全和不影响他人的原则。b)商户须提前二个工作日以书面形式向工程管理处提出竣工验收申请，并提交四套竣工图纸及资料。c)工程管理处将根据竣工图全面检查施工质量，并确认公共区域成品是否完好，如发现施工公司未依审批图纸施工或不符合商业管理公司要求，商户将获得通知并负责进行更改。d) 商业管理公司及物业管理公司对店铺施工过程不承担监理责任（店铺装修工程质量和后期维保出现的问题，由商户和商户委托的施工公司双方自行解决）。4.5.2消防验收a)商户或商户委托公司在竣工预验收后，须聘请具有专业资质的检验公司对所装的店铺进行消检、电检并取得消防检测报告。b)
13、 商户或商户委托公司在取得消防检测报告及商业管理公司竣工预验收书面确认后，须向地区消防监督处申请消防验收并取得消防验收合格证明。4.6费用结算如商户的装修工程得到工程管理处和有关政府部门的书面认可后，将获得商业管理公司签发的装修工程竣工报告书。商户可以凭此报告向商业管理公司结算费用并申请发还剩余装修保证金（需一个月后无息返还原装修单位）。4.7恢复装修商户退租时，须按租约相关条款之规定将拆改的设备设施恢复原貌，同时须办理恢复装修的手续。附件目录：附件一：商业装修图纸要求附件二：门楣暂行管理办法附件三：商户装修的装修围档管理办法附件四：装修工程委托申请书附件五：装修责任承诺书附件六：施工噪音、异
14、味排除协议书附件七：装修施工消防安全协议书附件八：施工人员出入证登记表附件九：装修工程消防报审流程图附件十：施工现场违规行为处理规定及赔偿细则附件十一：装修工程管理规定附件十二：施工现场安全及消防管理规定附件十三：资料问卷附件一 商户装修图纸的要求1、店铺平面设计图清楚显示1.1总体布置包括橱窗和储物地方1.2所有安放隔墙的位置，厚度、高度和材料。工程管理处将不会批准阻碍通往防火门通道的布局设计。1.3地面装修类型（入口处地面，不能高或低于公共走廊）。1.4摆放重型设备如保险箱、水景等设施的位置，底部面积和重量。1.5墙面须吊挂重物的需提供荷载及吊点位置。1.6店铺面向公共区域部分的玻璃处粘贴防撞标识或摆放防撞物品。2、店铺立面图清楚显示：2.1各部位用料材质详情2.2橱窗及招牌的设计与安装方法，各立面详情2.3各间隔及立面更改详情，尤其请设计公司特别注意以下问题：设计租区内非承重隔断墙应符合GB5000112001规范（建筑抗震设计规范）要求装修附和给正义坊主体结构的新增静荷载标准值为：钢筋混凝土楼板上预留50mm地面做法应1.0KN/M2每层吊顶做法（含管线荷载）荷载应0.5KN/M2轻质隔墙等效
