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1、 南阳油田项目市场调查报告南阳油田项目市场调查报告二九年十一月一、南阳油田概况1、地理位置南阳油田又名河南油田，地处豫西南的南阳盆地，东临京广铁路，西近焦枝铁路，主要分布于南阳市宛城区、新野县、唐河县、桐柏县和驻马店地区的泌阳县境内，东西长71公里，南北宽19公里，范围约1349平方公里。2、基本概况局总部位于南阳市宛城区官庄镇，下属33个二级单位，现有职工家属9万多人，在岗全民职工3.62万人，拥有资产总额111.33亿元。河南油田已经发展成集石油勘探、油气开发、油品炼制、基本建设、规划设计、机械制造、多种经营、社区服务为一体的综合型石油化工基地。3、产业结构油田续存部分分为石油工程、公用工
2、程、社会服务、多种经营四大板块，近年来外创市场力度不断加大，石油、公用工程外部市场主要分布在4个国家、21个省区、80个市场；石油工程板块2004年实现产值12.75亿元，国际工程主要有尼日利亚油气开发区块项目、埃及修井、苏丹顶驱项目、钻修井机、石蜡等产品远销哈沙克斯坦、蒙古、越南、美国、墨西哥等国家。4、油田生活区及人口油田生活区主要有五一、双河、涧河、南阳四大生活区，基地已建成五一、大庆、黄山、泰山等31个住宅小区，成套住宅2.87万套，配套建设宣传教育、文化娱乐、文教卫生、生活福利等设施。 截止2004年底，油田下设33个二级单位（分公司9个、勘探局24个），矿区职工家属9万多人，用工总
3、量33354人，总资产111.33亿元，净资产54.18亿元。5、职工教育水平现有专业技术干部总数为5032人，其中有教授级高级工程师49人，高级工程师1317人，省部级以上学术技术带头人44人。享受政府特殊津贴2人，新世纪百千万人才工程国家级人选1人，中国石化突出专家6人，河南省优秀专家2人，中国石化优秀青年知识分子6人，中国石化学术技术带头人18人，在站博士后2人。二、南阳油田宏观经济概况1、油田生产总值 油田1977年开始产能建设会战，1978年全面投入开发，油田开发管理达到国内先进水平，主力油田-双河油田被原中国石油天然气总公司和中国石化股份有限公司多次评为高速高效开发油田。2008年
4、生产原油180.5082万吨。到2008年底累计生产原油6562万吨。始建于1975年的南阳石蜡精细化工厂，经30年不断发展和技术改造已形成了一个集燃料润滑油（蜡）化工为一体的综合型炼油化工生产企业。 油田投入开发后，仅用6年多时间就收回了国家全部投资。截止2008年底，全油田累计完成投资266.63亿元。2001年至2008年，分公司累计完成投资124.07 亿元。2、油田产业技术油田建立了科研、新技术开发和推广应用为一体的多学科、多层次、完善配套的科技体系，形成了一整套勘探开发各类油气藏的先进工艺技术。中小型盆地的油气勘探综合配套技术、高分辨率地震勘探技术处于国内领先水平，地球化学录井技术
5、、水驱提高采收率配套技术、高温聚合物驱油配套技术、浅薄层特超稠油开采技术、注水产液结构调整采油工艺配套技术、大厚层细分开采工艺配套技术、HNS型高效三相分离器、抽油机1.14kV防窃节能配电成套装置、钻进式井壁取芯器、系列修井机、系列钻机等处于国内先进水平。具备了承担不同类型探区油气勘探和多种类型油气田的开发能力。三、南阳油田房地产市场1、南阳油田成熟生活区项目名称地理位置规模总户数主力户型内部配套黄山区黄山路50栋多层约3000户60-70二房、90-100三房实验小学、黄山区幼儿园大庆区泰山南路53栋多层约2500户100左右三房油田七中嵩山区嵩山路15栋多层约1000户50-60二房嵩山
6、幼儿园医院小区大庆中路15栋多层约1300户120以上三房油田医院泰山区泰山路42栋多层约2300户90-100三房绿化广场中原区中原路57栋多层约1296户50-60二房中原区幼儿园、文化广场五一区中原路28栋多层约1292户70-80二房大时代广场、卫生所、中心广场2、油田开发生活区项目名称规模总户数主力户型均价销售率同兴苑3栋多层约144户剩余110、140户型1400元95%锦诚源6栋多层294户112-113三房1450元80%亚南人家10栋多层300户1300元100%万家园恒中小区33栋多层约1200户780元100%3、区域竞争个案1）、黄山区建成时间建筑特色内部配套19986
7、F多层、平顶暖气、娱乐广场、门球、文体广场、大型露天停车场、黄山区实验幼儿园、健身广场、黄山区卫生站、自行车车棚、中国银行20006F多层、平顶20076F、9F多层，局部阁楼、局部飘窗20096F多层、沿街部分1-2F商铺，坡屋顶、局部阁楼黄山区建筑立面色调逐渐鲜艳，屋顶逐渐时尚、平窗逐渐向飘窗发展。黄山区内部配套：自行车车棚、黄山区卫生所、中国银行、实验幼儿园 、露天停车场、休闲健身广场等，小区内部配套齐全，极大满足居民日常生活需要。小结：黄山区住宅分四个阶段建成，建设阶段由1998年开始，中间经过2000年、2007年、2009年，建设初期房屋建筑形态主要以多层为主，建筑顶层主要为平顶，
8、后期建筑形态仍然以多层为主，房屋顶层逐渐改善，逐步向坡顶、局部阁楼的形式发展，建筑外立面色调逐渐鲜艳，户型设计由平窗逐渐向飘窗发展，逐渐时尚。小区内部配套比较完善，满足居民日常生活需求。2）大庆区建成时间建筑特色内部配套20016F多层、坡顶，外立面色彩明亮暖气、建设银行、工商银行、健强超市、自行车车棚、河南油田第七中学、文化广场、大帑酒店、税务局20035、6F多层、坡顶，外立面色彩明亮2009在建项目3栋15、18F高层，外立面现代感强大庆区建筑立面相对较鲜艳，建筑形态逐渐向高层发展，逐渐革新。大庆区内部配套设施：大帑酒店、文体广场、景观绿化、自行车车棚、健身广场，小区内部配套设施较为齐全
9、，满足居民基本生活需求。小结：大庆区住宅建设时间较近，物业形态已由多层向高层逐步发展，建筑外立面色调明亮，部分住宅底层设储藏间；内部配套比较齐全，满足居民基本生活需求，小区绿化面积大，各组团间园艺小品点缀，小区道路宽阔，楼间距较大，居住舒适度较高。3）、五一区建成时间建筑特色内部配套1996年5F多层，平顶，外立面以水泥为主暖气、自行车车棚、大时代生活广场五一区建筑年代较远，主要以5F为主，内部配套有自行车车棚、大时代生活广场。小结：五一区建筑历史较长，内部配套设施比较简单，小区内道路比较狭窄，没有足够位置停车，小区绿化形式单一，主要以树为主，缺乏园艺及主题概念，没有足够的娱乐休闲场所。4）、
10、中原区建成时间建筑特色内部配套1993-1995年5F多层、平顶、外立面以水泥为主 暖气、世纪龙购物广场、中原区幼儿园、文体广场中原区住宅建筑历史长，小区内部配套较简单，主要有娱乐休闲广场、中原区幼儿园、世纪龙购物广场、自行车车棚小结：五一区建筑历史较长，建筑形态主要以5F为主，宽阔的阳台，建筑外立面色调单一，由于小区规划欠佳，临街住宅无门面，导致商贩临时搭建棚户，影响小区整体形象；小区绿化面积小，缺乏景观主题，主要以种植水杉为主，由于小区内没有车库，小区内道路狭窄，停车占道，影响居民出行便利度。4、南阳油田房地产市场小结 油田房地产市场处于发展的初级阶段，由于主要依靠企业福利分房，商品房消费
11、意识淡薄，从油田开发的住宅现状看，建设年代久远的小区主要以50-80二房为主，近期建设的小区主要以90-110三房为主； 油田住房需求失衡，供小于求，客户改善性及首次置业性需求旺盛，改善性客户住房需求已不能满足居住现状；首次置业型客户由于受分房工龄、职称等福利性政策影响，已不能满足目前居住需求； 目前油田住宅成交旺盛，根据调查，目前油田住房需求缺口约在5000-6000套左右； 油田人员一直以工龄、职称等福利政策分房，有大量需求被抑制，需求面积约在90-140平方米之间，暖气、宽楼间距、大面积绿化带、车位、健身休闲广场、时尚靓丽的外立面、中高档住宅小区是楼盘开发热点。四、地块分析1、地理位置地
12、块东边地块南边地块西边地块北边地块位于油田东北边，地块北临农田，南紧邻规划中的振兴市场（目前是农田菜地），西临私房，东靠黄山路。地块规模较大，地形平整，地上无附着物，地块规整，利于规划。2、地块交通条件分析地块附近的公交线路有101路、2路、3路、6路、7路等，公交线路可通往涧河新区、大庆区、黄山区、泰山区、医院小区、嵩山区等油田各大社区及各单位，交通通达度高，出行便捷。3、地块配套条件分析医疗：卫生所、黄山区卫生站教育：黄山区实验幼儿园、中原区幼儿园、北区幼儿园、实验小学、河南油田勘探第七中学银行：中国银行、中国工商银行、中国建设银行餐饮购物：世纪大酒店、世纪龙购物中心、健强超市、大时代广场
13、娱乐休闲：文体中心、老年活动中心、中心广场其他：黄山区沿街商铺，包含中西餐厅、美容美发、药店、烟酒副食等日常生活品 项目周边的配套可以满足日常基本生活所需，同时也较缺乏较高水平的配套设施。4、地块SWOT分析Strength 供小于求的市场环境，是本案运作成功的宏观优势所在； 地块规模大，地块平整，利于规划；无地上附着物，无拆迁成本，开发成本低Weakness 地块周边无临近生活配套 地块周边自然环境杂乱，有电线通过，影响居住环境 地块位于油田外沿，项目知名度受限Opportunities 地块周边环境不甚理想，而本案的规模足以改变周边环境，提升整体形象； 油田居民改善住房条件及子女首次购房需求，居民住房需求潜力巨大 油田未来城市规划向东、北发展，地块升值潜力大； 地块东侧黄山路未来将成为对外交通枢纽，本案将成为标志建筑Threats 油田部分企业外迁，客户分流较大 油田保持福利分房政策，这将成为本案客源直接威胁； 地块西侧泰山北路的规划连通未来不可预见性 油田客户逐渐向外发展，目标客群大量减少 - 13 -
