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1、高回报房地产投资策略（精选）1、正是以上特征决定住房价格应当长期增长。这首先是由于土地是有限的。它最终服从经济商品发展规律，由商品的需要与供给的平衡来决定。在美国和加拿大，绝大多数房子总是包括院落土地。从长远来看，人口数量是逐年增长的。美国、加拿大都是移民国家，除了人口自然增长以外，每年都有相当移民进入，但是土地面积却不增长。特别是在许多大城市，土地面积受到周围大山、河流、海洋的制约，因此，土地的价值增长是顺理成章的事情。其次，包括材料和工人工资在内的房屋建筑成本总是逐年提高的。这决定了住房成本带动价格，而使新房价格平稳上升。2、钱用于房地产打工是派到用场了，关键在于可以获得银行4倍以上的按揭
2、。即你有10万，可以有40万的购买力。这叫做“杠杆”。杠杆是整个房地产投资成功的诀窍所在。3、出租房、多单元出租公寓楼的投资是最抗风险、随经济变化相对稳定的房地产投资；也是为众多个人家庭采纳的主要投资方式。4、我们除投资房地产也投资一些大型绩优公司股票，所以不是厚此薄彼。5、按照房地产周期顺势投资。世界主要国家的房地产经济与房价都是按繁荣萧条再繁荣周期发展的。首先，我们在投资决定前，知道房地产经济所处循环的位置及今后的走向。为此，首先得研究利率变化趋势。在利率升高一定时期后，如果利率走向仍然是上升趋势，房价会向同利率相反的方向发展。在房地产的萧条末期和复苏期，是开始投资买进的良好天机。房价较低
3、，土地价格也较低，由于需求不旺，卖者急于出手，因此易于谈判成交。这种市场也称作“买方市场”。在商业房地产租赁方面，在房地产萧条与复苏开始时期是低租金时期，但开始在升高。因此，对新租户，应当签订浮动租金协议或短期协议，以便在此后，可以随地区房地产趋势将租金提升。在房地产调整时期，银行利率继续走高，应重点减轻债务。这是卖出或减持的时期。如果你从事商业房地产租赁，租金在这一时期可能相对较高，应当签订长期协议。在之后的萧条期间，你已经减少了持有房地产数量和债务，此期间应当蓄势待发。当然，你如果有对经济周期不敏感的出租公寓楼，则应当继续持有，甚至进行装修升级。房地产周期一般在十多年之久，因此，投资最佳时
4、期也有数年之长。房地产景气升降循环中不宜扩张或不宜投资时期的存在，也从另外一个方面说明出租公寓楼是初始投资者最好的选择。因为，即使在房地产萧条时期，人们仍需要住房、租房。因此，出租公寓可以长期持有，并提供长期稳定的现金流。6、在过去6年内，加元对于美元升值高达60%，这使加拿大工业产品出口美国变得昂贵，而进口美国产品变得更便宜。所以，货币升值也有利于降低通货膨胀，从而使加拿大银行不必过度提高利率。7、地区房地产工业发展，以及地区平均房价变化是由国家与地区两个地域范围的天时，以及地区和街区的两个地域的地利因素决定的。国家的天时因素包括银行利率走向、经济状态变化、新出台国家政府税收/住房政策、国际
5、工业科技竞争等；地区天时包括地区经济状态变化、新出台地区政府有关房屋和税收政策、新工作岗位产生等。地区的地利因素有地区经济水平、地区平均家庭收入、平均房价等；而街区地利因素有周边服务设施、平均房价、治安状况等。8、婴儿潮是一个随时间移动的人口高峰，在不同时期，对不同社会服务有突然增强的需求，但这仅仅是一种为时短暂的，往往是几年的需求，因而是一个严峻的挑战。比如在1954年左右，婴儿潮进入入学年龄，要求更多的小学校舍与师资，几年后，又会造成闲置；在20世纪70年代中期，婴儿潮进入成家立业年龄，又需要大批新房屋。婴儿潮对房地产及其他投资资产的影响是直观的，会极大的提高住房房地产的短暂需求。 婴儿潮
6、对经济有着巨大的、动态的影响。在20世纪70年代末，美国的通货膨胀高达15%，其部分是由于进入成家立业的婴儿潮对工业产品、房屋的旺盛需求和高消费所推动。当他们步入储蓄年龄（35岁以上），即1981年后，北美通货膨胀率才开始降下来。社会学研究指出，当人们进入35-54岁年龄段时，既要为退休作准备，又要为子女节约，是一生主要储蓄时期，这一年龄段称为储蓄年龄段。当他们进入储蓄年龄段，他们会注重投资（股票、债券、定期存款、房地产投资等）。提高储蓄，对减少通货膨胀做出过贡献。当他们步出中年（55岁），便如释重负，减少储蓄，更多地享受生活（enjoy life）。 目前，北美婴儿潮即将进入退休年龄，他们在
7、大约十年后，大批婴儿潮人口将退休，对北美两国现有的医疗、社会福利保障将会造成重大冲击。美国的医疗照顾基金随婴儿潮退休而入不敷出，并于2019年全部用光。美国与加拿大政府尚未对婴儿潮对将来经济的冲击采取任何预防措施。9、日本房地产泡沫及破裂，有多方面原因。但人口结构的作用是最深层次的自然趋势力量。 10、进入1982-1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。 婴儿潮对房地产冲击大不相同。如果我们把25-35岁的青年代看成是成家立业买房的平均年龄代，这一波需求将会伴随着回声婴儿潮，在大约2010-2015年间到来。届时，他们进入青年期，到达购房高峰期。
8、届时也是房地产的黄金收获期。但回声婴儿潮过后，青年代人口会出现持续下降，这一青年代人口数会在此后10年内每年下降近200万！5年后，青年一代人口及需求下降至底部，而后保持平坦。 而在2015年，中国主要婴儿潮将步出主要储蓄者年龄，而回声婴儿潮步出成家立业年龄。之后，中国人口红利全部用完，中国青年代人口每年下降，而老年人口（65岁以上）持续增加，成为老年社会。这将面临长期的房屋需求真空。经济成长速度将会明显下降，有人预测GDP将会从目前的10%降为5%左右。 中国能否避免日本婴儿潮的教训，力挽狂澜？现在是警钟长鸣的时候了。11、在加拿大和美国，人口城镇化已经经历了几十年，已经接近平衡。农场人口逐
9、渐减少，而中等以上的城市人口增加。所以，小城镇房地产不会有起色。以上分析是建立在人口仍均匀分布的基础上的。如果大批人口从农村移民进入城市，就会弥补房市的大幅度下跌。 中国居民城镇化也是一个主要趋势。但这是一个阶梯式的过程：从农村到小城镇，从小城镇到城市等。有不少农民到大城市打工，一般是居住在出租房。大城市的高房价也阻碍他们购房，这也是一种控制大城市人口过度增长的市场力量。所以，居民城镇化目前很少可能影响大城市的房价。12、如果把房屋分为高端、中端和低端三类，它们也分别集中在富人区、中等街区和低收入家庭居住区。从统计的结果看，投资回报大、管理难度适宜的是中低端房屋。这不仅包括出租房屋，而且包括住
10、房投资。 近年来，有些大城市市区发生很大变化。像洛杉矶、纽约的低中端市区房地产增值300%以上。部分中低端市区一些交通方便、邻近饭店、博物馆的街区，往往会很快变化，旧貌换新颜。因此重要的是要慎重观察考虑。不要第一抢先进入，作第二、第三批购买者最好。13、房价家庭收入比高，往往不能说明该城市房价将会回调。但是，确实可以说明的是房价收入比过高，买得起房屋的家庭减少。14、一般在经济周期将转变为调整，当利息加速升高，当房地产售出量与新放盘量比连续快速下降，都是减仓卖出的信号。15、国家银行降低银行利率，以便刺激经济复苏。为确保经济发展，低利率会持续直至通货膨胀出现或出现经济过热时。房地产投资最佳时期
11、应该是：经济低谷但已经快速复苏时期。在此时期，银行利率相对较低，经济步出萧条，稳步发展。从时间上看，这是一个相当于若干年的长时期。 当房屋成交量与新放盘量的比值连续几个季度增长，并且房价尚未显著增长时，是支持购买的信号。16、在一个地区房地产价格下降到底部后，并且，该地区房价比其他地区都相对较低时，你再进入该地区寻找投资机会。应当注意，在考虑进入泡沫破裂的房地产地区和国家时，必须采取非常慎重的态度。这是因为调整需要很长的时间。“底部摸鱼”也是一种股票操作，但操作者往往失败于入场时机过早。 在房地产投资性判断上，一条最重要的经验是不要作英雄，不要第一个进入。区域房地产转折往往需要很长的时间，因此
12、谨慎观察是至关重要的。17、作为补充，有时可以根据新巨大工程、重大矿产项目的“新闻”来选择房地产投资地区。房地产暴涨的城市一般都会有重大的投资项目、非常重大的矿产发现，并且往往出现在利息低、经济状态非常有利的时期，这些会吸引比往年多的内部移民，对房地产产生巨大需求。所以，关注地区经济新闻也是选择房地产投资地区的方法。18、当股票或房地产经过暴涨，人们洋洋自得，忘乎所以，不再观看技术指标；电台、报纸、网页上看到的都是暴涨有理的言论时能够“急流勇退”，或者逆潮流而动是不容易的。19、现在也在研究一些出现房地产暴涨但未发生暴跌的地区，统计表明，17的暴涨过的城市在5年内经历了暴跌，其余没有发生暴跌。
13、这说明，一般人所常说的“暴涨一定会造成暴跌”是不被支持的。加拿大的温哥华、美国的旧金山就是这样的例子。中间当然出现过房价的回调，但没有大幅度下降。这说明这些城市房地产暴涨不是泡沫化的结果，是有基本面支持的。另外，房价在高处可以走得更高，在低处可以跌的更低。一个谨慎的态度是必要的。必须捕捉足够的证据，必须等待在接近最好的时期进入。20、资产泡沫只是在爆裂后才被承认，才悔不当初。在爆裂前，发现泡沫，承认泡沫，不仅说起来不易，做起来更难。当日经指数在1990年达到4万，当日本地产价格超过美国全国总值，日本国人引以为荣，无人引以为怪。日本泡沫爆裂，使日本付出痛苦而漫长的代价，长达10多年的萧条，股市房
14、价江河日下，几乎一蹶不振。21、泡沫是由于人们对发展趋势作出投机，造成价格远偏离于真实价值。经济学家斯蒂格利茨曾给泡沫经济下过定义：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本因素又不能调整价格，那么就存在泡沫”。这里的中心是投资者或投机者造成的额外的、不真实需求。22、美国联邦储蓄保险公司提出暴涨是在3年内房价增长超过30%的增长，而暴跌是同时期内发生30%以上的下跌。23、在房地产下降周期之初，最重要的是减少债务。最好的投资机会出现在下跌周期的后期，而不应该在上升周期的末期。房地产投资最终不能过度举债，不能没有最坏打算。24、加拿大最大的出租公寓公司木板路2
15、000年看到埃德蒙顿市上升周期即将到来，便大举购买高层公寓，先后买下20000个单位公寓。他们在房地产低潮，通常会直接同公寓大楼拥有者接触，并提出愿以比市价高的价格进行收购的意向。在收购后，便装修升级，同时提高租金。在其带动下，埃德蒙顿市房租房价节节攀升，该公司在埃市的房地产市值也增加了近10亿加元。 在2005年后，当银行利息上升、房地产周期出现顶部迹象时，该公司减慢了收购速度，变成以经营管理出租公寓为主的模式。 回顾木板路的发展历程，他们在地区经济萧条期，大胆举债，迅速扩张，买“便宜”楼；在该地区恢复、繁荣时期，便逐渐装修，提高租金，扩大现金流，随后把购买扩张矛头转向其他未暴涨地区。25、
16、1967年中国香港房地产、股票市场暴跌，许多富豪纷纷移民，低价变卖家产房屋。当时李嘉诚乘低价购入大量地皮、旧楼，这是他的房地产事业第一次飞跃，并为此后房地产事业发展奠定了坚实基础。 1981年，中国香港前途再次引起信心危机，股市楼市连续走低，更多的居民卷入移民潮。而李嘉诚再次把握时机，逆流而上，在房地产周期底部扩张。事实又一次证明，房地产投资不是在经济形势大好，房价稳步上涨，房租高的时候，而是暴跌之后，复苏开始之际。26、我们运用排除法，即在下列情况下不能购买：（1）通货膨胀与银行利息较去年同期升高50%。例如，去年银行利率是4%，今年达到6%。全国范围经济可能过度繁荣，按揭利率升高幅度过大，速度过快，可能显示通货膨胀趋势确立。这一趋势将明显遏制需求，房地产市场即将进入调整的风险增大，因此不宜进行房地产投资。（2）地区经济强
